全球 N' 美國貧富差距圖表 ~~~~ (第21頁)

科瑞岱爾
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201樓

2013-06-21 0:42

呵呵，有賺錢的公司又不炒房地產是不太需要借錢，也不用擔心擔保品問題。

擔保品也要看已經借了多少（台灣房地產相關借款高達7兆多），我一位朋友是台灣前五大會計事務所資深合夥人，他不久前說台灣許多企業覺得本業難賺，炒房好賺，已經抵押資產借錢去炒房地產，而炒房地產時又再貸款一次，你覺得他們資產還借的到錢嗎?

景氣差，有現金講話才能大聲，房地產變現不易、養房成本高，高槓桿下最後多淪為法拍而拖垮公司，所以只要聽到老闆投資很多房地產，可能要快點找新工作。

Nelson5 wrote:, 拿去銀行質借, 銀行根本不願意承接這樣的擔保品, 在銀行緊縮銀根的情況下, 不管你過去幾十年的營業額有多高, 過去的信用有多好, 在業界說話有多大聲, 在沒有強固的擔保品情況下, 不會有銀行敢借錢給你, 只有你手邊有土地, 資產, 你才有可能因此從銀行或者其他朋友手上取得資金
..(恕刪)

錦衣千戶

錦衣千戶
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202樓

2013-06-21 0:49

很有見識, 理論正確. 加油

madscrew wrote:
應大家要求改個標...(恕刪)

goblinlord

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203樓

2013-06-21 1:02

科瑞岱爾 wrote:
呵呵，有賺錢的公司又...(恕刪)

您老兄根本就與現實脫節了

以台灣的經濟環境來說,生意做得越大,就越需要資金周轉,不管賺錢不賺錢,基本上要擴張業務或產能都會馬上有資金的需求
而融資能取得最優惠貸款條件的通常就是抵押不動產(當然也要看不動產的條件)
用設備抵押的利率和償還條件通常都比較差,這是沒辦法時才會用的下下策

Nelson5

Nelson5
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204樓

2013-06-21 1:47

其實你的想法還是和實際還是有很大的差異

企業需要資金, 如果是公開發債, 從審核到許可, 很少有半年內可以搞定的,

拿機器設備當作擔保品, 就算是剛取得那一年, 向銀行融資的最多只能是機器設備取的價值的60% (一般鑑價後還要再打折),而且整體價值還隨著年限逐年遞減, 整體核定的時間大約在兩到三個月甚至更久,而且整體審核成本相對高, 有的時候還需要透過第三單位保證,融資利率相對比較高

用不動產, 土地當作擔保品, 則依照鑑價後可以融資八成, 整體來說, 從鑑價到融資確定, 一個月內肯定可以搞定, 而且融資的利率最低

如果只是需要個短期週轉金, 像是透過私人或其他管道, 這個當然沒辦法發債, 拿機器設備大概只能借到一成, 但是對方要看廠驗設備, 除非剛好是同業, 有的時候還不接受設備當作擔保, 所以借款的時間可能從幾天到幾個禮拜都有可能, 但是拿已經清償的不動產, 至少可以借到4成, 而且對方只要確認資產目前的貸款狀況, 還有打幾通電話確認價值, 可能兩天就可以放款..

這未必是炒地皮, 只是很多中小企業主的經驗, 就像我很多前輩說的, 你今天賺1000萬買不動產或買名車, 一個是幾年後你未來需要錢的時候還可以周轉個800萬回來甚至更多, 另一個大概只能換200萬或者更少

科瑞岱爾 wrote:
呵呵，有賺錢的公司又...(恕刪)

科瑞岱爾

科瑞岱爾
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205樓

2013-06-21 3:29

其實你的想法還是和實際還是有很大的差異，你說的情形是不炒房且單純專注本業才有意義，我們這裡不是討論各種籌資管道或快慢，你說的不同集資方法，許多人已經知道，還有股票現增，上巿也可集資。我們是討論企業借錢炒房後遺症，而不是討論那種方法好借錢，他們早就知道怎麼借，所以你方向完全搞錯。

現在是很多企業基於本業沒炒房好賺，早就抵押房產出來炒房，而炒房中又加貸買更多來養房，所以你覺得他們手中房地產還有空間借嗎? 手中土地、房產都借到上限，還能借嗎? 台灣房地產相關借款已飈升到7兆多。

台灣的銀行授信品質你也不用太高估，之前台灣的銀行對房地產放款相當寬鬆，鑑價也鬆，不然央行總裁不會警告銀行說居然有貸款97%，自備款3%，還有像寬限期只還利息，讓你可短線進出房巿等等，像這種貸款品質跟美國次貸有拚。

房地產借錢也是要還，此外拿房地產當擔保品，出現跌價，銀行也是可能會要求追加擔保品，假如現金不夠又套在房地產，除非你公司宣布倒閉，不然拿什麼出來追加。

借錢買機器是生產東西賺錢對整體經濟有幫助，借錢炒房是沒幫助只會留下壞帳。

Nelson5 wrote:
其實你的想法還是和實...(恕刪)

sean1972

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206樓

2013-06-21 6:50

當80%的人覺得貴時還有20%的人覺得便宜，所以房價很便宜？

這樣的推論是不是怪怪的？

要買就買精華區？

這樣的推論不是廢話？不過房價崩時精華區也不見得不會跌。

到底是貧富差距大導致房價漲，還是房價漲導致貧富差距大？

就當是相輔相成吧。

我只知道貧富差距越大的國家治安越差，

現在還看不出來，錢再這樣被掠奪，20年後的台灣，

我想沒有治安很好回事。

goblinlord

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207樓

2013-06-21 7:33

Nelson5 wrote:
其實你的想法還是和實...(恕刪)

看到這裡,應該不用跟他浪費時間了

他一是與企業實際面對的各種狀況脫節,二是根本拒絕承認事實

隨他說去吧

madscrew

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樓主

2013-06-21 8:17

icyjellybean wrote:
是啊... 奧克蘭 ...(恕刪)

我的養老房本來也是要買在台南
有幾個親戚住那邊有去台南看一陣子~~
他的確很多歷史悠久的建築~~
不過街景跟波斯頓有差啦呵~~
最後因為 [水]的問題作罷~~
我其實滿喜歡台南的郊區~~ 很舒服

台南市東區虎尾寮重劃區 <~ 光是BOSTON這個字就決定這兩個月來去看看!!我還算常去台南

感恩啦~~

madscrew

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樓主

2013-06-21 8:28

sean1972 wrote:
當80%的人覺得貴時還有20%的人覺得便宜，所以房價很便宜？
這樣的推論是不是怪怪的？
要買就買精華區？
這樣的推論不是廢話？不過房價崩時精華區也不見得不會跌。
到底是貧富差距大導致房價漲，還是房價漲導致貧富差距大？

就當是相輔相成吧。
我只知道貧富差距越大的國家治安越差，
現在還看不出來，錢再這樣被掠奪，20年後的台灣，
我想沒有治安很好回事。(恕刪)

市場就是自然會這樣流動

至於你說的治安

所以說高房價的台北治安一年比一年好
可以去看看數據
品質比較遭的民眾都慢慢被洗出去了

就算待在台北的黑道也是在賺錢尤其搞土地
很少再街頭亂搞毒品妓女是屬於低階的黑道在經營的

基於這樣的流動下
治安好不好就會看區域
爛區+人口密度高的地方
就持續一堆犯罪自殺車禍酒駕強姦
女性兒童也常被猥褻(這數字很高)
不想得罪人但桃園是很好的案例

但好的區域犯罪率就很低~穩定~
你有空去博愛國小門口待兩分鐘感受一下你就知道我在講甚麼了

或是富錦街天玉街明水路民權東路六段180巷附近
仁愛路三段中山北路七段190巷別墅區忠誠路二段

人上人

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194分

210樓

2013-06-21 9:00

icyjellybean wrote:
時間點。madscrew網兄從未叫人現在進場，我也沒有。如果你仔細看context，我們討論的是中長期可能的發展趨勢，後續則是談自住，沒有人在給投資建議啦

喔！
你說了就算！

因為個人投資的criteria，我總偏好低基期的區域、標的。事後諸葛一下，結果也沒有很失望啦。
當然，如果信義大安出現漂亮的價格，尊敬的戰友還是得變競爭對手

呵呵！
面對決大多數人身上的最大資產，很少人除了住宅品質還能不把其價值投資報酬放入思考，除非是超級有錢人才把他當玩具和配飾不當一回事！

個人認為十年河東，十年河西
以前台南機能最強生活品質最好的屬於北區，現在偏移到東區
以東區地已快發展到極限了(只剩夢時代還有看頭）
居住當然是以後面十年二十年要居住的生活機能來看囉！
我只是提出你的偏好台南真正的低基期區域應該是安南區而非東區吧！
但是習慣常讓自己蒙蔽了真正自己最喜好的偏好！

全球 N' 美國 貧富差距 圖表 ~~~~

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