房價，飆漲是『災難』，但.....崩跌回原點是一場『浩劫』 (第20頁)

rdcmd
個人積分：175分
文章編號：58737501

175分

191樓

2015-12-30 13:22

divingshawn wrote:
準執政黨以及準在野黨的權力核心，多的是靠房地產累積財富的政治人物，外加那70%房屋自有的國民，這些都是既得利益集團的一份子…

很多地方分析的不錯, 唯獨這一點感覺怪怪的
記然70%是既得利益者, 那這是興大眾之利, 為執政者當為之事, 豈有錯乎?
我想也因為如此, 才有柯P的那些言論
因此政府該做的是, 避免續漲產生泡沫, 以及崩跌產生系統性風險
再者就是照顧弱勢
太過於激進的政策, 皆非大眾利益之所在, 亦將非為政府施政之所取
這正是我想跟一堆希望崩跌的空空說的觀念
只是, 好心被當驢肝肺

divingshawn

divingshawn
個人積分：10分
文章編號：58738552

10分

192樓

2015-12-30 14:39

原來文章涉及政治被刪了。改改再貼一次。

想接續我在#175的文。

對於未來房價走勢，我的興趣在於，用一個比較理性的觀點推論。不管你認為房價會跌會漲都無所謂，但背後的邏輯是什麼？

版上許多人覺得房價會普遍性大幅度下跌，我覺得這個狀況發生的可能性不高，部分理由在#175已經說明過，有些提問順便說明如下：

關於房屋自有率：2012主計處已經修正統計方法，現在臺灣房屋自有率平均大約七成。也就是說，關於房價這件事，多數國民都是既得利益集團的一份子。

資料來源：http://www.chinatimes.com/newspapers/20151003000433-260107

關於民怨之首：其實我對於所謂「民怨之首」的結論如何得出一直很有疑問。不過可以試著檢驗上述推論的靠譜程度。

網路能找到「永慶價格指數」以及「國泰房地產指數-可能成交單價」的資料。目前六都從2010第四季以來，到2014第三季，房價變化如下：

臺北市：永慶 +34.20%、國泰 +26.88%
新北市：永慶 +38.33%、國泰 +46.56%
桃園市：永慶 +56.35%、國泰 +50.10%
臺中市：永慶 +47.62%、國泰 +44.63%
臺南市：永慶 +54.41%、國泰 +19.35%
高雄市：永慶 +39.66%、國泰 +53.36%

其實看得出來，房地產價格都普遍上漲。臺南高雄漲幅沒有比較小，而臺北市漲幅相對較小。合理推論，高房價是影響選舉結果原因之一，但並非主因。

關於美國房貸：2008美國房貸問題是這樣的。第一：銀行信用過度擴張：所謂sub-prime mortgage 就是二胎房貸，當年在美國申請房貸，銀行審核簡單，貸款金額大於房屋市值非常普遍，買房子除了一毛錢都不用花之外，銀行把裝潢的錢都一起借給消費者。

消費者如果本身有房貸，發現房價上漲時，會跑去銀行重辦一個貸款，借更多錢出來消費。這種銀行過度擴張信用，消費者過度消費的狀況我認為和臺灣的現狀有很大差別。

再來，美國這些房貸經過包裝，以結構式擔保債權的形式在全世界金融市場兜售，這中間有許多財務工程的貓膩，國際信評機構給了這些擔保債權過高的信評，讓全球投資人趨之若鶩，本來的房貸根本不夠賣，於是又利用衍生性金融商品創造了更多根本不存在的債權，賣到全世界。

當年美國的狀況是，你向銀行借了100塊的房貸，然後你把這100塊都花了，結果你抵押的房子市值只有90塊，銀行把這100塊的房貸用衍生性金融商品放大到300塊，賣給全世界的投資人。當中任何一個環節只要出了錯，連鎖效應開始，平倉、認損，一環扣一環，所以釀成了金融風暴。

臺灣沒有美國那種問題，臺灣的房貸都是臺灣金融機構放出(公營行庫為主力)，這是內債，做莊的是中華民國政府，美國那是外債，全球投資人砍部位的時候是不會管你美國人民痛不痛的。拿美國的狀況來類比臺灣，我認為不適合。

=====

臺灣還有個投資標的的考量。臺幣缺少投資管道，我認為這是錢都跑到房地產的一個重要因素。臺灣的現況是，不買房地產，有錢也不知道往哪放。銀行利率低、股市波動大、外幣投資波動更大，錢沒地方去，只能買房地產。股票會變壁紙，房子再怎麼跌，好歹還有四面牆加一片屋頂在那站著。

還有文化，其實空空多多本一家，都是要買房的，只是大家期待的價格不同，這是個價值觀的問題。老外對持有不動產的慾望相對低些，付的出租金有地方住就好，臺灣人不買房是因為覺得價格太高，但總的來說還是想買，簡單說是下檔有撐。

最後，這也是一個實踐公平正義的過程。公平正義不管在哪裡實踐起來都有相當難度，證所稅的推動就是一個好的參考案例。

拉哩拉叭說了一大堆，結論，我覺得房價會基於市場因素小幅修正，個別之前唬爛的太厲害的區域、物件會有壓力，但要全面大幅下跌，看來機率不高。以上。

rdcmd wrote:
還好'代誌通雄不是...(恕刪)

divingshawn

divingshawn
個人積分：10分
文章編號：58739184

10分

193樓

2015-12-30 15:33

剛好今天看到這新聞，很巧合，很有意思。

打房退場銀行放款鬆綁
經濟日報記者韓化宇／台北報導

實施長達四年之久的銀行不動產貸款限制措施，金管會昨（29）日宣布即日起取消，回歸銀行自主管理。金管會估計經此調整，將釋出高達1.3兆元的銀行資金投入房市，為舒緩急凍房市的一劑強心針。

據統計，目前共有七家銀行因不動產授信集中度，超過金管會訂定的標準，而被列管，分別是：土地銀行、新光銀、板信銀、京城銀、陽信銀，以及外商背景的渣打銀與滙豐銀。限制取消後後，上述七家銀行之外，更多為避免超標而努力抑制不動產貸款的銀行，授信能量也可因此大增。

銀行說，各界都認為明年景氣會「糟到谷底」，且房市又「冷到不行」，但銀行業超過三成放款都在不動產市場，金管會「解凍」現行管理機制，擺明就是要救市。

為避免銀行貸款過度集中於不動產，金管會2011年12月宣布，針對不動產放款集中度偏高的銀行予以列管，要求超標的銀行提報改善計畫，並要求增提備抵呆帳。

列管措施推出時，當時有17家銀行因超標被列管，到今年已降至七家，顯示銀行不動產貸款及中度大幅下降。

除了管控銀行不動產貸款風險的措施之外，金管會官員說，對於不動產的授信管理，還有銀行法第72條之2，對銀行住宅及企業建築放款總額，限制在存款及金融債券金額的30%以內，此外，金管會也要求銀行的不動產貸款備抵呆帳提存比率，須在2016年底前，至少達1.5%等規範。

金管會認為以目前市況來看，上述的規定就已足夠了，因此決定把銀行不動產貸款集中度的規範取消，回歸由銀行自行管控。

銀行局長詹庭禎表示，明年房市景氣目前看來不甚活絡，這是金管會決定將不動產貸款集中度，交由銀行自行管控的原因之一。他認為，回歸銀行自主管理後，可提升銀行資金運用動能，且不動產授信是擔保放款，風險較低，放寬後只要銀行強化授信經營即可，還能提供民眾及企業所需的資金。

詹庭禎還說，金管會會要求銀行建立機制跟指標，將不動產授信納入內控稽核制度裡，由稽核單位每半年向董事會報告，報告如顯示銀行不動產貸款成長太快，會提醒銀行注意。

lowprofiler

lowprofiler
個人積分：44分
文章編號：58744714

44分

194樓

2015-12-31 0:20

divingshawn wrote:
對於未來房價走勢，我的興趣在於，用一個比較理性的觀點推論。不管你認為房價會跌會漲都無所謂，但背後的邏輯是什麼？

臺灣沒有美國那種問題，臺灣的房貸都是臺灣金融機構放出(公營行庫為主力)，這是內債，做莊的是中華民國政府，美國那是外債，全球投資人砍部位的時候是不會管你美國人民痛不痛的。拿美國的狀況來類比臺灣，我認為不適合。

還有文化，其實空空多多本一家，都是要買房的，只是大家期待的價格不同，這是個價值觀的問題。老外對持有不動產的慾望相對低些，付的出租金有地方住就好，臺灣人不買房是因為覺得價格太高，但總的來說還是想買，簡單說是下檔有撐。

結論，我覺得房價會基於市場因素小幅修正，個別之前唬爛的太厲害的區域、物件會有壓力，但要全面大幅下跌，看來機率不高。以上。

説明得非常精準！

美國房地產泡沫問題始於金融監管機制的鬆綁，次級放款(專借信用不佳的借款人)機構
的專業經理人利用這法規的鬆綁，恣意追求營收成長(放款金額)，因而造成泡沫。更糟
的是，在知道有泡沫的狀況下，居然把這些可預見的未來不良債務給證券化，其後再將
這證券槓桿成期貨，包裝後推銷到全球。2008年終於造成金融海嘯！

2000年我在美國換房子時，舊房子賣給一個白人老美，他只有自備5%的房款，對我們
老中而言，這已經是不可思議的想法，當然後面越演越烈，槓桿程度無法想像。而且當時，
貸款利率是6%左右（比起1990年的9%算低的了）。美國房子持有稅是以房子實值交易價
的1%到3%來征（county/縣自行決定)，政府每年還會隨市場波動調整稅基，以一棟1百萬美金
的房子而言，年繳的稅是1萬到3萬美金。

不過，即使這樣，在加州好區的房子，從海嘯前的最高點跌到最低點，也跌沒超過25%！
因為回台工作，2007賣掉美國房子，現在上網去查這間房子周邊房價，離最高點距離不過
5%-10%。矽谷那邊的房價這兩年還在創新高！

我看台灣房價未來兩年緩跌的機率比較高，但以現在全球化加上資訊這麼發達的經濟環境，
對未來能見度真的是不佳，能預判一兩年就不錯了。對於一些人在01説得口沫橫飛，能不經
深入分析就鐵口預言未來房價大幅的變化，要很小心這些人。他們到底是單純善意提醒，還是
純粹發洩不滿情緒，亦或有其他動機，那就不知道了。又或許就是個精障者。

lujabin

lujabin
個人積分：133分
文章編號：58746394

133分

195樓

2015-12-31 9:07

tony333324 wrote:
回答你的2個問題台...(恕刪)

台灣電子業底子硬？你想太多了，台灣人很喜歡自己往臉上貼金，自抬身價，你不懂嗎？光靠這幾家大廠能撐起台灣經濟？
當金融體系倒，每個人都受影響，消費緊縮，各行各業消條。舉例老闆不投資，年終發不出來，甚至裁員...
我們可不像美國這麼大的經濟體，美國經濟爛可以要別的國家買單，逼買美國公債，印鈔票，台灣呢？誰理你！
至於甚麼叫吵作？要是你的房子在忠孝東路，你願意賣人家安坑的價格嗎？就是你地點佳，買家願意用更高的價格來跟你交易，這是自由市場的規則，差別在於「稅制要公平，多賺錢就要多繳稅], 但過去是稅制不公。
唉！台灣最會搞民粹式的平等！自己把自己弄死，還怪別人。要別人市場開放，自己卻不開放，怕東怕西，把自己的錢，往國外推，買國外房地產買國外基金，沒人願意投資自己的國家，這不是悲哀嗎？

johnlove

johnlove
個人積分：107分
文章編號：58747176

107分

196樓

2015-12-31 10:02

災難好呀,
沒有災難,怎麽賺錢

來一次災難,把太貪心的打到谷底,
讓我們這些在等機會的人出手

nibanibaniba

nibanibaniba
個人積分：140分
文章編號：58747401

140分

197樓

2015-12-31 10:16

lowprofiler wrote:
在加州好區的房子，從海嘯前的最高點跌到最低點，也跌沒超過25%！

親人在vegas的房產　次貸風暴時跌了50%
美國的房產在12年到底離07年的高點平均跌了30%
只有紐約 DC 灣區附近的房價跌幅較小

紐約又有分曼哈頓跟島外
在12年時　皇后區平均跌了25~30% 曼哈頓接受大量中國資金反漲

主要城市　有外資涉獵的　特別是中資　目前都破07年的高點了
但多數城市的房價還在07年高點上下附近

美國的房市起漲點跟台灣相仿　都在03年左右
相較07年的房價　美國平均是不漲不跌
台灣是漲了1~1.5倍

不花時間解釋次貸對於房產的影響造成走勢的不一
純粹就數學來看　就很粗略的套利來看
很多人就是賣台灣去買美國　勝率比在台灣高得多

我的專業是研究證券化跟相關的房產
這種alt-A等級的放款的浮濫美國金融體系特別是保險跟私募基金沒有Mark to market的自由心證
造成一種買賣方完美配合透過證券化創造出的乘數效果　
再由表面清高但實際model能力遠遜投資銀行的信評機構的背書　他們是最大的幫凶
沒有它們給的信評　很多金融機構都無法提供流動性
金融監管的放任造成問題後
美國就搞了這Dudd Frank法案來全面監管所有的金融活動　特別是衍生性商品

任何商品的長期預測精準度都不同
利率是最容易的
因為Fed的歷史政策　跟宣示　還有官員的預測　都在它們的官網
所以到2017年美國都會是升息的狀況　這不會變　只是升多升少
且要注意　利率水準是因應經濟情況的後續調整　無預測功能　是落後指標

匯率通常只有半年的能見度
但QE弱化匯率　這也幾乎是實證　只是非同步　要先預測　才會賺得多

房產呢
房產景氣循環長期是有實證的
台灣是否可以脫離這景氣循環? 漲了12年還可以盤堅後再上攻?
從不如他國的經濟現況　跟"前景＂,　我認為這種機率非常的低
一但落入景氣循環的軌道　跟你玩雲霄飛車是一樣的　
該下時就會下　該上就會上　都擋不住
所謂的資金浮濫　是存在於多數的國家　不是只有台灣
大家的資金都浮濫　錢還是會往高效的地方跑

房價跟利率只有長期的弱負相關
所以有些時候會出現正相關
千萬不要用利率來預測房價
但　我看到多數人　都把這當作第一指標
結果　房價開始下跌了　但是央行降了兩次息　是怎麼了？

阿布里基

阿布里基
個人積分：0分
文章編號：58747665

0分

198樓

2015-12-31 10:34

現在房價到底算不算高?是不是已泡沫?是不是該大幅修正.....?我看版上的大大們都有很多不同的意見，但依現在的房價，除非是田轎子，不然大部分買房都需要辦房貸，如果房價越高，貸款金額就越高，每月還款金額就越高，但大部分的老百姓每個月的收入是固定的，房貸支出越高，勢必要縮減其他的開銷並降低生活品質，這真的是版上的大大們想要的生活方式嗎?房價不合理的大幅上漲，獲利的是建商及投資客，但受害者卻是普羅大眾，錢都拿去繳房貸了，還有能力促進經濟提振經濟?別傻了

瓦斯槍

瓦斯槍
個人積分：21分
文章編號：58747842

21分

199樓

2015-12-31 10:44

大力鼠 wrote:
浩什麼劫，現在一堆年輕人沒錢買房，整天縮衣節食為了一間房，連孩子都不敢生。

是啊，沒錢買房，倒是有不少錢去買蘋果微冷笑

縮衣節食為了一間房？那是豬頭，一定要買台北市才叫買房？挖鼻孔

孩子不敢生還是不願意生？挖鼻孔

大力鼠 wrote:
一個政府上任8年，放任房價上漲2倍，但是薪資所得倒退，現在還在說居住正義，難怪年輕人不支持。

聽你在喇叭，這時候就在扯執政八年，你怎麼不去問問科P

選前大喊【打房、居住正義】，選後【房不能隨便打】，

怎麼？是精神分裂？他上任還不到一年咧微冷笑

詭異的是，年輕人還很支持他！？是不是有誤會？挖鼻孔

rdcmd

rdcmd
個人積分：175分
文章編號：58747953

175分

200樓

2015-12-31 10:52

nibanibaniba wrote:
親人在vegas的...(恕刪)