重發
我認同實價課稅...
只是 這會是一條血腥又漫長的路.....
但 對於抑制房價才是一條正路...
單單要靠二年內轉手的奢侈稅去抑制房價 簡單的說 是笑話一場...
真的有心要做...
奢侈稅 空地稅 照價買回 實價課稅 非自用住宅空屋稅 才是真正的打擊手段..
只是必須要有很多配套方案及互綁手段...
簡單的說
奢侈稅
要和德國一樣十年為基準....
十年內轉手都課重稅...
一筆投資得放十年..
十年內交易都得課重稅...
合不合理? 當然不合理 但 就是因為不合理 願意投機的人才會少...
實價課稅
認定的標準方法很簡單....
買賣雙方的不動產經紀人 地政士 及不動產估價師
(不動產經紀人和不動產營業員是不同的 我個人主張廢除不動產營業員... 一般剛入行的 大多是營業員 上課時數滿就可以拿證照...
一共六位 (強制限定不同人...一共是六張國家考試合格的牌照 四張專技普考 二張專技高考...
為登記的成交價格背書...
出了事 就以偽造文書辦理... (上述國家考試 只要有偽造文書判刑確定 終身不得再考....
有人說 按實價課稅 會打到小老百姓...
沒錯 在短時間內會有很大的衝擊..
但 就長期的眼光來看..
當炒家在這塊市場沒有利益可圖時 會自然退出市場...
而讓市場自然落底...
相對的 當市場落底時 代表價格下降 實際每年的房屋稅 會自然下降....
且 實價課稅 除了實際成交價格外 每年還得依周遭的客觀價值而有所調整..而不是一價到底...
空地稅
下面是法條
平均地權條例
第二十六條（私有空地之加徵地價稅）
直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。
經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地，其新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者，直轄市或縣（市）政府不予核發建築執照。
土地稅法
第十一條（空地之意義）
本法所稱空地，指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地 。
第二十一條（空地稅之加徵）
凡經直轄市或縣（市）政府核定應徵空地稅之土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍之空地稅。
簡單的說 我贊成恢復課徵...
目前是已恢復 但 手段不夠兇殘...
若在有效手段互綁的情況下來實價課徵空地稅會有什麼情況......
某財團以一坪400萬標得國有土地.... 那土地稅就以得標價來做課徵標準...
開發期限已過 仍未開發 則空地稅依得價標的實課稅額加倍課徵....並限期開發...
第二期限到達時...政府依得標價照價買回..
有人會說 會讓建商得利....等於是賭一把 反正最後政府會原價買回
短期來看是正確 但 長期來看是錯誤的....
目前的情況 未依實際價格課稅 而以公告現值課稅
一來一往的稅金 相差極大....
有興趣 自已去地政調一份高價標脫的國有土地 電子謄本檔回來試算一下就知道...
目前的課稅方式 稅基太低...建商才敢賭...
若以實價課稅 建商屯地的成本會比目前高上太多.....
短期之內 也許有人會說 建商會轉嫁給終端的消費者...沒錯.....
但 長期來看 當消費者慢慢發現他們接受太多的土地稅轉嫁成本時 會不會忍一忍?
且空屋稅+奢侈稅套用在新成屋上 是最有效的.....
有沒有過戶 地政單位一目了然...
簡單的說 建商餘屋在市場價格低迷時 或 價好想要留貨衝高出清...
建商成屋在第一次登記後 就跑不掉了....
第一次登記 所有權在建商名下
寬限期間過了 就加倍開徵空屋稅
建商想省? 先移轉到人頭名下 等銷售出去 再移轉到實際所有權人名下?
未滿十年移轉 再課一次奢侈稅...
當建商的成本壓力越來越高 獲利慢慢被壓縮時...
還有炒作空間? 甚至囤地不開發? 養地?
房屋稅
非自用房屋稅得提高...
個人名下只能登記一間自用房屋...
比如 一家四口 四間房 各登記在一人名下當做自用 可以接受...
第五間房 不管是出租 還是閒置 就以非自用房屋課稅... 相同的 重稅....
後面再多 就再加稅...(也可以視為直接逞罰稅....
上述的循環 在短期內會有嚴重的後果(下面完全是個人認定的理想狀態....別炮我XD
但 可以透過十年期的調整
以實價課稅來說 用十年做緩衝 每年以10%做調整...逐步上調至100%稅率...
(十年緩衝是指法條三讀通過 正式實施日起十年 而不是房屋移轉後十年... 二者不同..
如實施九年後 小弟不才 剛好才存夠錢買了一間房 那我就要依實價的1.2%*90%去繳納房屋稅..
而不是不管移轉日 只要小弟買了房 就有十年去做房屋稅調昇....這樣就沒意義了...)
(住家用房屋按其現值課徵百分之一點二)
假定目前房屋現值為50萬 實價為2000萬
舊制上繳6000元 實價課稅為24萬 首年為10% 則為2.4萬
由於各項重稅的衝擊過大 多數投機買盤退縮 加上空屋流動量大 房價下修(<---理想狀態...
第二年的實價為1600萬
實價課稅為19萬2仟 第二年為20% 3.84萬
三萬八仟四?? 還是很高 賣屋量持續大增 賣壓沉重...房價持續探底..
一路探到十年後?
包含每年的地價稅也是一樣....
二者在重稅的壓搾下....
要持有多數房產 手骨得要很粗....
且 就算持有多數房產 也沒法子短賣套利...
因為還有十年期的奢侈稅在後面虎視眈眈..
加上 非自用住宅的重稅....
多持有一間房 每年的稅金量很可觀.....
要靠房地產來致富 簡單的說門檻變得很高....
而包含建商及地主也會面臨相同的處境
實價課稅 照價買回 限期開發 及 空地稅 種種重稅及手段壓制...
要長期持有土地 待景氣高升時開發套利 相同的 代價太高....
在無利可圖 或 微利情況下 會打消投資念頭...
才有可能讓房地產回歸到正常的一面...
住者有其屋....讓房地產和投資套利完全脫鉤....無法營利(或微利..) 回到單純的居所用途....
上面那些是個人的理想 看起來很爽對不對?
但 就現實面來說....
很多人的臉上 會被打很大一巴掌...
因為 這個代價會很大...
最簡單的 房貸問題怎麼解決...
今年買房 市價2000萬貸七成1400萬 隔年市價剩1600萬...
第三年市價? 第四年市價? 所有權人還要繳房價嗎? 放給他爛?
銀行面對這些房貸呆帳時 怎麼做?
當銀行提列的虧損過大時 銀行怎麼辦? 破產?
銀行破產時誰救? 政府? 誰買單? 繳稅金的人買單......
還是印鈔票來救?
接下來 當房市真的下修回到該有的基本面時..
房地產持有人怎麼去面對 持有房產後的各項重稅?
北市精華地帶 全新落成一坪只要30萬...
權狀不含車位 三十坪 就要900萬...
房屋稅1.2%的全額100%為 10萬八仟元整...不含地價稅....
十年後看起來是人人買的起 但 人人養的起?
在重稅條件下
房貸及房價 也許會下修至大多數人比較容易負擔的價位.....且 房地產不再是套利的標的...
但 後續稅金繳納時會小痛一下... 可是對比所付出的房貸利息及房價...
稅金至少是付給國家 而不是讓營利單位及個人套利....
可是...........目前來看......台灣沒有任何的陣營敢這樣搞.......
特別是 實質課稅這關沒過 其它手段都沒用...
恢復空地稅? 用公告現值課?
笑死人 對囤地的財團來說 公告現值跟實際價格相較起來 太輕微了...
但 實際價格的二到五倍? 一坪400萬標到 待空地稅開增後 及 二到五倍的加增稅率?
財團得上繳多少稅金?
且 看看這邊的討論就知道......
要房價低 又說政府不管制~
真的管制了 再叫稅金重不合理~搞變相加稅...
再說自已買不起也負擔不起稅金......
但 卻一直想要有一間自已的房子..
天下沒有一種車 會跑又不吃能源....還會每年升值..
在自由資本市場中 是沒法公平抑制漲價及獲利問題.....除非是高壓的控制手段...
所以我才會說 這是一條血腥又漫長的路...
很多人視為至寶的張教授有很多該說的沒說....(就算說了也沒用..沒人想聽 想聽的 也做不到...
政府則是該做的沒做....(不管任何一邊都一樣...
總結一句話....
手骨粗才是王道.....
認真賺錢吧..或是跟小弟一樣 做夢比較快....orz
kjhwan wrote:
所以說,你的房子的折舊比率可以跟車子比對嗎?
一部80萬的2.0國產車十年後變成30萬
一棟370萬的房子十年後變成...NTD 1,387,500
那小弟願意first priority買你的二手屋.
(外加一切過戶費用)
以大大的邏輯賣這樣的價錢怎麼會便宜,原本就是應該的!!
房屋所有權移轉才會課到印花稅,地政登記費用沒錯!
但,這句話的意思是...這些增加費用將會轉嫁到買賣的價格裡!
試問大大真的看懂了那些"未來你可能支付的"到費用的算法嗎??
1.車子的燃料稅跟牌照稅跟折舊無關，10年老車市值不到5萬，每年還是繳一樣多
2.既然房子折舊會折價，時價課稅的情況下，價值減少當然稅金也會變少，不是嗎?
那如果10年後房子折舊但價值卻上升，拜託，現在大家不是都說房子是投資工具，資產增加稅金增加也沒甚麼不合理吧，試問，薪水增加所的稅會不會增加??在一定的情況下，定存增加稅金會不會增加??不會不合理啊...
3.房屋所有權移轉會課到印花稅會支出到登記規費，但是為什麼一定會轉嫁到買方??當然你如果設定條件是房市永遠多頭，不會空頭的情況下是有可能的，但是房市真的永遠多頭嗎??奢侈稅15%要轉嫁給買方，印花稅被多課要轉嫁給買方，增值稅也轉嫁給買方，登記規費通通都轉給買方，以後我大膽預測連仲介費，代書費，還有賣方搬家的費用以及換新屋的成本..等等所有相關費用通通都是要轉嫁給買方吸收，太棒了!!明天我就去買一棟!!
房屋稅應納稅額=房屋現值x稅率(自用住宅為1.2%)
房屋現值是參考「房屋評定標準價格」決定的。
房屋評定標準價格是有「不動產評價委員會」參考房屋的建造材料、折舊、耐用年限、商業交通概況決定的
不動產評價委員會是由哪些人組成的呢？重點來的喔，
是由當地「民意機關」及有關「人民團體」組成，且人民團體人數不得少於2/5。
各位覺得能參加所謂「人民團體」的，是樓下騎著車齡15年的小JOG的小林，還是開著B牌大七的王董呢？(開始感到社會的黑暗了吧，開始感到房屋現值的不合理之處了吧)
舉例(金額純假設)
一、小林的房子，市價可能值1000W，但是房屋現值可能只有100W，哇~房屋價值省了900W耶
，只要繳1.2w的稅。二、王董的房子，市價可能值1E，但是房屋現值可能只有1000W，房屋價值低調的省了9000W，只要繳12W的稅
看出端倪了嗎？沒錯！房子越貴、越有錢的人，用房屋現值課稅對他們而言越有利~~
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如果改為依「時價」課稅呢？(以下純為不才之推測)
Q1：那麼「時價」怎麼決定？
呃…看似簡單，其實這個還挺難解的，例如，我們今天說買了一棟1000W的房子，這房子真的值1000W嗎？非也，其實這1000W是包含了土地的價格，而這1000W裡有多少是土地、有多少是房屋呢？除非您當初的買賣契約有分別載明房屋多少萬、土地多少萬，不然可能您自己也不知道吧，你都不知道你的「房屋」時價多少了，稅捐稽徵處會知道？財政部會知道？所以用「時價」課徵房屋稅是有難度的，不過偉大的財政部既然都說要用時價了，想必他自己有一套計算方法吧，應該雖不中亦不遠已吧。
Q2：這不是擺明了就是要全民加稅嗎？
稅制改革的方向之一就是「擴大稅基，降低稅率」，所以既然調高了稅基，當然應該也會降低稅率了，其總稅收是不變的，當然應納稅額可能變高，也可能變低，但是對大部分的人而言(像你我這種窮酸鬼)是差不到哪去，所以關於這點在下不是太擔心
。比較有可能提高的反而是租金(理由下面說明)。Q3：「:財政部打房出新招 」，房屋稅以時價課稅是為了打房？
完全錯！錯的離譜！！！這完全是八干子打不著的事情！！！財政部應該不可能說出這種話吧，如果真是財政部說的，那可以請部長下台了，如果是記者說的，那…不意外
。為什麼跟打房沒關係呢？因為房屋稅是「持有稅」，是對「持有」課稅，只的增加「持有者」的成本，所以，房屋租金可能會上漲。好啦，如果真要跟打房扯上關係的話，那挺多就是讓持有10間房的投資客，變成持有8間而以= =，所以如果是要打房的話，應該是要加重「增值稅」才對。
Q4：你說跟打房沒關，稅負也不會變重，那幹嘛還要改成時價課稅？是吃飽太閒喔？
1、為了租稅正義！！！以最上面的例子，如果今天改成時價課稅，假設總稅收不變(因為稅收突然的增加對政府而言不見得是好事，原因就不多說了)，王董的房屋改以市價1E課稅，則王董的房屋稅由12W變成120W。HIGH吧~~我超HIGH的
，因為假設總稅收不變，王董繳的錢變多了，就表示我可以繳得比較少，不過純為理論跟假設。重點是，改以時價課稅，可增加高所得者的稅負。2、這只是為了租稅改革暖暖身罷了~房屋以市價課稅，試試水溫。再來土地如果也能以市價課稅的話，這樣就能真正有效的抑制房地產不正常的飆漲呀！！！希望在我有生之年能看到這一天的到來~~
3、騙騙無知跟易HIGH的選民，你看喔，政府有在管制房價喔，明年記得投我一票嘿
以上…純為個人之推測，如有說錯的地方，還煩請各位幫忙更正~
小的再把小的虛擬條例列出, 並把第3.條稅率的訂法說多一點.
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虛擬實境之不動產條例:
1.不動產買賣必須以實際買賣價申報地政機關; 未照實申報者以詐欺罪論處, 且不得易科罰金------以此鞏固誠實申報.
2.不動產買賣時以買賣當時半年內, 不動產所在地方圓三百公尺相類之不動產買賣均價(含本次買賣標的)為課稅之市價基準; 買賣價如低於上開均價, 則以實際買賣價為市價.有關市價每二年檢討一次, 有降低者,從降低者; 有升高者, 仍維持原市價(???)-----以此規定市價,並防止亂喊價
3.稅率訂定時考慮現繳稅額(避免衝擊過大), 以中等市價乘稅率後所繳稅額與現繳者差不多, 中等以下則依級距減少(即較現行者少), 中等以上則依級距增加(即較現行者多); 市價在最後5%者, 免稅.----以此規定稅率
4.居住基本權利之不動產每戶以二處為限, 超出者均非居住基本權利的範圍, 稅率為上開稅率之倍數計算, 且與超出比率為正比---以此防止投機炒做及囤積
5.本條例所收不動產稅之20%須撥付國民年金及勞保年金.----以此防止政府亂用多收的稅金
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假設, 純為假設, 稅率是這麼訂的:
假設不動產市價的中位數是600萬, 有三位屋主A,B,C
A 所有的不動產市價是600萬, 原繳稅稅基是200萬(房屋現值+公告地價, 小的不動產就是這個價值), 現有稅率是0.7%(為簡化,將(地價稅率0.2% + 房屋稅率1.2%) / 2), 故所繳稅額為14,000元;為不增加A所繳稅額, 將市價課稅的稅率訂為14000/6000000, 約為0.23%, 也就是A仍繳14,000
B 所有的不動產市價是500萬, 原繳稅稅基是180萬, 原繳稅額是180 * 0.7% = 12,600元; 因B的市價房子低於市價中位數, 故其市價課稅後稅率要降低為0.2%, 則其繳稅金額為500 * 0.2% = 10,000元, 省了2,600元.
那政府少收的稅要從那來彌補呢?
C 所有的不動產市價是900萬, 原繳稅稅基是250萬,原繳稅額是250 * 0.7% = 17,500元; 因C的房子市價高於市價中位數, 故其市價課稅後稅率要升高為0.3%, 則其繳稅金額為900 * 0.3% = 27,000元, 多了9,500元.
政府少掉的就從這裡補, 還倒賺!
當然C會叫, A不吱聲, B呢? 好玩吧! 很多B只會跟著叫, 市價課稅不可能啦, 政府要加我稅啦!
以上只是純假設, 稅率需要精算師精算, 小的只會舉例.
市價好不好訂, 很好訂阿! 不就是當時市場上的買賣價嗎? 如同小的第2.條所說!
那麼市價課稅後, 房價是會漲還是跌, 小的認為不一定!
就以市價課稅後, C要賣房子為例; 假設C要賣1200萬, D想買, 看一下市價課稅稅率(假設為0.32%),稅金為
1200萬 * 0.32% = 38,400元, 認為還可以, 所以買了, 故房價還是漲了.
過二年(避開奢侈稅), D要賣房子, 開價2000萬(投客不都這樣玩嗎?), E想買, 但一查市價稅率為0.5%,
稅金是 2000萬 * 0.5% = 10萬, 高了, 不買了, 所以房價漲不上去了!
當年郭婉容抽証所稅, 失敗的地方, 就小的記憶所及, 是股票賺錢要繳稅, 賠錢時政府卻不貼, 故全股民反對!
以市價課稅, 可能會有一半人獲利, 那能不能獲得支持呢?
故事說完了, 好不好聽?
就認定要繳十幾萬?????????
言過其實了啦.
如果自住.而不是投資客或炒房者.你認為它會每年繳十幾萬?你認為自住的它敢這樣搞嗎?
是我就不敢~~~~~~~~~~~~~
請問一年繳十幾萬的消息是如何得知??年收入30~40萬的是佔多數.有可能這樣做嗎?有良心點說話吧.
是要先嚇死人不償命一番就是了??
投資客或炒房者.每年繳十幾萬我覺得可行啦(能用細節辦法).至於自住它絕對不敢.
反正還沒看到詳細.一切都是煙霧.出來再去說它好或壞吧.反對或贊成吧.
我只知如果打房有效.買賣透明的話.仲介業就.........
重要的是大家要監督法案.別讓政客財團去炒作.該反對就反對.該贊成就贊成.而不是任它們亂搞.
先自己嚇自己.只有先敗~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
當投資跟炒房者需付更多代價跟穫利短少很多時(又要2年後買賣).甚至有可能無利可圖時.我相信那時就是房價趨穩跟合理時.
怕改(新法詳細跟本就還不知如何.就斷言要繳十幾萬?請問是如何得知?)而還是現行的法規那就永遠房價永遠是那些人來炒作(老實說房仲也是炒手之一).永遠不是合理的房價.
一直怕不去改.那就任人剝削吧.
不使霹靂手段 難顯菩薩心.......
若只是溫和的改進 只希望短時間內控制住局面...
而不是讓人民住有其所.. 而使用高壓手段控制 讓房市和獲利脫鉤....
那我想再不用多久 會有另外一批人上來哇哇叫 房價好高 漲的太離譜 買不起 balabala...
在自由資本主義下 溫和手段是無法有效控制獲利及漲價 因為 市場是自由的...
當然 短時程內 會有波段 但 放大長線來看...
對應帳面上的貨幣價值 長線是必定漲價...
就跟本區的另一欄一樣 房價會受到貨幣貶值的影響 因而漲價....
也許三、五年內過熱而下跌 但 再過個十年 二十年?
老話一句 還是漲.... 下一個波段的高點會比目前的高點來的還高....(即便是因為貨幣更貶值 所造就的...
(天災 戰亂 而造成下修不在討論之內..
說句更難聽的...
我若沒記錯的話 在08年底 這波房市最慘時...
房仲只有全台三到四成左右的總成交量..
另外 六到七成是透過其它管道成交的 如 代銷 代書 等等...
正常來說 在房市合理的情況下
房仲業依然只占有全台四成上下的總成交量...
您以為當時的交易市場是完全停止了嗎?
錯....仍然在持續進行 量縮 但 沒有停下來...
市場依然存在 減少是事實 可是當時的量還是存在...
這段話有什麼含意? 還是有人在這個波段進場買房...
不論在你我的眼中 認為房市已經衝過頭 算是高點的情況下 依然有人買 有人賣.....
我也常跟客戶說 手骨不夠粗 就別想東想西...
在目前的溫和的房市政策跟寬鬆的法條下 長線仍然是看漲.....(我不怕被炮 這是事實XD)
(當然 短線也許會有下修機會 但 我說 中長線 還是會再漲回來...
我最愛說民國七十八 七十九年的例子...
在那個破萬點的時代 難道炒房的力道會比現在小很多嗎?
那波所謂的高點 沒多久後下修
目前的高點? 有沒有比過去的高點還高?
現在的市場景氣如何? 你也許比我更清楚...
為何還是比那個經濟爆炸性起飛的時代還高?
因為 台灣的房市政策跟寬鬆的法條 給了太多人上下其手的機會
政府錯了嗎? 不好意思... 這是資本主義必然的結果...
不論誰當家都一樣...
我的顏色跟我的ID一樣 但 我不認為這個陣營上台 房市就有救
你我就能用平實的價格買到合宜的住宅 這是在騙自已...
我更不認為 另一個已站位的陣營 推出來的方案
能夠有效控制住目前的房市及穩定中長線之後的房價
也是一樣騙自已而已...
在短線的修正下 也許大家有機會買到自已想要的房子
但 中長線後 會有下一批人跳出來喊 他們買不到 要政府負責...
因為 一切的一切都是必然的結果....
就像
我再也沒法子用一錢2300的價格買黃金
我再也沒機會加到一公升19元的92無鉛
我再也沒辦法買到一包五元的乖乖
美好的過去已然結束....請面對這個事實....
溫和的房市政策 在短線裡房市也許會有機會下修 但 中長線仍然是看漲的
就跟溫水煮青蛙一樣....
不會讓你恨恨的痛過一次 只是會慢慢的被煮熟 如此而已...
SARS房價很低? 只是波段中間的低谷...
破萬點房價很高? 只是波段中間的相對高點...
最後再口水一下....
就算台灣整個倒台....
工商業全面蕭條...
全面性通膨..
買不起房子的人 一樣買不起....
有房產的人 一樣是占在優勢位置上的...
除非 法條做了全面性的檢討...
不然 別指望破了底就永遠停在哪...
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