abc003 wrote:
對實際居住不賣房子...(恕刪)
透天住好好地為何要給政府變成大樓!!又病嗎?
你不是住在透天不懂透天跟大樓差別吧 ?
還好你再噴台北!!你來中南部噴看看!!
透天的有多少人!!~~誰要丟透天住大樓!!
不是一定要高樓大廈才是好
台灣人應該好好想想 自己究竟要的是什麼 台灣的定位到底是什麼
荷蘭會想要跟美國中國一樣嗎？
跟荷蘭差不多大的台灣 為什麼一定要走大國大城市路線呢？
YNRK wrote:
基本上沒用的拉，一堆太自私貪婪的人，真的要坪數一模一樣又要免費建商幫你蓋到好，這不叫貪婪甚麼叫貪婪
等真的地震在台北發生，倒一堆死一堆，又要哭麼為甚麼政府不都更，要求國賠GGYY的
根本不是坪數一模一樣而是貪汙詐取社會財富 看底下紅字
倒光又怎麼樣，我已經說過不只一次 房地產的價格是土地壟斷者的超額利潤
土地才值錢 房子本身沒有任何價值
房子本身沒有任何價值 土地才值錢 我再重複一次這個觀念很重要
認為房子倒光就陪錢了的人 顯然是犯了「土地資本主義的幼稚病」
土地壟斷者搾取社會財富用1坪換4坪 中華民國憲法是假的 漲價沒有歸公
以下發生在我舊家永春附近社區的事情 看以下紅字
思想實驗●政府該把全台北低於6層的房子全拆掉
漲價應該要歸公
永春都更案昨（15）日正式通過都更審議會，實施者森業營造協理李政道表示，接下來全案將補正修正計畫書及相關文件，最後一哩路只待北市府核定即可，希望1月底能完成核定、農曆年後復工。
延宕17年、位於台北市忠孝東路、松山路口的永春都更案，去年第3季遭最高法院駁回北市府上訴案，全案必須補正選配作業程序，在北市府祭出「都市更新168專案」處理補正程序下，原先六個月的補正程序縮短至三個月。
北市府都更處表示，選配作業都有按照既定程序進行，且有律師公證並代為抽籤，並已相繼完成公開展覽、幹事會、聽證會等階段，昨日都更審議委員會獲得審議委員通過，實施者只要按照委員會意見做補正修正計畫書、相關文件後，待市府就核定，此案補正程序就完成。
李政道指出，會盡速遞交修正計畫書、補正文件，全案有機會在1月底完成核定。目標希望農曆年後能夠復工，讓都更同意戶早日回家。
據悉，不同意戶王家昨日在都更審議會上再度提出選配作業不合法的抗議，不過因該案相關程序均完備，審議委員一致通過。王家指出，不排除在北市府核定後再提告、捍衛自身權益。
永春都更案不同意戶王家的土地持分為7.93坪，但卻因體育設施出入口位置在自家產權（一樓）上，自身評估未來有12.9億元獲利，相當於每坪土地要求1.63億元天價，與法定權利變換差超過30倍，讓委員會咋舌，對天價獲利的計算方式有疑慮。
據悉，王家更新前房屋面積約13.46坪（含公設，土地面積約7.93坪）、價值約1,500萬元；更新後王家人分回50.63坪房子（需另補300多萬元）、市價近4,300萬元，更新後新屋不僅居住面積增加逾三倍、價值也增加2.8倍，大幅優於一般都更案住戶分回水準。
房子漲價的原因是政府抽納稅人的錢在你家附近建設
和社會的勞動量不斷做基礎建設
社會上其他人的努力發展交通導致你的房屋漲價
地主卻用1坪換4坪這種不公平搾取社會財富和勞動量
土地私有化是一種犯罪 土地應該公有化
護貝加畫線一下
另外補充天龍國某處三個都更案能夠成功
1.很快喬好的都更：4棟連棟公寓共計32戶，其中15戶產權在兩家(親戚關係)手上，建商好處給不少
(其中一戶是國小同學)
2.喬了5年喬不定的都更：不知用啥方法弄到附近國有地(面積跟都更地基近1:1的程度)，才順利產出
(其中一戶是同學的親戚)
3.喬了2年多的都更：旁邊有一塊素地，建商搞定地主後才順利產出
老房子100%建蔽率(就算沒有100%，1樓多半也自己加蓋到100%)跟老房子無視容積率以違建增加的使用空間(頂加、窗台外推等)
是都更的罩門
亮哥+ wrote:
經過我按照現有建蔽率容積率法規的不精確計算結果.這是不可能的.
想一坪換一實坪,大部份建商是無利可圖的,除非精華地段及特殊地目.住戶自己花錢都更或有機會能一坪換一實坪.問題是住戶都不想花錢.
要不然,找建商來,就是住戶要接受一坪換一虛坪,甚至換不到一坪,或者還有些機會都更.但住戶願意接受嗎?
總不可能又要吃要抓又不出錢?天底下真有白吃的午餐?
容積給獎勵不是問題,舊公寓最大問題是建蔽率,及利益分配的遊戲規則.
現有法規只著重在排除釘子戶,但全然不敢碰觸利益分配的核心問題.
試算如下:
舊房一坪換新房一坪(實坪)若為前提.
因舊公寓建蔽率幾乎是蓋好蓋滿.都更後新房按現有建蔽率法規都是要退縮留空地,基本上只能蓋原先差不多50%的土地.
假定左右二邊五層樓公寓,每一戶都是30坪,合起來十戶,二邊合起來共有60坪的地坪,按現在建蔽率法規只能蓋30坪地坪.
所以蓋個十層,剛好一層一戶,每戶30坪(含公設虛坪)分配給原住戶.按樓主說法蓋個15層,表面上看來還有多出5戶可以賣錢補貼蓋房拆房費用.不過這只是理想狀態.
實際上,因現有都更戶都要求室內實坪不能縮減,所以以現有30%公設常態來計算,每一戶實際上要分配到約43坪權狀坪數,室內才會有30坪.也就是要拿出43坪*10戶=430坪(含公設)分給原住戶才夠分.
但整棟15層大樓,總面積為每層30坪*15層樓=450坪.
430坪(住戶要求分配的) vs 450坪(都更後總坪數)
所以二邊十戶五層樓公寓都更成15層大樓後,剛好全部分給原住戶,完全沒有多餘的戶數可以出售補貼.
樓主苦心積慮的計劃五樓改十五樓,沒想到最後,不止沒有多餘戶數可以拿來賣,營造費用誰要來出?真是情何以堪?
所以問題來了,拆房子及蓋房子的費用誰來出?
建商要賺什麼?
現在都更戶口口聲聲又要房又要拿好處又不出錢....安慰大笑
以上述案例,可能要蓋20層樓才足以負擔建設費用.
如果建商又要有利可圖,最少也要蓋個30層樓才夠賺吧?
如果不是都市精華區,大概要蓋個40層樓才會有建商願意碰吧?
現在建商寧可去買重劃區的素地來蓋也不願碰都更,是有原因的.茶
樓主立意良善,但因為都更戶是貪婪的,建商也是貪婪的,加上法規實務目前沒有鬆綁跡象,一味放寬容積是無法解決建蔽率問題,也無法解決都更戶貪婪一坪換一坪,甚至換二坪的問題.大家只想拿好處,但利益分配的遊戲規則沒有明文規定,營造成本的負擔問題沒有解決方案,都更夢終究是夢一場.
基地面積60坪...老實說，坦白說，建商完全沒興趣。
你求他他還不願意。
除非你出錢XD 他可能還勉強勉強接受
遮蔽率50%，容積率225%=135坪的樓板面積......
又因遮蔽率50%關係，每層只能蓋30坪...
135*1.3=175.5/30=5.85 約6樓高而已...每戶實際坪數21坪...XD
(公設不列入容積內.所以停車場、樓梯都不算...陽台也是)
基本上建商一定是找破百坪、甚至千坪基地....
不會找那種不到百坪的....
有時候不是建商不願意一層樓1:1給，而是遮蔽率關係導致能蓋的面積就是有限...
除非基地面積就是很大，多戶一起辦理，才有可能可以1:1去換取 (要1:2甚至3.4.5之類..，又要不出錢，建設其間租金建商給付...說真的，是蠻貪心的=.=)
不過說真的，都更真的非常非常非常難推....
我客戶兩間建設公司、一間搞土地開發公司(也做都更案)
說真的...那土地名稱都看了N年了，還是一樣～
更別說其中一塊還從老爸死掉到兒子接手，依然不參加.......(好像拖了十年有了...)
說來說去，還是搞素地最快，不用看一堆死要錢的人臉色
o_0a wrote:
亮哥講到重點囉護貝...(恕刪)
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