房地產下跌第三十四問:合理的公設比應該多少? (第2頁)

強尼0620
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11樓

2020-04-12 8:02

永遠只是永遠 wrote:
早期的建築物基本上公...(恕刪)

謝謝詳盡的說明

公設比與實坪計價是一體二面
採用實坪計價的世界各他們的房子也有公設
對於安全設施也有一定規範
不會讓住戶吊掛上下樓或火災逃生無門
但為何只有台灣島需要全數強制列在計價權狀，然後不斷的擠壓實際的居住空間？
第一就是台灣對房地產認定是個金融工具，沒人希望自有房屋價值縮水，若公設不計價對現有屋主來說就是擋人財路如殺人父母。
第二就是政商合作有恃無恐，公設越高建商賺越多，一樣的室內空間需要買到更大的坪數，整個賺的油洗洗！建商會把嘴中的肥肉吐出來嗎？做夢！敢發聲的民意代表，不但拿不到獻金，還會被施壓，所以這個合作案只好越來越深越搞越大！
第三就是前述所提台灣不像新加坡之類的國際化，又是四面環海的小島，房地產基本上是島內經濟，所以法規與世隔絕根本沒差！
一個國家有好幾種種不同的丈量/計價方式，
也算是奇蹟了吧！

總結就是這種惡劣的環境，消費者權益越來越糟，就算良心建商也可以二手一攤告訴你我只是遵守政府法令，公設就算破40%也不是我的問題，只能請你吞下去了！

補充一點，公設高昂也是造成都更緩慢的兇手，住30坪老公寓可能要換到50坪大樓才有原本的居住空間，但新屋多出來20坪公設的價格可能就快要可以再買一間老公寓了，若非迫切的必要性，你會掏錢出來嗎？這也是為何仍有數百萬戶寧願在快變古蹟的老公寓，也不都更或換大樓的原因，原因很簡單就是高貴的公設讓人換不起！

mssunday

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12樓

2020-04-12 8:18

強尼0620 wrote:

謝謝詳盡的說明
...(恕刪)

台灣「法規」本來就是實坪制了。

不相信你去翻一下自己的建物所有權狀，上頭只記載主建物跟附屬建物（雨遮陽台，最新規定雨遮也不登記了）面積，共用部分只記載共有面積持份比率

至於交易，市面上的每坪售價換算是約定俗成的結果，並不是法規要求，任何人都可以換算成主建物單位價格；另外公設只有計算建築物內面積，露天中庭花園這些沒有算作公設之中，主要是建蔽率規定下地面遺留未蓋的空間

一塊地可以蓋多少主建物由土地分區規定的容積率決定，怎麼蓋由建蔽率決定，法定容積率加上一些容積獎勵措施（如都更獎勵）後決定了這塊地可以蓋多少主建物，再加上免記容積的逃生梯空間等等，最後會規劃成為建築物面積，再區分停車位持分的面積跟一般住宅銷售面積

法規上沒有公設比這個東西，一樣是交易實務上自己推算的，很多東西你研究一下不動產登記內容跟自己的建物權狀就可以了解。所以買房時一定要叫賣方把建物的主建物面積、附屬建物面積跟共有持份面積這些詳列給您

qq7777

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13樓

2020-04-12 8:30

房市背哥 wrote:
好像不同社區,車位顯示的坪數有極大落差,
這件事是否有貓膩?

法定車位(簡稱法車)與獎勵車位(簡稱獎車)的產權有附著在主建物上的不同。
因為法車的車位是屬於法規依據樓地板面積所留設的公共設施，所以為公設(但可約定專用)須附加於主建物裡。
所以法車如不約定專用，就變成社區住戶抽籤或是乾脆外租由全體住戶受益的做法。
另外法車常見以車位面積計算作為約定專用的公設產權，又車道變成全體住戶持分的公設產權。通常是把車道做為防空避難室的原因。而這項公設(防空避難室)在過去常見以停車空間併設的設計。

強尼0620

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14樓

2020-04-12 8:46

mssunday wrote:

台灣「法規」本來...(恕刪)

至於交易，市面上的每坪售價換算是約定俗成的結果，並不是法規要求，任何人都可以換算成主建物單位價格

有個問題
為何交易就無法立法規範而要約定成俗？

我的看法就是良莠不齊的公設與佔比方式
無法拿出來被檢驗，只能混水摸魚⋯

mssunday

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15樓

2020-04-12 8:55

強尼0620 wrote:
至於交易，市面上的每(恕刪)

在房地產交易登記中只有幾個數字重要，
買賣『總價』
建物登記面積與約定專用範圍（主要就是車位）
共有持份比率

沒有發現到嗎，裡頭根本沒有所謂單坪價格

Biggest King

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16樓

2020-04-12 9:27

房市背哥 wrote:
好像不同社區,車位顯示的坪數有極大落差,
這件事是否有貓膩?
對於不買車位的住戶,車道也是被灌入公設比嗎?(恕刪)

很容易看，
車位坪數在9-11坪的，車道沒有灌入公設，
車位坪數在4-6坪的，車道灌入公設。

一般車位，不含車道就 250cmX600cm = 4.515坪。

yayama

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17樓

2020-04-12 9:56

看你把住的地方當作什機。
只有睡覺...那就最好極低公設，公寓佳。
偶而會用到一些器材，就二五以下。
有小孩老人，再稍高一點，有安全的地方散步和跑跑很重要。
近五十那種，嗯嗯嗯，享受生活不在乎錢，所有附加的人或設備都超質。

Amos0718

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18樓

2020-04-12 10:31

說官商勾結這說法有點過頭
當初要不是失火逃生不及事件發生
才有後來的雙逃生梯
必要公設自然提高

也不想想一堆人品質有夠差
走廊梯間一直放置私人物品、鞋櫃、鞋子、腳踏車之類的
造成逃生動線受阻
以前只有一個逃生梯
常看到逃生門口放置一堆物品

沒事的時候只會批評建商蓋一些設施嫌東嫌西
出事的時候只會怪政府沒做好保護措施

魚跟熊掌本來就不能兼得
現在民意與政府重視居家安全
必要設施自然就會提高

反倒是游泳池這維護成本高使用率極低的設施
我真認為這設施可以刪去比較妥當些

terrybog

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19樓

2020-04-12 10:55

房市背哥 wrote:
中庭或花園是沒有加蓋...(恕刪)

都列入

舉凡計入容積或是不計入容積的，建商都拆分來賣。

最普遍的例子「車位」
法定的車位是2.5米*6米換算下來是4.5坪，但是我相信根本沒有人買到這樣的車位面積，都是最少10～12坪，這時候他們會解釋因為包含「車道」，另外在大公設計算的時候，機電空間、樓梯、電梯、電梯等候區、露台、屋突、電梯機房、車道都會再算一次，有沒有看到我特地標示的，沒錯就是算兩次，在買屋的時候叫銷售點出來位置，他們是點不出來的(因為沒有學過相關法規)。
再來就是戶外的「過樑」也都是灌水的地方，當然會有人說那是「結構體」但是利用過樑當作「雨遮」來賣一樣可以算兩次。

合理的公設比是可以做到15～20%以內的。

hydrogen1104

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20樓

2020-04-12 12:27

普羅大眾能接受的公設比就是合理的公設比

機會，就像老二一樣，緊握就會變大