yungjia wrote:
今天寫這個 可是我明天就反悔了 所以斡旋上與實際上的不同
斡旋? 你認為有效嗎?
有效
yungjia wrote:
簽多少就拿多少?! 那所謂的服務費在哪?
斡旋單上有註明
之前樓主有說他把類似的幾個房子成交單價平均之後
乘以坪數出他的房子值1150萬
然後再加上裝潢，鐵窗，馬達的錢56萬
算出他的房子值1206萬
但我想請問其他房子賣的時候都沒有鐵窗裝潢馬達嗎??
還是其他房子賣1150萬之後，再另外跟買方收56萬的裝潢費用，所以實價登錄只看到1150萬??
不然1206萬的合理價是怎麼來的??
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另外就是合理價1206萬，為什麼要叫仲介賣1300萬呢??
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樓主又說如果他看到斡旋單上面是1168的話
他當然不會降價到1165萬
反而會堅持1180~1190萬
這樣來說如果看到斡旋1180萬，就會堅持要實拿1200萬
看到1200萬就會堅持1230萬，以此類推
除非仲介賣到比實價登錄的平均成交單價換算出的1150萬還要高150萬的1300萬才會有服務費
那仲介就真的是神了，居然可以賣到比行情高出一成以上
以上是我的看法
yungjia wrote:
那不知道"委託銷售委託書"上面怎麼寫服務報酬吼?
4趴? 或是契約變更上面如何寫的?
你我都沒看到東西只憑想像均無法客觀來看
所以我才說若仲介與買方是同一陣線那對屋主比較不利
只是屋主夠機敏察覺仲介低劣的手法罷了!
服務費在與仲介簽訂委託銷售合約時有寫,一般都是定型化契約,若受出價格超過賣方底價,賣方要給仲介4%服務費,所以一般賣方都會把底價定高,仲介對這點其實也不介意,因為他們本來就知道不能拿到4%這種暴利,所以,服務費怎麼來? 當然是談出來的.
只是這市場上有多少人能如此
畢竟笨蛋仲介在這市場上算少的!
我認為笨蛋仲介在這市場上很多的...
得分後衛 wrote:
我有幾點看不過去
之前樓主有說他把類似的幾個房子成交單價平均之後
乘以坪數出他的房子值1150萬
然後再加上裝潢，鐵窗，馬達的錢56萬
算出他的房子值1206萬
但我想請問其他房子賣的時候都沒有鐵窗裝潢馬達嗎??
還是其他房子賣1150萬之後，再另外跟買方收56萬的裝潢費用，所以實價登錄只看到1150萬??
不然1206萬的合理價是怎麼來的??
我用新成屋的平均坪數,打折再折舊之後算出來約1160,而新成屋當然不含裝潢.
我用實假登錄的金額再算一次,是為了作驗證,算出約1140,雖然實加登錄是中古屋,應該都會含裝潢,但實價登錄的房子看不出年份,所以如果有比我房子舊很多的房子呢? 因為我的房子很新呀.
所以我認為不能用1140,我也沒用1160,而是取中間值1150,再加上裝潢費用得到1206.
當然,我承認我把我的房子當新成屋賣,但是我的算法也打折折舊了,合理價在每個人的心中不一樣,我也強調這是我認為得合理價, 如果我說的不能算合理價,你說的也就能算? 至少我願意做功課,用市場行情算給買方看,他也真的沒意見,只是說我裝潢沒有算到折舊,如果不算裝潢,我現在成交金額1172也真的高出我估的空屋價1150了呀, 你說合不合理?
我還是強調,我沒有盲目開高價,我用公開數據去算,雖然這不是大家認同的,但至少也所依據, 如果你不認同, 請你把你的算法拿出來.
另外就是合理價1206萬，為什麼要叫仲介賣1300萬呢??
和仲介簽訂委託銷售合約時,都使用定型化契約,明訂若銷售價格超過底價,仲介課獲取4%服務費, 如果你認同4%服務費是暴利, 就不會傻傻的簽一個可能成交的價格作為底價, 仲介也都明白不可能拿到4%, 所以底假你要簽多少他們不太會有意見, 因為他們也知道服務費都是談出來的, 所以, 1300這個底價是和仲介之間所約定可以拿到4%服務費的價格, 不是一定要他們賣到這個價格, 買方也不會知道這價格.
樓主又說如果他看到斡旋單上面是1168的話
他當然不會降價到1165萬
反而會堅持1180~1190萬
這樣來說如果看到斡旋1180萬，就會堅持要實拿1200萬
看到1200萬就會堅持1230萬，以此類推
除非仲介賣到比實價登錄的平均成交單價換算出的1150萬還要高150萬的1300萬才會有服務費
那仲介就真的是神了，居然可以賣到比行情高出一成以上
仲介的功能是幫買賣雙方把成交金額抓到一個平衡點,斡旋的功能是讓賣方相信仲介不是騙你的, 真的有買方出這個價格, 我會斟酌要不要讓這房子成交, 不會照你說, 我看到斡旋就加30, 那是看自己的評估, 因為我必須承擔房子賣不出去的風險, 另外, 前面已經說過1300不是我真正要的成交價, 當然可以賣到這個架個沒人會不願意, 只是能不能賣到1300萬, 相信仲介比你聰明多了, 哪有你想得這麼直, 因為他們自己會評估, 如可以賣到1300, 我會給他們4%(52萬)服務費, 一聲都不吭. 因為1300-52= 1248, 我還可拿1248萬, 賣方和仲介雙方都高興, 如果賣不到1300萬,當然他們會回來游說我呀.
事情都落幕了,當初的重點是仲介騙人, 妳們該說他們對不對麻, 怎麼現在一直再找問題讓我回呢?
yungjia wrote:
那不知道"委託銷售委託書"上面怎麼寫服務報酬吼?
4趴? 或是契約變更上面如何寫的?
你我都沒看到東西只憑想像均無法客觀來看
所以我才說若仲介與買方是同一陣線那對屋主比較不利
只是屋主夠機敏察覺仲介低劣的手法罷了
只是這市場上有多少人能如此
畢竟笨蛋仲介在這市場上算少的!
違法的事誰站在誰那邊都一樣
有証據証明就行了
斡旋單拿出來當初怎麼出價的都很清楚不用辯也很客觀
另外前面也有說過
買方為何要自己犯法去cover仲介的罪行 (偽造文書)
就算仲介退回23萬給買方再花錢收買，買方也不一定願意
那還不如不要那7萬算了(反正也是騙來的)
由於房屋買賣市場太多亂搞的仲介
我認為買賣雙方於簽約成交後在付仲介費之前
應該雙方出來對質檢驗議價過程中，仲介有無隱瞞賺取差價
如果有的話就:
1. 因仲介未依委託達成交易堅持不付仲介費
2. 如仲介拿了任何1塊錢就告到仲介脫褲子，不但要賠償買賣雙方損失還要罰款再停止執業
反正都要付仲介費了
那就好好檢驗一下仲介有沒有亂搞
得分後衛 wrote:
我有幾點看不過去
之前樓主有說他把類似的幾個房子成交單價平均之後
乘以坪數出他的房子值1150萬
然後再加上裝潢，鐵窗，馬達的錢56萬
算出他的房子值1206萬
但我想請問其他房子賣的時候都沒有鐵窗裝潢馬達嗎??
還是其他房子賣1150萬之後，再另外跟買方收56萬的裝潢費用，所以實價登錄只看到1150萬??
不然1206萬的合理價是怎麼來的??
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另外就是合理價1206萬，為什麼要叫仲介賣1300萬呢??
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你管別人房子要怎麼賣
屋主要賣1000億也用不著你同意
甚至不需要任何理由
得分後衛 wrote:
樓主又說如果他看到斡旋單上面是1168的話
他當然不會降價到1165萬
反而會堅持1180~1190萬
這樣來說如果看到斡旋1180萬，就會堅持要實拿1200萬
看到1200萬就會堅持1230萬，以此類推
除非仲介賣到比實價登錄的平均成交單價換算出的1150萬還要高150萬的1300萬才會有服務費
那仲介就真的是神了，居然可以賣到比行情高出一成以上
以上是我的看法
提這些都是假議題
現在就是抓到仲介意圖隱暪買賣雙方賺取差價的事實
去想像推理這些沒發生的事是無義意的
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