土地法34-1 ~! (第2頁)

ROBERT
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11樓

2009-03-13 16:40

ufxshcsd wrote:
感覺大家好像把 "釘子戶"跟土地共有搞混了，釘子戶應該是指土地所有權是某一個人的，而合建時若缺少這一塊土地時建地會因此不方正，但對方用高價去逼收購才叫釘子戶吧。但是土地共有所有權是大家的，是用幾分之幾去畫分吧，所以才會有所謂的1/2以上的人同意的強制問題。若是釘子戶法律也無法強制去處理吧。

我說的話不好聽，請見諒

但是您這論點是錯的，對共有產權來說，這種情況也算是一種釘子戶，少數產權的人去卡多數產權的人其實並不合理！少數服從多數，這大家有聽過吧

反過來有從那些支持開發的他共有人的角度來看嗎

免責聲明：本文所載資料僅供參考，並不構成投資建議，本人對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。

ruby6436

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12樓

2009-03-13 16:58

沒錯啊! 一樣找人頭, 你找的贏建商嗎?

ROBERT

ROBERT
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13樓

2009-03-13 17:03

大學上課時，光這條法條老師就必須用至少1小時以上的時間來講解，而且也是考試必考的標準考題，我真的是好久沒碰啦

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olivecat

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14樓

2009-03-13 17:56

我只能說...立法的精神就是少數服從多數
目前的狀況
你可以主張優先承購權
建議你先主張吧! 存證上面一定會寫
土地標地,每坪價金及付款方式及交易對象
若建商真想開發...這價金想必不會背離市價的
因為寫低了...真被你們買了...他不划算
寫高了...他也不划算
雖然地主的認真不見如此

而且辦34-1條是有風險的
如果建商最後的目的無非是要整合完成咩
建商目前以人數過1/2及持份過1/2去辦理
只要有人主張優先承購
他就無法達到100%持有的目的...自然也無法開發

case本身狀況不同,我無法在此一一說明
簡單來講就這樣

我建議就算你沒錢買,也主張一下吧!
或者當場可以喬一下
有時實務上...建商不會太強勢的
記得你主張時,你可購買的也只是目前他存證上寫的那部份的持分,而非跟你一樣同身份的共有人
所以你一樣無法買到100%,除非你是剩下唯一的共有人
但應該不可能

希望這個資訊對你有幫助

虎斑貓

大包乖乖

大包乖乖
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15樓

2009-03-13 19:06

單就土地法34條之一,
樓上一些的發言先就重點討論,
土地法我們同業一般私下都稱之為xx洋法案,(因為有關於某家建商在台北所產生土地開發所推動的法案)
也就是當年有所謂的土地要做區域開發因為少數所有權人的祖產惜售心態,
而去推動的強制買賣,
表面上算是達到地盡其用,
但若是遇到有地上物的產權糾紛就沒這麼簡單了,
例如佃農,租賃或是現有土地有居住之行事產生建物,
都要先設法排除,
否則就根本無法動用這條法律,
今日假設樓上所言的釘子戶堅持打死不願配合買賣搬遷,
這件案子也可說胎死腹中....無解的
請各位別把這項法條視為完美的強勢買賣法案.

至於樓主所言的十日內權益主張,
就我的實務經驗那根本就是不可能的,
因為對方不管是蒐集所有權人的比例或是佔有面積達到一定比例的進行當中,
應該也有段時日了,
或多或少一定會消息走露讓您家人知悉這個案子在進行當中,
所以在您收到此存證信函之前起馬應該有半年左右的考慮緩衝期,
anyway....您也大可主張優先承購全照價收購不是嗎?

bada

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16樓

2009-03-13 21:55

樓上乖乖大大說得不錯喔！
我的見解跟你相同
你還有優先承購權
難道建商就不怕嗎？
另外此條例用在都市更新恐怕不是其他樓主的解釋
都市更新目前來說如有一筆地號有34-1條的情況
還是需要整筆地號全部的土地所有權人同意才行
否則屆時同意比例計算恐更加複雜
因此目前實務執行面上仍以整筆地號所有權人同意
給大家參考

Davidvampire

Davidvampire
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17樓

2009-03-13 22:53

ufxshcsd wrote:
所以假如有共有土地這類擁有權人要注意，是否有人在偷偷的打你家祖產的主意了，讓你想留都留不住。

不一定留不住,要看實際的情況,最好能找熟稔土地相關法規的律師徵詢,較為妥適,先提供一點意見.

1.土地的共有人, 是否有"處份"之權力!
共有人之土地,有無預告登記(土地法79-1)或查封、假扣押、假處分、破產登記(土登141)的情形,如有上述情形,其應有部分及人數,自不得計入土地法第三十四條之一第一項所規定之人數及應有部份,扣除不得計入部份,共有人及應有部份未逾半數,自無土地法第三十四條之一第一項多數決處份共有土地之適用.

2.與他共有人是否有對於申請登記之法律關係有爭執.
內授中辦地字第0940055831號函,......按土地登記規則第五十七條第一項第三款規定,登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者,登記機關應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請,俟該訴訟案件判決確定後,再另依判決結果申辦登記.

3.如果實在不得不依土地法第三十四條之一第一項,由他共有人處份土地時,除了樓上大大提到的,行使法定優先購買權之外,為防止土地被賤賣,還是可以依法提出損害賠償之訴.
最高法院民事裁判--69年台上字第1104號......被上訴人就系爭土地之應有部分為四分之三,已逾總額三分之二,依土地法第三十四條之一第一項規定,固有單獨處分之權利,如有故意或過失以低價出售情事,以致上訴人受有損害,即難謂非不法侵害上訴人之權.

以上,供大大參考.

ps:景氣不好,還有建商買地?!如不是春江水暖鴨先知,就是大大的地是超搶手的黃金地段.

olivecat

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18樓

2009-03-13 23:02

bada wrote:
樓上乖乖大大說得不錯...(恕刪)另外此條例用在都市更新恐怕不是其他樓主的解釋
都市更新目前來說如有一筆地號有34-1條的情況
還是需要整筆地號全部的土地所有權人同意才行
否則屆時同意比例計算恐更加複雜....

dear.
都市更新分兩種,一種是協議合建，一種是權利變換
前者才需100%同意
後者按劃定方式而有不同比例,但不需100%

你寫的這段,我看不懂！sorry~~或許我誤解你的意思
都更是以更新單元內全部地號及所有權來當分母來看的！

虎斑貓

lacuna0517

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19樓

2009-03-14 0:31

Davidvampire wrote:
不一定留不住,要看實...(恕刪)

太好了～～終於有大大再討論土地法了！！！

小弟的情況剛好和樓主相反...

老家有一塊建地約1000坪一共8個人平均持分我們家約持125坪

幾十年沒回老家了土地稅也默默繳了幾十年所以想把地賣了

去年探訪其他共有人總共找到7個人對賣地都沒意見

但是唯獨那最後一位共有人長年居住在國外問他的親戚說他一年只有過年回台灣一次

今年過年想說問他的意見結果好像有事耽擱沒有回台灣

正不知該怎麼辦看了看土地法發現34-1 條才露出一線曙光

但是因為不是學法律的也沒賣過地所以還是有一些地方想請教各位大大

1. 所謂告知，是不是寄存證信函給那個共有人說要賣地就可以了？如果不知道要寄哪裡，那是要公告囉

是登報嗎？

2. 條文中提到"第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應

提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。"

=> 這關鍵的一段看不懂

=> 是說告知後可以逕行賣地，但是賣的錢該給那位共有人後才能作產權變更嗎？但是這樣程序上不是怪怪

的，產權沒辦法轉移，買主怎麼會付錢，沒拿到錢又怎麼付給那位共有人？

不知道有沒有大大遇到一樣的事是怎麼處理的呢？

敬請賜教！！！感激不盡！！！

moneybaby

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20樓

2009-03-14 8:40

lacuna0517 wrote:
太好了～～終於有...(恕刪)

３４－１就是在解決這些囉，
您提的第１點,公告的觀念沒錯,但詳細細節有點忘了,可詢問代書.
第2點,"第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任"。對價或補償,就是賣出去換錢的意思囉.第一項共有人就是你,他共有人就是那個出國的人.

"於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。"巳為受領"就是那個出國的也領走了,而"提存"就是指連絡不上的人,會提存起來放著(哪個單位我忘了,類似幫他保管起來)

"其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。"就是假設是建設公司買走,那建設公司就幫那個出國的人處理登記.

所以會產權變更的哦,而不是你說的"產權沒辦法轉移"

"買主怎麼會付錢，沒拿到錢又怎麼付給那位共有人？"就是剛剛說的"提存",建設公司錢拿出來之後,出國人的那一份會被保管起來,然後通知他自己去領,不領....,地也是別人的了,不領白不領了.