有人知道公設為什麼要買家買單嗎? (第24頁)

蝦米爸爸
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231樓

2013-11-20 10:25

shadowjon wrote:
其實不管是實坪計價還是現行的計價方式
重點是,要把細項列出來
否則,若改為實坪計價,但完全不列出公設,還是會出現一堆問題

所以我有提到一個重點：
附屬建物和公設可登記但不計價
喜歡看明細的人還是有明細可以看、可以算

那些說「改為實坪計價,但完全不列出公設」的人
根本就是拿不是理由的理由來說嘴
如果採實坪計價，某一建案的實坪單價比附近的都要高一截
那建商反而要把公設列的清清楚楚，以說服買家較高單價是有原因的

shadowjon wrote:
01越來越盛行抹黑了
當立場不同時,就把對方抹黑成建商或是共同利益者

建商靠"虛坪"灌水賺超額利益的事大家早就知道了
有些人跟建商的這種作法採同一陣線，難道不能說嗎？
是你自己認為建商=黑，所以才會對"建商"或"共同利益者"認為叫抹黑

我持小老百姓的立場，歡迎你把我"抹黑"成小老百姓的利益共同體

shadowjon wrote:
另外,建議你以身做則,從自身開始做起
如果你有房要賣,就用實坪計價去貼廣告
或是你的父母親友要賣房子,你也可以去請他們用實坪多少錢方式來賣

呵呵... 這簡單啊！
如果我家要賣房子，絕對是列出實坪
我家是30年的透天房子，實坪比權狀上的坪數還大
倒是建商跟我家談都更時，建商不想用實坪換實坪
建商只想用權狀上的坪數換權狀上的坪數

談判的過程中建商利用容積/免計容積之類的來混淆我家以及我的鄰居們
我和某些鄰居們經過做功課，才沒中了建商黑心算法的招數
不甚瞭解這方面相關資訊的人，就很容易中招
但如果一律採用實坪計價，建商就不能利用虛坪來混淆小老百姓了

看來呼籲採用實坪計價的聲音，著實讓建商和投資客緊張！

亮哥+

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232樓

2013-11-20 10:43

基本上,只要是台北市的老公寓舊大廈,若按實坪計價,絕對是樂勝,反而是新屋及建商要哭哭了.我想應該很多住戶願意用實坪計價來賣老屋.

雖然賣房都是以總價來回推單坪售價,但實坪虛坪的計價方法,在行銷的難易度上還是有很大的不同點.

蝦米爸爸

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233樓

2013-11-20 11:01

亮哥+ wrote:
基本上,只要是台北市的老公寓舊大廈,若按實坪計價,絕對是樂勝,反而是新屋及建商要哭哭了.

所以可以看到版上有不少人雖然嘴巴說沒差
但卻不惜花很多功夫列舉不是理由的理由，來說服大家"用虛坪計價很好啊"

萬一政府迫於民意壓力修改房屋政策：附屬建物及公設可登記但不計價
那些人恐怕就要哭哭了，所以現在拼命找藉口大力反對用實坪計價

亮哥+ wrote:
我想應該很多住戶願意用實坪計價來賣老屋.

這樣的小老百姓的確很多
可能建商和投資客滿手高公設的房子要賣，所以忘了這麼一回事
要像我們這樣的小老百姓賣房時用實坪計價，何難之有？
但我們的房子是用來住的，所以除非想換房子，不然也沒打算要賣啊！
反而是建商(或投資客)比較想買我們的房子

C.K.YOU

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234樓

2013-11-20 18:06

所以如果換成交量實坪計價
假設如以下
同一條街一棟老公寓一個新大樓
老公寓實坪三十六公設四合計四十坪公設比十趴
新大樓實坪三十五公設十五合計五十坪公設比三十趴
按照現下的計算~該區房價為公寓三十五萬一坪~大樓四十萬一坪
老公寓是一千四百萬
新大樓是兩千萬

實坪計價
老公寓一千四百萬~每坪三十八萬八
新大樓兩千萬~每坪五十七萬一

公能就是為了擴大公寓和大樓的單價價差?
這樣是讓大家比較願意買公寓勝過大樓?

但是市場不會那麼單純吧?
除了買大家還會考慮賣吧

老公寓的賣家會想
我們就在旁邊~離市場捷運馬路學區都一樣近
為什麼賣掉的價格我家每坪比他少二十萬?
我也想賣五十幾呀

現在大家討論房價主要還是會用地段來區分
增加一個"種類"的計價方式
只會讓房價更亂~更各說各話
在亂的情況下最高興的一定還是作手
我們一般小百姓只會更慘吧

蝦米爸爸

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235樓

2013-11-20 18:46

就是換成用實坪計價後才看得出高公設的房子價格其實高的離譜！

C.K.YOU wrote:
實坪計價
老公寓一千四百萬~每坪三十八萬八
新大樓兩千萬~每坪五十七萬一

公能就是為了擴大公寓和大樓的單價價差?
這樣是讓大家比較願意買公寓勝過大樓?

這樣一比較，就知道新大樓的實坪價格高很多
那到底是公寓低估？還是新大樓高估？
再交由市場機制去修正就好了

我就繼續補充當初建商怎麼用虛坪這一手法來迷惑我們

假設我家地坪25坪，建物權狀75坪、實際可用100坪
建商說日後新蓋好的房子原屋主分得權狀100坪
附近的新建案，假設公設比35%，每坪賣40萬
建商說我們原本值75坪*40萬=3000萬
蓋好後拿到的值100坪*40萬=4000萬
所以我家賺了1000萬

如果上述改用實坪來計算，看看會怎樣
附近新建案的實坪值40/0.65=61.5萬，這還是只扣公設而已
如果連附屬建物都算進去，那附近新建案的實坪大概是40/0.6=66.7萬
用權狀坪數算，我家值75*66.7=5002.5萬
1F店面以及不在權狀裡的實坪價值還沒算喔
如果加計1F店面的價值，那7000萬也有了
建商說：我們的建築物老舊，不值那麼多錢
那100坪*10萬(建物成本)=1000萬，建物當做0殘值不過減1000萬
所以馬虎算個6000萬好了
可分回的東西用實坪算：100坪*0.6*66.7=4002萬
所以我家虧了2000萬

由上述例子可以看到，現有的虛坪作法，對建商多好用啊！
計算小老百姓的舊屋價值時，可以低估其價值
然後分給小老百姓新屋價值時，又可以高估其價值
本來虧了2000萬(以及1F店面的租金)，還可以被建商說成賺了1000萬

如果提到最關鍵的一個問題：
我們可用的實際空間從100坪變成60坪，對我們一點好處也沒有
建商竟然可以說：但你家拿回的房屋價值增加1000萬啊！
如果你們喜歡住透天的，就把分得的賣一賣，再拿去買別地方的透天

大家可以看到，以上的話術很大程度的建立在以虛坪計價這一個作法上
那會不會有人被這話術騙了？當然有！
部分簽下去但後來覺得上當了的鄰居，可是很希望我們挺住不要簽啊
後來建商不停的給我們加碼，但我家就是不想跟這種喜歡拐騙的建商交易

加碼的過程中，建商曾跟我們開過一個價碼：用土地每坪250萬購買我家的地
250萬*25坪=6250萬 <-- 跟用實坪來推算的價值差不多
顯然用虛坪來計算時，小老百姓不管是賣屋、還是買屋，都非常的不利
改用實坪計價時，就算不是很懂相關資訊的小老百姓，也能算出較公平的數字

yutaiC wrote:
其實大家都只是要透明和簡單
算實坪，買方就不用去計算甚麼公設比佔多少
建商有沒有偷，%數到底對不對，買方去想占這麼多公設比我到底有沒有用到
算實坪直接價格拉高也沒差，一坪多少就是多少，一拍兩瞪眼，透明清楚
接受就買，不接受就不要買
多了公設，就有模糊地帶，民眾對建商信任感也不高
一堆專業的去解釋公設沒意義，因為不是每個人都聽得懂
簡單明瞭的計算方式不支持，一直說複雜的公設計算沒問題
讓人不覺得是業代也難

虛坪的算法把小老百姓騙得很慘，一些人還一直說虛坪的算法沒問題
所以各位網友，就算你沒有要買房子，也請記得支持用實坪計價這方式
萬一將來建商(或投資客)看中你家的地時，至少你家的房子價格不會被低估

lulalla

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236樓

2013-11-20 21:13

我還是覺得公設坪數，最大的弊端是在車位面積的切割上面，其他就還好。用附屬建物去拉低公設比也是一種投機取巧的方法，雖然不少國家都有在用。

yrna

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樓主

2014-01-08 19:46

希望這些問題
在新的一年中得到合理的處理

Simple Is Not Easy

THE666

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238樓

2014-01-09 10:16

蝦米爸爸 wrote:
就是換成用實坪計價後才看得出高公設的房子價格其實高的離譜！

你家原本就是新房子嗎？

如果不是，怎麼可以用和新房子一樣，一坪40萬(66.7萬)下去算？

或許現在"偶而"會有公寓每坪的單價接近新的房子，
但那也是因為考慮到有都更(單純一下討論，這點就不再提了)，
還有公寓公設比比較低，才有可能出現這種價格。

蝦米爸爸

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239樓

2014-01-09 10:38

THE666 wrote:
你家原本就是新房子嗎？
如果不是，怎麼可以用同樣一坪40萬(66.7萬)下去算？

我家不是新房子
如果大家賣房子都用比自己當初買房價格還要低的方式去算
那房價怎麼還會漲？
你是沒見過10年前買房一坪30萬，10年後賣房一坪50萬的例子嗎？

話說建築成本一坪算10萬元好了
新房子跟舊房子一坪差到10萬以上，這樣你也覺得合理？

蝦米爸爸 wrote:
加碼的過程中，建商曾跟我們開過一個價碼：用土地每坪250萬購買我家的地
250萬*25坪=6250萬 <-- 跟用實坪來推算的價值差不多

如果不合理，建商怎麼後來肯出6250萬？

THE666

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240樓

2014-01-09 10:46

蝦米爸爸 wrote:
我家不是新房子
如果大家賣房子都用比自己當初買房價格還要低的方式去算
那房價怎麼還會漲？
你是沒見過10年前買房一坪30萬，10年後賣房一坪50萬的例子嗎？

誰管你以前買多少，
重點是現在值多少，
現在你願意用一坪40萬(以權狀來看)，買低公設的舊公寓，還是全新的大樓？

或是這樣問，

以"權狀"來說
全新公設30$的全新房子，和公設10%的舊公寓，
你要買的話，你認為一坪各多少錢才合理？

以"實坪"來說
全新公設30$的全新房子，和公設10%的舊公寓，
你要買的話，你認為一坪各多少錢才合理？

你要用這樣的數字，去帶入你的公式才準。