weison1207 wrote:
那換個方式想，如果我...(恕刪)
不~小弟不是這個意思，也不是要賺什麼管理費~~~而只是從一個比例原則出發
假設我買了七十坪，但是我家只有兩個人...就正常而論.....我想用到公設的時間.....不見得比買四十坪一家五口的時間多呀
同為公設比30%的房子，買坪數大的人，所買到的實際虛坪已經比坪數小的人多了
40坪，室內28坪，假設一坪十萬，那麼花了120萬在虛坪上
70坪，室內49坪....光買房子的時候就已經比別人多買了90萬的虛坪了
而大多數的公設，都是所有住戶都可以自由使用的，何故住大坪數的人就要多繳？
例如一個社區都不需要繳管理費...但是當像游泳池這種所有人都可以使用的空共設施需要維修的時候，把維修後的金額分攤到各個住戶時，卻要求住大坪數的人要多出一些錢.......小弟就不是很了解這樣的公平原則在哪裡？
管理費當然是有必要的，大多數的管理費都也是以坪數來計算小弟也了....只是個人覺得，若單純只是以坪數來計算似乎顯得不公......
公寓大廈管理條例
第 10 條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約
定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。
第 60 條 規約範本，由中央主管機關定之。
公寓大廈規約範本【民國 95 年 3 月 21 日 修正】
第十條 公共基金、管理費之繳納
一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照
區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
（一）公共基金。
（二）管理費。
二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤
之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議
未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定
者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。
三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基金依每月
管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經
區分所有權人會議之決議停止收繳。
五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委
員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，
以未繳金額之年息一○％計算。
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SO~假設A家有30坪~B家有40坪~而公設都佔30% 管理費是30元
A的專有面積是21坪 公設9坪 B專有面積28坪 公設12坪
雖然專有面積是自己使用,要自己維護修繕,但是社區請保全清潔阿等支出費用,都是為了幫你管理,所以你要就你專有的部分負擔費用
至於公設的部份,法規也明白規定依據共有之應有部分比例分擔之~所以加起來就是照你的坪數分擔
當然你可以在區分所有權人大會提出全部改以共有之應有部分比例分擔之,但是只剩下用9坪及12坪去計算,管理費一個月剩270元及360元~~~~~
而以目前保全人員的時薪大約是80至100元(差異在年齡體格),所以如果請一個哨24小時保全一個月(以30天計)大約是5萬7600至7萬2000,加計物業還有人員保險及管銷費用，通常物業會報的價格是會再多1.5也就是說86400至10萬8000元，那如果是更有名的保全或物業公司，報價會更貴(可能是漢草更好)，另外如果社區越大，哨口會越多就是這些價格去乘以哨口數量....
還沒完喔~還有清潔人員，目前清潔人員一個班(半天，一星期上班六天)大約是1萬4000元至16000元不等，全天價格就DOUBLE~社區越大，請的清潔人員會越多.....
另外大型社區，因為戶數太多，各項管理及費用的結算，不可能只靠委員，通常還要請總幹事還有會計，這兩項人員的費用，總幹事大約是4萬至6萬不等，會計則是2萬至3萬不等
簡單點算以小社區若有40戶，20戶30坪20戶40坪為例子，如果只算公設坪數計算，那麼社區管理費收入只有
1萬2000元
因為社區小我們就算一個哨(86400至10萬8000元)還有半天清潔人員(1萬4000元至16000元不等)來計算，其餘總幹事、會計都不要請，一個小型社區光這兩項支出，大概就10萬0400元至12萬4000元.....
顯然管理費不足以支付，那如果只要以共用部分分攤，這各社區每坪至少要300元才足以開銷...所以就算扣除專有坪數，為了分攤費用，勢必會提高管理費單價
也就是說不論是你的現有坪數或者分攤公設的比例去分攤~~因為公設也是照比例分攤~~用權狀坪數或用公設坪數去分攤的結果 所以不會因為你坪數小就少付 坪數多就要多付滴...
而以上只是光是社區管理的費用，尚未計算定期的水電機械設備、泳池等相關的保養維護還有修繕費用...........
保全或物業公司的報價可以再砍，但是不多，除非是社區非常大，哨口多，有講價空間，問題是哨口多管銷費用也多啊~~
當然你可以選擇自聘保全人員，免除保險或物業公司的抽成，但是因為這樣社區的住戶就變成雇主，一樣要負擔勞保健保，另外要擔負一個風險，如果這些從業人員出事了，你是雇主，你就要負起你該有的責任了.....
至於該負什麼責任，就參考一些勞保的法條，都規定的很清楚，只能說有一好就沒有兩好
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以上是小的淺略知道的運作及費用支付，當然各個社區會有迥異
因此若認為支付管理費不合理，大概就是去檢討社區的支出再回來計算分攤的費用，至於什麼都不想付的話，真的就是住公寓比較好了....不然不管多小的社區，這些費用的分攤，都是無可避免的，畢竟住在"大樓"了，總不想不在家擔心沒有人出入複雜，在家又看到垃圾花草沒人清理整各社區就分廢墟一樣吧...
簡單說,是法律規定以比例分攤，而不是以人數或實際有使用人數來分攤~~
如果不想住公寓也不想依比例分攤，除了去選立法委員修訂法條外，小弟實在也沒什麼好建議了.....
只能說現今社會就是錢在做人，沒有錢 什麼都免談...........
tinlong96 wrote:
為什麼對管理費是按坪...(恕刪)
太多人沒有看過這份法條..
只知道公設比, 而且幾年前的公設比規定, 跟現在又不一樣, 不見得買屋的人都會去注意~
所以常常會有類似的抱怨文出來~
管理費在每個管理委員會當初向縣市政府申報收取的基礎與用途, 如果住戶有異議, 是可以向管委會提出查閱~
管理費的收支住戶有權利要求管委會公佈..若管委會不願提供, 可以向縣市政府申訴, 申請強制~
至於變更收費標準, 最終只需管委會與住戶達成協議後再承報縣市政府即可,
就這部份, 有些社區或集合式住宅, 在管理費收取時, 會有優惠, 例如一次繳納一年可打95折或9折之類的.
所以最終管理費的收費金額, 決定權還是在管委會與住戶協調..
所以樓主若認為管理費不合理, 可以在住戶會議時提出, 但..一般而言, 協調成功的機率很低..很低~
那, 再者買賣時若註記管理費金額, 與事實不符時, 一般最簡單的方式就是要求仲介降低仲介費用,
不然樓主也可以多花點時間跑法院~
最終就是買, 或不買...若不買, 費用的部份可能也不用付...
tinlong96 wrote:
...(恕刪)
SO~假設A家有30坪~B家有40坪~而公設都佔30% 管理費是30元
A的專有面積是21坪 公設9坪 B專有面積28坪 公設12坪
雖然專有面積是自己使用,要自己維護修繕,但是社區請保全清潔阿等支出費用,都是為了幫你管理,所以你要就你專有的部分負擔費用
至於公設的部份,法規也明白規定依據共有之應有部分比例分擔之~所以加起來就是照你的坪數分擔
當然你可以在區分所有權人大會提出全部改以共有之應有部分比例分擔之,但是只剩下用9坪及12坪去計算,管理費一個月剩270元及360元~~~~~
...(恕刪)
管理費應該是以預計應收總額來回推每戶(或每坪應繳)要付多少錢
所以30坪*30元+40坪*30元=900+1200=2100元
現在只有9坪+12坪計算
所以每坪價格應該變成(2100/(9坪+12坪)=100元/坪
所以9坪的要付9*100=900元
12坪的要付12*100=1200元
錢是一樣的…
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