hsy3888 wrote:
假設兩位上班族的夫...(恕刪)
這個問題很簡單, 國際上本來就有一套標準
房市10大泡沫指標, 台灣全都出問題
這是一場精心設計的"龐氏騙局'
收入當中1/3 付房貸, 1/3生活支出, 1/3 供娛樂等非生活必需支出,這是正常的"房價所得比"
超過這個比例,生活水準就會下降, 錢都拿去繳房貸了,所以,不能上館子,不能換新車,不能看電影,不能去旅遊...不能生小孩, 不能生病, 不能有紅白帖
大家都不消費了, 這會造成通縮
沒小孩, 生育率下降,20年後就沒人去還錢,或繼承房屋
(1)國際上本來就是以年收入的3-6 倍為合理房價。
以收入的5倍來計算
台北市的平均家戶所得為 148萬, 5倍合理房價為740萬
(2)還可以看房貸
合理的房貸為收入的1/3(這個標準是國際上認定的水準),但是台北市為60%, 是房貸為收入的1/3的兩倍
所以148萬的1/3=49萬
49萬房貸付11年(11年為國際上平均的標準, 工作20年是人生的精華)= 542 萬
這542萬還為含有利息, 這利率是永遠1-2%不會變嗎?
貸款542萬為總價的8成, 總價為677萬
若不算頭期款, 直接算15年房貸為735萬,也是接近每坪25萬
台灣情況特殊,傾家蕩產也要買房, 窮到只剩下房子也無妨, 49萬房貸若付20年, 付出980 萬 扣去銀行利息2% 960萬,8成貸款, 總價1200萬(這已經是極限)
可是台北市的平均單一間房屋的房價為2053萬, 是775萬的近2.6倍,是1200的1.7倍
台北市是全國收入最高的地方, 如果台北市平均一半以上的人,都買不起房子, 那就不是少數人買不起,到底誰在買房子?
是許多虛擬, 不存在的"有錢人"買家嗎? 只出 1%, 99%去銀行搬錢?
148萬是家戶, 如果是單身, 男性平均年收入90幾萬, 女性平均60幾萬
套房應該為450萬才合理, 但是台北市的套房價格,是超過1000萬
(3)再由租金來推算
台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元
台北市平均購屋坪數只剩24.94坪
租金平均 2萬5千8百 =25837元
一年31萬
20年(因為租屋超過20年可以購買)=620萬
如果是30坪則為 745.9萬
每坪25萬,乘以台北市平均購屋坪數24.94坪= 623.5萬
所以算來算去,25萬才是符合台北市民的購買力的合理房價
目前房屋的價格, 並不是因為GDP成長, 或收入增加, 所以房屋自然增值。完全是炒作出來的價格。
這本來就是銀行金融業者+金融專家+政府+建商+代銷+房仲+投資客 ,共同努力的成果
這個金融系統就是要讓民眾負債, 以擴張信用的方式向銀行借錢
如果每個人的收入都足夠買房/買車/買3C, 銀行就沒錢可賺
所以
因為新台幣的金錢價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值
只要先犧牲紙幣的帳面價值
1.操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣價值不過是帳面上的數字),銀行的負債就會減少
2.創造房屋不斷上漲的假象,讓人忍不住去追價, 深怕晚了買不到
3.讓房屋變貴,只好借錢買房
銀行先大印鈔票,營造錢淹腳踝的假象, 再以低利率讓借錢變容易,讓錢借出去, 之後再調高利率回收
QE(貨幣寬鬆) 就是個巨大的陰謀
經濟學家凱因斯曾經說過：“通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。”
2008年,當銀行有巨額虧損,錢不夠怎麼辦?
印鈔票! 讓貨幣供給額增加鈔票變多了,物品/土地並沒有增加,價格相對變貴,所有物價開始起漲。
鈔票就不值錢了,紙鈔變薄, 銀行的支出的實際金額也會縮小。
相對的,一般民眾非常努力,正職+兼差,若月入10萬,所付出的勞力原本價值10萬元,一旦通膨發生10%,這個勞力收入就會縮水到只有9萬, 再努力都追不上物價上漲的速度 。
政府借錢可以發行國債,10年,20年之後再還,讓20年之後的下一代去還錢
每個政客都可以亂開支票, 亂花錢,錢不夠就再發行國債,以後債養前債,只要在它的任內不出事就好
入不敷出, 國債自然越來越高
但一般民眾不能這樣,還不出錢來就被追債
於是富者越富,窮者越窮,而且,永遠在還貸款
「通過連續的通貨膨脹，可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。」
一般的民眾只是棋子, 不是這場賭局的玩家
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是傳銷-老鼠會的做法
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。而房屋價格的不透明,交易過程的不透明, 土地稅制的不公平, 價格因此被操控。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客,
可是這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
前一個投資客的獲利,並不是來自房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
下一個投資客所投入的金額多, 它就賺得多,房價自然就漲的多。
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活。房屋全是買來加價賣, 不是買來自住。
住宅變成商品, 而不是生活必須品
因為這種房價上漲,就不是因為GDP成長, 房價自然上昇
而是依賴下一個投資客丟入多少錢, 加價多少錢?丟入的錢多,加價多, 就漲得多
為何可以隨便丟錢加價? 因為錢不是自己的,是銀行借出來的。
炒完後,沒人買?
1.拿來出租, 讓租客幫忙還房貸
2.租不出去, 租金不夠還房貸?最後房子丟回給銀行,讓銀行回收, 若銀行收不了,倒了, 政府會進場收
手法沒有換過, 從銀行搬錢買房子, 炒高房價,獲利了結,炒高到沒人買, 再丟還給銀行
租金和房價都要賺, 風險卻讓銀行揹,因銀行揹不了? 政府又接手破產銀行, 最後就是全民買單
為何要印鈔票? 是要操控物價/鈔票的對比值, 讓鈔票貶值,就能縮小銀行的債務, 利於欠錢的銀行還款
因為印太多鈔票,銀行滿手都是錢, 以低利率,先把錢借出去(鈔票多時房子/物價變貴)
等欠錢的銀行還完欠款,不良資產也賣完之後, 利率就會反轉上升
此時,銀行會緊縮資金,讓鈔票價值上昇, 反轉鈔票/物價的比值 ,讓房價/物價變便宜
過去的台中商銀,廣三超貸案, 中興銀行超貸, 陽信銀行超貸案,華僑銀行超貸案,中華銀行超貸案,
慶豐銀行超過新台幣負70億元資產淨值，逾放比達29.05%, 很大部份虧損都是拿房地產抵押,房地產超貸, 最後收不回來的錢, 造成銀行巨額虧損
本來要倒掉的銀行/農會/合作社
在行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。迄2008年6月30日止，基金依法賠付計有
38家農、漁會信用部 ，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
這樣就 2000億.....錢不見了
台灣的銀行,超貸是常態,銀行經常配合投資客抬高房價,讓人買不起,沒錯, 它就是要讓你買不起!
買不起就要借錢買,銀行藉以得到更高,更長期的貸款。
所以在上一次,10年前,SARS只是表面上的說法, 實際上是許多銀行超貸弊案爆發,發生擠兌時,房屋價格就已經被銀行高估了。
這些付不出貸款的"不良資產",其實是這種"投資詐騙"行為下的"賊贓"。
"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。
不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了, 買下了這批"贓物",失去讓房地產市場回歸正常的機會
有這麼多的銀行涉入超貸弊案,土地房市價格早就被高估了,
那些超貸的都是有錢人, 都早就跑了, 資產都轉移到國外了, 追不回來
放心,不會追究這些人的責任, 只是打入呆帳
而且,政府又拿納稅人的錢出來撐著,銷化呆帳,拿這2000多億補足了超貸的金額,把房價推升往上拉, 不然,房價早就泡沫化了!
hsy3888 wrote:
假設兩位上班族的夫...(恕刪)
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