Ivan0923 wrote:
你的利率已經夠優惠了，我想，轉貸也不一定能找到這麼優惠的！
房貸不要再用傳統的思維去看
傳統本利攤當然是光比利率就好
但是以樓主的條件，很有機會是符合抵利型房貸的條件
只要條件合適，利用抵利型的機制，可以幫他省不少錢與時間
1.目前手邊存款高或資金可變現高的人 2.戶頭常會有大筆資金入帳且需要放置備用金的自營商
3.高收入且資金習慣習慣放手邊的人 4.希望資金靈活運用更方便的人
一般來說因抵利型的計息利率較高,故您的存款必須到達一定的比例才會划算,以您貸款1640萬,若目前存款只有
幾十萬一定不划算,除非您未來會有大筆閒置資金可以存入,或您的每月收入很高可以領薪後即存入抵利帳戶,且扣掉
本金及日常生活提領後還有結餘2,3萬以上,否則以板大目前的利率20年加碼固定0.25%,其實已經算是很低的利率
了! 且轉貸還需要一筆費用喔 !
另外雙週繳是改變還款週期,提前2週償還部分本金,在月負擔不變的情況下,分成2次還款,長時間下來本金攤還的
速度較快,但一年當中會有2個月是還款3次喔 ! (因一年是52週,等於還26次,13個月) !
以上是小弟一點點挫劣的分析!!
參考我的分享
我用你的去模擬
參考這個試算表
附加壓縮檔: 200808/mobile01-39f9a74eed10d7dc91d835845d3e22db.zip
假設 抵利型利率是 一般 +0.5% ，抵繳利息和抵利型一樣
你的抵繳金額必需是 貸款的 19% 313萬 才能打平。
至於提前還完，更是有趣，所以的提前還完，意指當利息 <= 抵繳的利息時，你一次將抵繳的存款
一次拿是還貸款才有可以達成。
跟本是在玩文完遊戲
抵利型的重點就是：你有一筆夠大的錢，放在銀行，那你可以利用抵利型的方式，以較高的利率賺取存款利息
一般人要是有這麼多錢，早就拿去還了
Eigen wrote:
http://www...(恕刪)
寫的非常好...
不過抵利型房貸是以日記息,所以要能夠盡量把所有的錢,含撲滿的錢全部存過去.
我都是用這樣來減少當月的利息,增加當月還本金的錢.
如果一家2人再賺錢,每月5日拿到錢 10萬,當天轉入抵利型房貸帳戶
抵利型房貸 扣款日是每月的20日, 因為是以日記息,所已每個月你有15天10萬抵扣...
把信用卡自動扣款也設到抵利型房貸帳戶
依我目前還款來說比之前還本金還快...
不過是你要每月多存錢....
另一個好處是抵利型房貸帳戶的錢=房貸的錢, 你就可以不管它了....
有急需用錢時可以動用,不用再去跟銀行借....
==好APP與好朋友分享==
提前還完真的不是文字遊戲！
本人在匯豐銀行一推出扺利型房貸，經過自己製作excel計算，立刻轉換房貸，當時我總共貸款850萬，原本使用了兩個優惠利率貸款（行政院青年首購，台北市首購），當然這樣也只有將近500的額度，多餘的就靠合庫的低利率貸款。上述是民國92年的事情了。
的確轉換房貸時，要多付轉換的費用，因為新銀行要辦手續，找代書，另外會收鑑價費。還有扺利型利率真的比較高！不過好處大於壞處，所以沒什麼好猶豫的。
分析好處如下
1.利息是每日計算，每個月扣款兩次，提前還本金
2.高利率表示高利息，相對申報所得稅可扺金額也多啊
3.只要有持續存款，就可以提前還清房貸
4.資金可以隨時動用，不怕臨時需要錢，還要親自跑銀行辦貸款
5.房貸利率比信貸利率低，因此動用本金時比較不心疼
6.房貸年限可談（民國92年，大部份銀行都是20年，我跟匯豐談的是25年），影響每月還款金額的多寡
壞處如下
1.利率真的比較高
2.若未來始終沒辦法持續增加存款，就虧了
至於其原理，很簡單。
1.貸款金額+還款年限+利率，決定了每次扣款金額（匯豐是兩週扣一次）
2.每次扣款金額中，一部分是本金還款，一部分是利息
3.銀行會給你一個帳戶，每日貸款本金餘額扣除該帳戶存款餘額=每日貸款餘額
4.用每日貸款餘額去計算利息，因此每次扣款金額中所包含的利息都不同
5.由於利率會依照某些指數變動，每次扣款金額不會一致，可能增加，可能減少（匯豐是三個月調整一次）
最後舉例說明一下為何可以提前還清房貸，假設利率不變，每次扣款金額就不會變，我們用五次扣款來說明吧
1.本金5000，利息5000
2.本金5300，利息4700
3.本金5600，利息4400
4.本金5900，利息4100
5.本金6200，利息3800，到此本金還款28000
假設存款持續增加，則上述五次扣款的內容可能變成如下
1.本金5500，利息4500
2.本金5900，利息4100
3.本金6500，利息3500
4.本金7000，利息3000
5.本金7200，利息2800，到此本金還款32100
從以上變化可以發現，後者所還的本金超過了前者，在每個月扣款金額不變情況下，貸款本金餘額自然減少更快了，因此貸款可以提早還清！
補充說明一下，關於利息扣繳憑單，這是政府無聊的做法，導致銀行做了白痴的行為。簡單說吧，假設一年實際支付利息20萬，少支付利息3萬，你會收到兩張扣繳憑單，一是利息所得3萬，一是利息支出23萬，因為政府說扺利型帳戶的扺利效果等於銀行給存款戶的利息所得。
parko wrote:
各位大大回覆不錯，除...(恕刪)
+1 分
寫的太好了
我買台北市國宅
國宅低率貸款 2.X 30年, 台北市首購 2.x 20年 繳了5,6 年房貸, 轉到花旗( 免轉貸費用,免代書費)
結算時才發現,我6 年所繳的房貸 繳本息跟本非常少,都是在繳利息 現在改用抵利型,每個月都會收到繳款明細
清楚的記錄所繳的房貸多少是繳本金,多少是繳利息....存款餘額多少...
看來我的房貸再1,2 年就可以還完了(存款=貸款), 還完不必急著結清, 如果有急用可以拿來使用....
另外我上次傳的Excel file 每月公式跟 算出來的跟實際的誤差很小... 可以很清楚第幾個月就還完了...
可以利用我的公式,依自己賺錢與存款能力估算一下你用抵利型幾個月後才能存款=貸款
==好APP與好朋友分享==
每一年報稅的時候，
房貸利息支出是可以扺扣所得稅的。
扣除額上限是30萬元。
扣除了30萬元，
對於稅率為21%的人而言，
省稅六萬三。
如果使用了扺利型房貸，
存進去扺利的錢是有利息收入的，
假設貸了400萬，
活存裏有100萬，
那麼：
利息支出=300萬x利率，
利息收入=100萬x利率，
可報稅的扣除額=(300-100)x利率
當貸款本金剩200萬，
活存中也存了200萬時，
利息支出0，繳稅之可扣除額0
利息收入=200x利率
要繳的稅=看看有沒有超過27萬
您在計算節省多少利息時，
也要計算因此多繳了多少稅。
結論是活存餘額不足的人還是別玩。
以我個人為例，雖然可以將18年縮短為11年左右，節省了十一萬元，
但是每年因為扣除額減少，要多繳的稅也差不多近萬。
兩相權衡之下，缺點似乎比較多，
因為每個月被迫放比較多錢進去，能支配的錢變少了……
goodpig wrote:
老實說我覺得你根本就不懂抵利型在玩什麼
1. 你根本沒有算進抵利型的連結帳戶可以每日扣息這一點
2. 傳統本利攤沒有帳戶可以讓你隨時存錢抵利
3. 傳統本利攤，你要大額還款有點麻煩，抵利型一點麻煩也沒有，隨時都可還
4. 抵利型有急用需要錢，可以隨時拿回，傳統房貸你大額還回去的就要不回來了
當然抵利型有她的限制，要有一定條件的人才會真的省到錢、時間
但是麻煩你先搞清楚遊戲規則再來批評抵利型房貸...
1.連結帳戶可以每日扣息，但都是蠅頭小利……月薪十萬轉進去存一個月都不花，了不起省三百元。
但是我們貸的金額一般都滿大的，利率比傳統高，月繳額多出近萬……又得強迫多存錢，其實生活品質會稍微下降。
4.存進去的錢再拿出來，等於自己跟自己借錢，花錢的心情會有點差。
真的要有點實力的人才能玩。
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