許富舜 wrote:
8/09(日)→簽訂合約並約定交屋日為10/8
8/12(三)→第一期簽約款匯款
8/13(四)→仲介費匯款
8/14(五)→繳納財力證明與房屋資訊送銀行審核鑑價
8/19(三)→第二期用印款匯款
8/20(四)→銀行鑑價完成並填寫貸款申請書
9/02(三)→銀行核款完成
9/07(一)→回覆銀行貸款總額並由銀行端通知代書核款結果
9/10(四)→代書回覆銀行端貸款批准
9/11(五)→匯款完稅款＆稅費
9/18(五)→對保填寫
9/23(三)→代書送地政過戶
9/27(日)→房仲驗屋
代書回覆
10/6(二)→撥款代償
以上
我自己上個月也是購買中古屋剛交屋, 時間軸供你參考, 前後共27天.
7/20(T) 簽約
7/22(T+2) 轉帳簽約金10%+房仲服務費
7/24(T+4) 台銀辦理房貸,送件
8/4(T+15) 代書告知契稅, 轉帳完稅款10%+契稅
8/7(T+18) 到台銀辦理對保
8/14(T+25) 台銀撥款至履約保證專戶
8/16(T+27) 交屋, 繳交代書/規費
感覺你在銀行端的流程非常冗長, 建議可以適時打電話給專員問進度, 代書跟銀行的關係也會影響到處理效率.
買方賠屋主/房仲...買方毀約延遲付款
屋主賠買方/房仲...房屋延遲過戶交屋
懂嗎.買方或賣方.誰要求延遲.誰賠錢...
.
房仲代書.不是房屋買賣契約的簽約人
房仲收服務費...負責買賣成交到交屋.
代書收作業流程費.負責用印完稅過戶.
買方或賣方.誰毀約誰賠房仲費代書費
.
代書不是銀行貸款契約的借款人
是買方你向銀行借款簽約對保還債
你說: 是代書問題還是我們買家問題
你的銀行: 何時核貸.何時對保.何時撥款.
銀行審核借款人的還款能力.抵押屋鑑價
銀行核貸或拒貸..放貸流程慢慢來或急件
全部是借款人買方個人事....與代書無關.
.
房仲不是房屋買賣契約的買方人
你說: 房仲驗屋?
不懂.是你(或房仲)花錢向屋主買房?
你買房.房仲全權代理你驗屋?..別傻了
.
代書:不是房貸借款人.不替你償債.
你說: 代書回覆告知.10/6撥款代償?
不懂.是你(或代書)向銀行借錢償債?
未來交屋時.有屋況瑕疵或產權瑕疵
你也讓你的房貸銀行.撥款給屋主嗎?
.
9/10銀行貸款核准核准，為何對保填寫拖到9/18才辦理。
對保完成後銀行要跑內部流程蓋銀行印鑑章，大概也要一天(還要看經理有沒有在，每間銀行內規皆有不同)，到文件到代書手上後，買賣過戶案件要連同銀行設定文件一起送地政辦理。
後續送過戶及銀行清償時間皆是大概固定的時間，過戶約4-5天，清償及二撥貸款約3~4天。
又撞到中秋跟雙十連假，大家都要趕過節前處理，地政案件一定塞車。
不知道是銀行行員比較懂整個過戶流程還是代書比較懂~~~？
題外話，案件如果辦好，您一定要交屋，沒辦法主張沒收到違約金就不交屋，這樣就換您開始算延遲。
另外違約金以及延遲產生的損失您可以向法院主張，那是您的權益，但請不要為難代書~~~
許富舜 wrote:
第一次購中古屋但卻無(恕刪)
我最近也剛買中古屋，不過因為我簽約後三個工作天就農曆七月
一開始就和代書說，我的權狀不要是9/18前領的
不過我的交屋最後日是9/30，代書說可以
不過最後還是很趕，我的流程如下：
8/12 晚上簽約，代書說要付簽約金10%
我告知晚上了，沒法子處理，約定8/13匯入履保帳戶
斡旋金則轉為仲介費，仲介尾款，交屋前付清
8/13 匯10%簽約金進履保帳戶，當晚，代書告知我想要的銀行不能貸款
但他幫我找的其他兩家可以
8/14 我自行聯絡我想要的銀行有關貸款問題及約莫成數及鑑價金額
8/21 代書通知完稅及契稅金額，同時這段期間已申請房貸手續
8/24 匯10%完稅款進履保帳戶
此時我犯了一個很大的錯誤，沒有認真自己追進度以為房貸專員會回報進度
及沒把房貸專員資訊給代書，給了代書專員資料後，他追得很快
9/07 打電話問房貸專員是否核准？得到成數及貸款皆核准的回覆
正在等利率的核准（雖然我不大懂為什麼要分兩次簽呈及手續）
9/14 晚上與銀行進行對保手續，並提供房貸專員資料給代書
代書通知因為我貸款核准與事先想貸的金額有落差（因為鑑價金額）
我需在9/15補足差額
9/15 匯差額進履保帳戶，當天代書至銀行拿設定資料
9/18 和房貸專員聯絡告知代書有說9/18送件，2-3天內要代償
9/21 代書通知過戶完成並告知9/23需代償原屋主房貸並在9/26取得清償證明
9/28 晚上交屋及付仲介尾款（因9/26我不在北部，加上驗屋在未交屋前，我已先驗過）
一切很趕，但最後也是在最後交屋日前交屋
因為第一次買房，而家人是向建商買，所以從來沒想過有鑑價不如預期的問題
而對於借款的流程不懂，以為房貸專員會主動告知進度
還好代書很認真也理解我不懂，所以差額部份才會一直沒有匯
直到他和房貸專員聯絡後，才趕緊通知我補差額
這個過程中，我的狀況和其他狀況不同，專員給錯表格版本
導致需要重新填寫及電話中所說的，我也以為就是要申請了
但房貸專員認為我未正式提出申請，所以就又拖了一點時間
問過其他朋友，大家都說正常核貸，快的話一星期就下來了
像我弄了三星期，實在是自己找麻煩
esthercheng wrote:
雖然我不大懂為什麼要分兩次簽呈及手續...(恕刪)
提供我個人接洽經驗.有錯請更正
.
決定哪家銀行.到該行填寫(貸款申請書)
你填寫的貸款成數/利率...都只是(申請)
填寫你的要求.或代書/放貸專員的建議
(核貸)後.(簽約)的貸款成數/利率會變動
因為每個借款人的職業財富信用都不同
.
借款人如何申辦房屋貸款.
到銀行帶著財力證明.身分證.買賣合約書
填寫房貸申請書.讓銀行對房屋進行鑑價
審核借款人還款能力.調閱客戶聯徵紀錄
配合聯徵.申請房貸時不要超過三間銀行
1.銀行貸款部門: 擔保屋鑑價.
..查此擔保屋產權有無瑕疵(如二胎)
..查此擔保屋在該市區目前的行情價
..拍照屋況(新屋舊屋/建材裝潢優劣)
..專員呈報貸款經理.決定此擔保屋鑑價
..銀行潛規則.最高貸款額度.鑑價八成
..保留二成.支付未來討債費/法拍虧損
2.銀行財務部門: 本息還款能力.
..借款人提供:近三年的綜所稅申報單
..聯徵:借款人的信用卡資料/債務資料
..財務部審核評估:借款人本息還款能力
..呈報財務經理.決定貸款的成數與利率
..月繳本息:需低於夫妻每月收入的1/3
..月繳本息:新舊房貸,車貸信貸卡貸學貸
3.部門經理核貸.找借款人簽約對保.
..簽約時貸款成數/利率...會有變動
..見下列.金額貸多少.不同狀況/條件
你決定是否簽約..銀行決定是否放貸
..雙方協調後.契約才寫下貸款金額
..契約的利率呢.留空白...日後補寫
..全部放貸資料.送總行審核後建檔
4.總行審核後無異議..銀行準備撥款
..如總行退件.專員再找借款人協商
..這就是簽約時.利率留空白的原因
.
對保是房屋買賣交易成敗主因
對保後.銀行才能撥款給賣方
對保後.賣方才會過戶給買方
..如你要求貸更多金額.例如貸八成...
..銀行放貸後被倒債的風險高...談條件
拒貸.放貸金額.超過.抵押屋鑑價八成
..要放貸可.條件客戶你加保"信用貸款".
拒貸.借款人還款能力差.不足償還本息
..要放貸可.條件客戶你增加保人來償債
..要放貸可.條件客戶你加保"減額壽險".
.
借款人需主動追蹤放貸專員/經理
代書是辦文書工作.跑銀行送件收件
主動約專員.載專員到家拍照
主動追查進度.鑑價出來了沒
貸款成數出來沒..利率出來沒
何時可核貸..何時可簽約對保
代書呢
別指望代書.他只是幫你牽線
向銀行借錢還錢是你.不是他
代書只負責跑銀行送件/收件
.
你的錢/投資.放在哪家分行給它業績
你是貴賓客戶.辦房貸.好商量速度快
懂了嗎.將資產負債.集中一二家分行
薪資進出.水電瓦斯/信用卡/保單扣繳
買基金.買債卷.定存.活存.房貸.....
要辦貸款.就親訪貸款部/理專的經理
進度快.大約半個月.你就可簽約對保.
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