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房仲說先使用寬限期再一口氣還本金的方式比較好,真的嗎?

最近因為買進生平第一間房子, 開始強迫自己多認識房貸, 也聽了不少人的意見.
當談到寬限期. 當然有人支持有人反對.
但有一奇怪的現象就是, 大部份建議我選擇寬限期的人都從事會計, 金融或老闆階層. 包括我老婆她也覺得要一直延長寬限期, 錢滾錢, 當然有風險, 但她說那一個有錢人不跟銀行借錢?

我是受薪階級,可能想法比較保守, 我當然選擇有多少錢就盡量還給銀行,盡早壓低本金. 而且我也不喜歡欠別人錢的感覺, 為了這件事都吵了好多次, 最後我做點功課. 以目前利率這麼低的情況, 真的要趁機會錢滾錢.

cycisme wrote:
假設280萬,利率1...(恕刪)


所謂的寬限期,是你原本應該攤二十年的本息挪到後面十幾年

而前面寬限期的利息是另外多繳的!!!!!

並不是把應繳的部分利息提前先繳!!!!!

這個觀念很重要,很多人都這麼天真的以為
Koei

koeirene wrote:
所謂的寬限期,是你原...(恕刪)


對, 我知道這個道理, 但選擇寬限期的人的理論是, 寬限期間投資的報酬率會比利率高, 當然有一定的風險, 但總體來說是有機會爭取時間賺更多的錢還本金. 如果真的靠一份死薪水, 除非中樂透, 不然就真的要乖乖的還20年.
picnic wrote:
對, 我知道這個道理...(恕刪)


其實繳本金是最好的投資, 因為至少投報率有2%以上, 而且保證每年都有
試想 你的操作績效優良, 有10%好了, 扣掉2.5%利息, 其實也才賺7.5%
但是 你每年都有10%嗎?
繳本金是年年2%以上喔!! 沒意外的話, 投報率應該是年年升高吧!(利率增加中)

2010-12-01 09:03 by koeirene
所謂的寬限期,是你原本應該攤二十年的本息挪到後面十幾年

而前面寬限期的利息是另外多繳的!!!!!

並不是把應繳的部分利息提前先繳!!!!!

這個觀念很重要,很多人都這麼天真的以為
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
樓上,沒人以為不用繳利息呀
先繳後繳只看投報率罷了
多繳的利息要和寬限期間資金所帶來的收益相比較
一樣放三年,買中華電信/台積電/宏基,差別很大
利息雖然多繳,但有人賺更多,有人賠不少
是誰天真??

Lamuria wrote:

但有一奇怪的現象就是, 大部份建議我選擇寬限期的人都從事會計, 金融或老闆階層. 包括我老婆她也覺得要一直延長寬限期, 錢滾錢, 當然有風險, 但她說那一個有錢人不跟銀行借錢?

我是受薪階級,可能想法比較保守, 我當然選擇有多少錢就盡量還給銀行,盡早壓低本金. 而且我也不喜歡欠別人錢的感覺, 為了這件事都吵了好多次, 最後我做點功課. 以目前利率這麼低的情況, 真的要趁機會錢滾錢.恕刪)


1.會計, 金融或老闆階層都會盡量保有一定量的現金

再遇上問題時...可以有1-2年緩衝時間 房子要賣價錢也會比較漂亮

遇到不景氣時 想借錢就不容易了

Lamuria wrote:
上週末去看房子,跟房...(恕刪)


紀律跟知識才是重點

一般房貸的本息均攤(每月固定金額)法
前面幾年你以為還了本金房貸, 但事實上 前幾年你多數在還高額利息
簡單舉例 你三年交了50萬本利和 以為還了40萬本金
錯了, 其實你還的本金只有28萬, 其它22萬都是在付利息

你會質疑這樣不公平
其實公平 因為本息均攤法是後段(12~20年期間)才在加速還本
前面幾年都是在加速還息....

當然你若選擇平均本金(每期還本金額)法房貸 那就不會
不過 前面幾年的每期房貸本利和 將會飆到很高額
假設原法每月還15000, 均本金法貨將飆高到25000/月

怕錢花掉? 去開個零存整付的定存帳戶(三年期)
不就得了
可能是仲介為了成交, 讓你認為使用寬限期的負擔還可以.

量力而為.

picnic wrote:
最近因為買進生平第一...(恕刪)
llinsh wrote:
一般房貸的本息均攤(每月固定金額)法
前面幾年你以為還了本金房貸, 但事實上 前幾年你多數在還高額利息
簡單舉例 你三年交了50萬本利和 以為還了40萬本金
錯了, 其實你還的本金只有28萬, 其它22萬都是在付利息
...(恕刪)


是的,利息的計算,無論是利率法或是七八法,都採用此法,銀行當然先賺利息。

如果有自認為寬限期內可以活用現金去投資其他管道,我只能說槓桿玩得很猛,小弟佩服佩服!!!
Koei

Lamuria wrote:
上週末去看房子,跟房...(恕刪)


個人是直接還本金跟利息。每個月看著付出的金額越來越少也很開心。另外每個月還會視狀況多還一些本金。
投資部分,又分成為外匯基金和股票。

雖然澳幣定存利率比台幣好(3.2%),但匯率波動不小,於是在高點獲利不錯下已全部換回(投資時間:半年到九個月)。南非幣則非常不建議。

基金部分前一陣子從29%獲利被匯率跟股市波動跌到剩22%時,也全數換回(時間成本:三年,年利率頂多7%)。
股市部分,由於購買較穩定之標的,故漲跌幅較不令人擔心。屬於存股票的概念。但最近還是因為歐美債務風暴受到不小損失。

投資一定有風險。即使是穩當的標的。年獲利3.2%或是7%都比2%的貸款利率多一些,但是也不算多很多。

故以目前我的經驗,採本利一起還比較合適。剩下的部分,可以做部分穩當的投資,並視經濟寬裕程度償還部分本金。
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