自住客大多是一般受薪階級，每個月固定領薪水，
不知道他們的薪水是怎麼來的，不知道公司是怎麼經營的。
所以自住客就會以為買間房子就有資產，
買第二第三間房子就可以收租。
其實用邏輯思考就會了解自住客是多麼無知。
如果房子收租好賺錢，為什麼沒有公司蓋大樓專門做住宅出租?
為什麼房地產公司的出租對象通通是商業客戶呢?
就是因為住宅租金其實很低，房租要繳20-30年才回本。
這就是一般自住客或小投資客無知的地方，
任何投資都是越快回收本金越好，
優秀的企業都在講一年賺幾個資本額，
出租住宅要20-30年才賺一個資本額，不是笑話嗎？
商業租金都是5-10倍以上才是真的能賺錢。
我們可以看看房地產行業其實本身並不持有房地產或是快速轉手。
例如房仲業都沒有房地產，他們只收服務費來獲利。
如果房子真的值錢，那他們為什麼不自己買房子呢?
建商也是一樣，雖然他們持有土地，但土地成本只占房地產很低的比例，
他們只是拿房地產向銀行抵押拿到資金蓋大樓，
建商本身沒有真的持有大樓的產權，
他們早在建設初期就趕快賣給大投資客，就把風險轉價出去了，
大投資客又再把賣給小投資客(就是比較有錢的園區工程師啦)，
最後小投資客再賣給自住客。
做投資的都快速轉手不長期持有，
因為持有越久越虧。
只是房地產行業長久以來給社會大眾洗腦讓大眾變得無知。
這次央行打房的目地就是要讓自住客清醒過來，
讓住宅漲不起來，這樣以後買房就不沒必要搶買，隨時買都可以。
Qeen is King~ wrote:
如果差價是1000萬 ，
稅就算是繳60%，
也賺400萬，
問你，
你不想賺嗎?
股票10%都覺得有賺了，
所以真正要幾乎沒獲利，
大概要80%以上的稅，
才是算沒有獲利空間(恕刪)
Qeen is King~大，小弟有個看法，你提的數字剛好，
所以借來當例子，並無不敬之意。
大部分人在談房地產賺錢，談的都是獲利，
但拿來對比的股票、ETF等其它投資，大部分說的卻是年獲利率，
這樣對比的基礎是有偏差的。
如果價差漲1000萬的房產，以google〝房市年漲幅〞得到結果
預售屋2024年上半年對比前2023年同期，年漲幅最高的是台中市31.5%，
新成屋及中古屋漲幅會低於此，但以此漲幅來推算，即本房產購入價是3175萬，
價差漲1000萬售出扣除房地合一稅45%，淨利550萬，
因為漲幅是〝年〞漲幅，所以，〝年〞獲利率是17.32%，
如果算入仲介費(2%)*2，(3175+4175)*2%=147萬，
淨利剩853萬，稅後淨利469.15萬，年獲利率14.12%。
以結果論，是比股票10%獲利高很多，
但是要注意，年漲31.5%在房市長期來看是少數，也不是所有區域皆是，
經濟日報的報導108Q4-112Q4漲幅第一是竹北118.38%，第十是新化68.4%，沒有雙北
所以股票來說，這是難得一遇的妖股，
如果房市漲幅為20%，年獲利率就降為8.22%。
以上計算純以投資而言，不加入其它考慮因素，
以投資而言，房地合一2.0稅率夠高了，
為什麼會有房地產賺得多的感覺，
是因為投入資本高阿！幾千萬投入股市，
10%年投報，年獲利也是幾百萬不是嗎？稅還比較便宜。
不過，經濟的事還是溫和的成長比較好，
我覺得任何事物年漲幅31.5%是很可怕的。
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