Vincent666888 wrote:
那你會問
房客幹嘛不自己買房？
自己付房貸就好啦？
答案是
1.01論壇都說房東是傻子
2.01論壇都說買不如租
3.01論壇都說用股息付房租還有剩
4.01論壇都說少子化房子租不掉
5.01論壇都說買房失業會被法拍
6.01論壇都說房價不斷在下跌
不要把房客都說成傻子，買的起絕對沒人會租房。
現在很多年輕人真正的原因是，房價過高頭期款根本湊不到。
bb12346789 wrote:
沒有錯每個房東考量的就是投報率，利率越低可以創造越高的投報率，當沒有什麼投資報酬率，你認為房東還要繼續持房子嗎，投資報酬率低投資客還會一直買嗎
...(恕刪)
投報率低 所以投資客大退場啦…
預售屋早就賣不動了
市場哪來的這麼多剛需
但是因為文章很長，所以個人先簡單歸納重點:
一、台灣的CPI只有包含房租，不包含房價
二、房租的統計包含市場上實際的租金價格，也包含自己的房子租給自己的推估租金，但不論怎麼調查、推估、計算，房租的統計存在一定的偏差。
我個人的結論是，以房價所得比來看，台灣的房價明顯高於發達國家的水準。以租金房價比來看，台灣的租金報酬率偏低(也就是租金太便宜)，所以台灣的房屋供給高於實際居住需求，但房價仍能維持高價，是因為房屋除了有居住需求，還有投資需求(所以有錢人並不在乎房屋空置，畢竟台灣的房屋持有負擔不高)，這就是目前的狀況。
********以下為遠見雜誌的參考文章******
問題五：房價該被納入至 CPI 中嗎？房租通膨是否有被低估的可能性？
解答：住宅房屋因不是「消費性商品」或「耐久財」，以及其利率敏感的特性，房價不被納入 CPI 計算，然而台灣在房租方面的生活成本確實有被長期低估的可能性。
一般來說，住宅房屋本身在國民經濟會計制度（System of National Account）中被歸類為「固定資產」，是在「生產過程」中可以長時間重複或持續使用的實體，而不是「消費性商品」或「耐久財」，因此購屋支出與房價皆不應被納入 CPI。且房貸與央行的利率政策具有高度關聯性，若將房價納入 CPI 將出現「利率上升、利息支出增加、通膨上升」的窘境，影響貨幣政策成效與目標，因此鮮少有國家採用，真正被納入 CPI 查價範圍的其實是住宅提供的「居住服務」，佔通膨權重為 24.2%，僅次於食物類 25.4% 。
然而 2008 年至 2022 年期間，信義 / 國泰房價指數上漲幅度高達 142% / 121%，CPI 房租類漲幅卻僅為 11.9%，同期間美國、英國、歐元區、澳洲、南韓、新加坡等經濟體的房價 – 房租漲幅落差介於 9 至 57 個百分點，日本更有學者指出日本租金的僵固性是美國 3 倍之高（Chihiro Shimizu, 2008），但房價 – 房租漲幅落差也僅約 30 個百分點，明顯低於台灣，引發各界討論房租通膨是否有被低估的可能性。在 2022 年 9 月台灣央行理事會議紀要中，某位理事也指出「由於部分商品價格受到政策性管制及 CPI – 房租類指數低估等因素，台灣實際的通膨壓力遠高於公佈的數據」。
近14年台灣房價漲幅高達142%、房租CPI僅12%，落差顯著。
為何會有這樣的差距？
居住類 CPI 包括住宅租金（15.26%）、家庭用品費（4.3%）、水電燃氣費（1.91%）、家庭管理費（1.12%）、住宅維修費（1.18%）等子項目。其中，住宅租金是衡量「租屋者」與「自有住宅者」的平均住宅服務價值，前者反映私有 / 社會住宅出租的「實付租金」（權重 1.41%），後者則無法直接觀察價格變化，必須推估「設算租金」（權重 13.85%），亦即假設屋主將自有住宅租給自己的應收租金，但由於是估計值，勢必存在誤差的可能性。
台灣整體／居住類CPI最大子項目為房租，又分實付、設算租金。財經M平方提供
主計處採用「租金等價法」（rental equivalence approach）來衡量自有住宅設算租金，觀察實際租屋市場中相近住宅類型（與自有住宅的品質、位置、設備、地段等面向類似）的租金價格變化，也被美國、英國、日本等先進國家統計機構所廣泛採用，調查樣本來自逾 1,300 間實際私有住宅。但近年 CPI 房租類變動幅度甚小，主要原因可能為租金資料的偏誤所造成，以下整理三大關鍵：
1. 對於容易出現租金僵固的國家，固定查價樣本可能導致設算租金調整過度緩慢。
2. 租金等價法高度仰賴資料來源品質，但台灣自有住宅比率高、不健全的租屋市場將使調查失真。
3. 自住與出租的住宅特徵（例如面積、結構、屋齡、設備）本身存在差異，無法完全排除品質規格差異造成的價格變化 。
根據台大碩士李祖福（2022）《使用民間大數據租屋資料估算消費者物價指數》發現 2008 年至 2021 年間，利用 591 租屋網所計算出的 CPI 房租類平均年增率介於 3.56 ~ 3.58%，較 CPI 房租類（0.64%）大幅高出近 3 個百分點。更重要的是，重新計算台灣整體通膨水準後，發現 CPI 年增率應由 0.83% 上升至 1.45%（不調整支出權重）或 1.81%（調整支出權重）。
591租屋網大數據顯示主計處房租CPI年增率或長期低估3%。
591租屋網大數據顯示主計處房租CPI年增率或長期低估3%。財經M平方提供
備註：該研究論文分析超過 100 萬筆 591 租屋網的成交資料，並利用特徵迴歸模型（hedonic model）控制住宅樣本的異質性，呼應 Q1 所提的「 CPI 調查必須固定品質規格」。
不過針對上述討論，主計總處也在《有關我國 CPI 房租之編製及各界常見問題》進行回應，點出該論文研究結果的四個限制：
1. 591 租屋網資料仍可能存在偏誤、缺漏，且並未納入地段、屋齡、空調、家具等影響租金重要因子，模型變數不同都可能影響房租推估結果。
2. 網路平台交易多為更換房客的成交資料，調整房租機會高，估計結果有高估傾向。
3. 按 ILO 國際規範，CPI 查價應固定樣本（fixed basket）以避免品質造成的價格差異，591 租屋網各時點的樣本差異大、租屋條件不固定，無法直接比較。
4. 2017 ~ 2021 年期間民間資料推估房租平均漲幅為 5.2%，明顯高於內政部同期間房價漲幅 2.6%，而主要國家近年房租漲幅均低於房價漲幅，因此推估結果合理性有待商榷。
通膨不可怕，房價上漲也不可怕，可怕的是低薪，也就是薪資成長幅度長期偏低，房價再貴，如果薪資能夠每年成長，過個10年，就不會覺得房價高。
一、台灣的通膨遭政府刻意壓抑，一大堆的補貼、凍漲，感覺照顧全民，但壓抑通膨的結果就是薪資沒有上調的必要，或是上調幅度低於實際通膨(台灣跟日本現在就是如此)。
二、房價上漲拉高"土地"這一生產要素的成本比重，導致勞動力成本必須壓縮，所以薪資漲幅偏低，台灣很多服務業薪資沒有調高空間，尤其是餐飲、飯店住宿、補習班、零售業這一類的服務業。
三、通膨偏低，就不必調升利率，進而導致新台幣匯率偏低，有利出口競爭，卻導致內需產業不振，ITC產業富到流油，內需服務只能勉力經營。
四、匯率偏低，代表著人民勞動成本的低賤(或低估)，也可以說，中央銀行刻意作賤人民的勞動力價值，當薪資這一個生產成本佔比降低，其他的生產成本比重就可以拉高，例如土地。
當然，低薪這個問題並不完全是中央銀行的錯，而且也有很多面向要考慮，包含全球競爭力等，但是台灣的貨幣金融政策是很有問題的。
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