zzzjggs wrote:
怪了？
日本房地產都泡沫幾十年了 為何台灣還是不會？
剛剛看某網站房產走向預測
明年台灣房地產也漲！
後年台灣房地產再漲！
怎會無怨無悔一直漲上去？
看看隔壁鄰居日本 房地產都泡沫幾十年有了
為什麼台灣房地產還是永不會崩？
台灣政府到底有練過什麼魔法？
早就泡沫了, 但是 政府拿人民的錢去救
房市倒? 這是不可能的,因為政府會拿納稅人的血汗錢去救銀行, 銀行再繼續加貸給投資客加碼,投資客再加碼賣給下下一個投資客,這樣下去, 台灣沒有工業了,資金都進入房市, 只剩房地產, 房價越炒越高, 大到政府怕它倒, 不敢不救?
但這麼做最後政府債台高築, 全民都負債,然後又開始印鈔票,幣值不斷縮水, 最後不行就打掉重煉, 發行新新台幣, 重演一次4萬新台幣換1元新新台幣嗎?
台北的房子已經炒高到隨便就3000-4000萬 ?
最後只可能是玉石俱焚, 大家一起倒
台灣的房市早就泡沫化了
台灣的銀行,超貸是常態,銀行經常配合投資客抬高房價,買不起就要借錢買,銀行藉以得到更高,更長期的貸款。
一旦超貸案爆發, 銀行被擠兌, 政府"一定會"進場收拾殘局, 又拿納稅人的稅金去補漏洞。
安排其它銀行進場接收, 資產也不會落入法拍屋市場
早在20年前, 許多銀行超貸弊案爆發,發生擠兌時,房屋價格就已經被銀行高估了。
這些付不出貸款的"不良資產",其實是這種吹噓房市永遠不會跌,這種"投資詐騙"行為下的"賊贓"。
"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。
2000年時,本來要倒掉的銀行/農會/合作社
在行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。迄2008年6月30日止，基金依法賠付計有
38家農、漁會信用部 ，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
這樣就 2000億.....錢不見了
20年前的2000億?
不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了, 買下了這批"贓物",失去讓房地產市場回歸正常的機會
如果這2000億是讓政府將這些" "贓物" 改建為『社會住宅』, 讓住者有其屋 ,就能調節, 不會放任炒家坐大
這一次的泡泡玩更大, 不是2000億補的起來的
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,差別在於不是賣蛋塔,賣麵包? 炒作的商品現在是 "房屋"
新台幣的金錢價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值
只要先犧牲紙幣的帳面價值
1.操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣價值不過是帳面上的數字),銀行的負債就會減少 (就是創造通貨膨賬)
2.就能創造房屋不斷上漲的假象,賣不出去加價賣,讓人忍不住去追價, 深怕晚了買不到
3.鈔票多, 相對商品就變貴,讓房屋變貴,買不起,只好借錢買房
QE(貨幣寬鬆) 就是個巨大的陰謀
經濟學家凱因斯曾經說過：“通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。”
例如
在第二次世界大戰後，國府大印鈔票增加貨幣供給額,來支應資金缺口，持續惡化了台灣的通貨膨脹現象。最後四萬元換1元
又例如
第一次世界大戰後,德國戰敗欠下龐大的戰爭賠款2260億馬克
德國猶太裔銀行借機大印鈔票, 啟動"通貨膨脹"這部財富絞肉機來迅速掠奪德國人民的積蓄。物價高漲薪水不漲, 原本生活優逸的中產階級立刻淪為貧民。
銀行先大印鈔票,營造錢淹腳踝的假象, 再以低利率讓借錢變容易, 誘使民眾以擴張信用的方式向銀行借錢,讓錢能借出去。 之後銀行再調高利率回收
當銀行缺錢,欠下大筆債務時,就大印鈔票。印太多鈔票,銀行滿手都是錢, 以低利率,先把錢借出去( 鈔票多時,相對的房子/物價變貴)
等欠錢的銀行還完欠款,不良資產也賣完之後, 銀行利率就會反轉上升
此時,銀行會緊縮資金,減少貨幣供給, 讓鈔票價值上昇, 反轉鈔票/物價的比值 ,讓房價/物價變便宜
如同80年代日本泡沫經濟時，, 日元被迫升值, 日元貨幣供給額也大增, 東京房價一飛衝天
炒到普通人無法在東京買房；當時銀座鳩居堂前地價驚人，公告地價是１平方公尺約3千萬日圓(相當於1坪1億日圓)，一張明信片大小的公告地價就要30萬日圓。
現在的房價只有當時的1/2 - 1/3
收入當中1/3 付房貸, 1/3生活支出, 1/3 供娛樂等非生活必需支出,這是正常的"房價所得比"
超過這個比例,生活水準就會下降, 錢都拿去繳房貸了,所以,不能上館子,不能換新車,不能看電影,不能去旅遊...不能生小孩, 不能生病, 不能有紅白帖
大家都不消費了, 這會造成通縮
沒小孩, 生育率下降,20年後就沒人去還錢,或繼承房屋
國際上本來就是以年收入的3-6 倍為合理房價。
以收入的5倍來計算
台北市的平均家戶所得為 148萬, 5倍合理房價為740萬
還可以看房貸
合理的房貸為收入的1/3(這個標準是國際上認定的水準)
所以148萬的1/3=49萬
49萬房貸付11年(11年為國際上平均的標準)= 542 萬
貸款542萬為總價的7成, 總價為775萬
若不算頭期款, 直接算15年房貸為735萬,也是接近每坪25萬
可是台北市的平均單一間房屋的房價為2053萬, 是775萬的近2.6倍
台北市是全國收入最高的地方, 如果台北市平均一半以上的人,都買不起房子, 那就不是少數人買不起,到底誰在買房子?
是許多虛擬, 不存在的"有錢人"買家嗎?
148萬是家戶, 如果是單身, 男性平均年收入90幾萬, 女性平均60幾萬
套房應該為450萬才合理, 但是台北市的套房價格,是超過1000萬
再由租金來推算
台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元
台北市平均購屋坪數只剩24.94坪
租金平均 2萬5千8百 =25837元
一年31萬
20年(因為租屋超過20年可以購買)=620萬
如果是30坪則為 745.9萬
每坪25萬,乘以台北市平均購屋坪數24.94坪= 623.5萬
所以算來算去,25萬才是符合台北市民的購買力的合理房價
目前房屋的價格, 並不是因為GDP成長, 或收入增加, 所以房屋自然增值。完全是炒作出來的價格。
這本來就是銀行金融業者+金融專家+政府 ,共同的精心設計
銀行先以低利率讓借錢變容易,之後再調高利率回收
政府借錢可以發行國債,10年,20年之後再還,讓20年之後的下一代去還錢
每個政客都可以亂開支票, 亂花錢,錢不夠就再發行國債,以後債養前債,只要在它的任內不出事就好
入不敷出, 國債自然越來越高
但一般民眾不能這樣,還不出錢來就被追債
2008年金融風暴, 銀行有巨額虧損,錢不夠怎麼辦? 讓貨幣供給額增加
鈔票變多了,物品/土地並沒有增加,價格相對變貴,所有物價開始起漲
鈔票就不值錢了,紙鈔變薄, 銀行的虧損實際金額也會縮小
相對的, 如果你非常努力,正職+兼差月入10萬,你付出的勞力原本價值10萬元, 一旦通膨發生10%,你的勞力收入就會縮水到只有9萬, 再努力都追不上物價上漲的速度, 永遠變成屋奴
於是富者越富,窮者越窮,而且,永遠在還貸款
房市泡沫化10大指標, 包括 房價所得比、貸款負擔率、不動產餘額占GDP比重、房價租金比、房價與租金關係，經濟成長率vs.房價漲幅、房價短期漲幅、投資需求占比、空屋率、開工率和銷售率。
台灣全部都爆錶
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是傳銷-老鼠會的做法, 一般的民眾只是棋子, 不是這場賭局的玩家
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客,
可是這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
前一個投資客的獲利,並不是來自房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
下一個投資客所投入的金額多, 它就賺得多,房價自然就漲的多。
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活
看實價登錄就會知道 , 一棟新屋才幾年, 轉手好幾次, 每一次轉手就固定加價200萬
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
炒家只能自己左手賣給右手來炒房
所以必須鼓吹, 傾家蕩產也要買房, 窮到只剩下房子也無妨
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