~WISH~ wrote:
3.防止下一代輕易變現揮霍.
我鄰居的老爸在信義區留了不少土地和房屋
老爸掛沒多久~還是被賭光光
所以小弟認為
富要過三代
兒孫自己得爭氣
小的家裡有店面兩間, 出租屋數間,
如同樓主, 都是上代眼光準, 買對了
先切回主題 ....
有人回得很棒!
大火快炒 wrote:
這問題.......不用回答吧 !!!
房租原本就是"有合約參考合約...沒合約"""你有本事漲就漲""""""
若漲不起"""""就別漲"""阿.......
答案根本就是"固定的"...完全沒有幻想空間.........
..........(恕刪)
先說家裡店面之一...
坪數 31 當初我開店時打地磚的坪數, 實際使用再加 20 (登記40坪十年沒看資料, 記不清了)
以本區店面平均 35W/P, 總值僅 1400 左右
十多年前蓋好時, 去請人家來租沒人要, 空屋一年餘, 之後那家連鎖店來租 5.5W (都含稅)
12年前我向家裡承租時, 7.7W (原租金6.5W ~ 我家連自己人都漲, 這帳可明算了)
十年前我轉手頂讓時, 我開價11 W (敢開這價, 也是因為了解營業收益, 房客還是有賺)
五年前續約時, 我調高為12.5W (那時, 房客已經賺到在別處開了第二家店了)
在此同時, 有它牌連鎖出價 15W 來搶租,
但我沒給租, 還是由原房客續組
誠信問題 !~ 我說過要讓她作十年的 !
有房地產, 尤其是店面的, 更要懂得經營,經營商圈 !~
租不對, 商圈無法形成, 租的對, 商圈因你而起 , 你的收益也會跟著增加!
蓋好到出租前, 四週空屋空地一片, 人口聊聊可數, 對面是砂石場, 馬路塵土飛揚
十年餘,
租金從6.5W 成長到12.5 , 甚至預定成長到15W....
房價成長咧, 我不知道實際, 但肯定的是也是因"經營" 而成長
明年 6 月就 又到期了,十年也滿了, 我也想問各位 : 能漲否? 五年一約, 您說該漲否 !?
有人或許會看到五年前就有人搶 15W, 該漲! 至少得到當時價 15W
但.....若只單純看這些表面就漲, 腦子太簡單了
多年前, 在讀書時, 就替家裡設定了店面用途, 只此行業, 別的不租
空屋期間, 家裡也想租給機車行, 瓦斯行等行業, 但我一直給家裡洗腦....."卡位"
當時, 我在小荳苗打工, 統一也還沒幾家, 那時還是傳統雜貨店的年代
我的說詞是, 以後我會接下來自己開, 但別租給我不懂的行業
先租給以後想開的行業, 請人家來養, , 最好是找品牌連鎖店, 把卡位動作做好
退伍後, 先在台北該品牌連鎖店作了兩年, 而後回家投入開店,
開店時, 50 米內還有兩家傳統雜貨店, 100米內三家,
150 米外有間24小時頂好 (當兵前我也在這呆了10個月)
而後, 我幹掉了四週雜貨店 (萬骨枯), 左右店面租金只有我的1/2~1/3
四週店面一直在換房客, 二年三年一換, 眼鏡行, 乾洗店, 書店.....
我很珍惜這房客, 也很珍惜當年種下的子, 現在成長為大樹了
(其實是愛恨各半, 我挺討厭這連鎖品牌的, 自己作, 及之後承租時, 總部人都是GGYY 的)
這個該漲不漲的問題, 也只有自己能算 ~沒人能比自己知道所有可評估細節
邊打文一直在想當年某師父教過一句 ：
日營業額若4.5 萬(約), 月租若超過4 萬, 鐵定倒店 (適用毛利為 27~30%之行業, 當時是這樣, 現在就不曉得了)
也就是說, 月租不得超過日營業碩 !!
well ,那麼說來, 我的房客現行營業額是有超過 12.5W 嘍! (比我當年強) 是否已經到極限?
呵, 還是有漲的空間,漲到15W, 以毛利分配比, 可能沒有加盟主活的下去, 總部只能回歸直營, 還是有利潤空間
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相對於上面自己投入過的店面, 我漲得起, 因為我了解該行收益
下面這間, 適合啥行業, 我就不瞭了
, 因為我不想管了, 之前那次搞得我累死另一店面, 屋齡十年左右, 之前租過快餐店, 也當過倉庫, 都約1.8W, 中間也空過屋
從96年起穏定租給髮廊, 這間大小價值就不重要了
96~ 2.4 含車位
97~ 2.3 含車位
98~ 2.1 含車位
99~ 2.1 含車位
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我不知道要怎算報酬率
意思是, 當然懂報酬率的字義....
但, 算這幹啥 ?
沒有投資的前身, 何需去算報酬!
(應該說我們根本不知道當時投入多少)
且, 市場價值每年會變, 租金時時在變.....
真要算報酬率
17 年前的幣值, 通膨, 之類的因素都得算下去
要再算遠點, 就要從當年我家在上頭種菜的日子算起 (這算不算養地?)
又沒有要賣, 不用算給買家
我自己算來爽的嗎?
( 話說回來, 我剛也忍不住算了,自爽一下, 11%, 靠, 賣了不值錢, 留著收租反而賺 )
報酬率是在投入前評估, 沒人在事後去算這的
如果樓主的屋子值 6000W , 租金收益只有 6W ....
誰會接手 ?
這就是有行無市呀...(留著收租, 是不得不...)
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PS,
我是靠家裡資源來搞, 但家裡是明算帳, 自己開店照算租金給
賺到的, 都是家裡的 ,所有租金都不是我在收 ! 到現在, 我也沒啥錢買台北市房子
現在,我也跟大多數人一樣在台北上班, 月薪三萬餘, 買不起台北市而租屋, 下個月就要搬去租處了
買不起? 這麼多租金還買不起 ? 沒錯,的確還是買不起呀
幫管歸幫管, 這房子又不是自己賺來收租的, 憑啥入自己口袋,
之後頂多只能仗著家裡租金收勢去貸款 (部份掛我名下)
Sport X-over for 4 seasons of weather !!??
NO Sport! No X-Over! Only 4 Wheels
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