combocard wrote:
拉高收益才能吸引下一(恕刪)
正解~我所知道的也是這樣
不先找個人頭租客創造效益，誰會投錢進去買?
seatree wrote:
不寫"賺錢金店面","滿租套房"的話，不就表示地段差、沒人要？就是話術而已。
這就跟有些店會寫"結束營業，跳樓大拍賣"一樣，都賣了快一年還沒結束營業，老闆也沒跳樓，你還當真咧。,...(恕刪)
真的....滿滿的話術
真的滿租中，除非是有特殊情形，投資虧太大洞，或是想結清移民了
不然還真的想不透為什麼要賣....
1. 租屋的報酬率扣掉維修費用後, 越來越低, 舊公寓大約都只有在1.5~2% 上下, 但是要顧東顧西
2. 老一代的房東年歲越來越高, 已經沒有心力去顧這麼多房客
3. 房價上漲賺的錢大於未來10幾年的收租收入
4. 都更無望
5. 土地產權遇到糾紛或是違建舉報問題擺脫不掉
Tracy k wrote:
另外我另一個疑問,如果買了有租約的房子要自用,要如何驅離房客收回房子呢?
買賣不破租賃, 不管房東換誰, 租約都是不變, 尤其是那種不定期契約, 房客可以住一輩子.新房東"法律上"是趕不走租客的(法律上不行, 但通常金錢利益下, 都會有其他管道讓房客搬走)
這種不定期契約或是長期契約是讓房子不好賣的主因之一
Tracy k wrote:
如題,最近看到房仲塞(恕刪)
樓上有些是對的, 有些是不太正確....感覺是猜的
1. 有租約的房子, 如果下一個購買人想要自住, 依法不能驅趕現有住客跟租金, 要等合約滿了才能要求原有租客搬離(此手法也是一些法拍屋不想被人法拍走的手法之一, 用很低價的租金+超長合約來讓想買的人覺得無利潤)
2. 有些投資客, 目的就只是投資而已, 他的Business Model 就是購入便宜案件, 用配合的工班改造成套房, 招租到全滿租, 三年後賣出獲利了結.......然後尋找下一個好的物件
如果依樓主的想法, 不賣! 則投資客就變成包租公, 後面面對的就是租客的管理, 修繕等等煩人問題.....即使丟給代管業者管理, 還要付出約10%租金報酬加上修繕等等, 且資金卡在此物件上, 這跟投資客當初改成套房+賺價差的目標不一致
再者, 該投資客的優勢是找便宜物件改套房來賺價差.......不是當包租公的
3. 長期當包租公, 除了管理房客問題.....還要承擔該租屋市場會不會條件改變的問題(例如某大學沒學生了?) 與其自己承擔未來此一風險, 還不如在高點時賣出賺差價......例如以賣價計算, 每年接手的人有3%報酬率, 買家接受此報酬率, 賣家又賺到價差....兩家歡喜
以樓主的想法, 那一堆建設公司蓋的房子, 不就應該都不要賣? 因為大家買房子不是就是希望未來房價上漲嗎? 建設公司不是應該等五~十年後房價漲了再來賣這些房子嗎? (建設公司產品是賣新屋, 回收買土地跟建設成本.....不是賺未來地區上漲房價上升的價差的)
市場上永遠有各種人, 有的人的優勢是低價買房, 優化包裝房子, 然後賣出賺價差.......有的人是尋找穩定報酬率的東西(例如中華電信 4%, 當包租公穩定3%~4%+看好此區域未來房子上漲).......
以樓主來說, 只要此物件符合你的投資報酬率......其實就可以考慮了(當然報酬率最高的其實是前面優化包裝的那些人)
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