Perfectionism wrote:
謝謝大家給的意見好像...(恕刪)
相信我一句話！台北寸土寸金，留著土地在，不怕錢不來。
一定很大，樓主乾脆自己先找專業的仲介公司評估
一下，這樣的地面要賣掉的話，價錢會是多少。心
裡有個底，才不會被人當空仔。
另外就是建商的考量，假使是讓樓主不滿意的建商
蓋出來的房子，就算分得再多，又有何用？
我聽過 分最多的話 是正隆麗池 在 北投捷運站旁邊 也是蓋到24-25樓
地主戶 一賠二 是一戶賠兩戶 (是建物坪數喔) 有沒有加車位我就不知道了
依現在你們家那個區塊的行情 目前賣到70-100萬/坪差不多 目前最貴的是忠誠路上的仰哲 每坪上百萬
如果用划不划算的角度來看 如果建商是要蓋到25層樓高(這個建商噱爆了)
因為通常 建商的獲利 是一賠一 就是一億賺一億
所以跟建商多凹點沒關西
而且你們家是透天 透天擁有的就是 土地優勢 有土司有財
沒有土地 建商也沒辦法蓋
我是覺得 要看你自家的地理位置 如果說剛好是在建商那塊要蓋的土地中間 呵呵 就跟他凹到底 一賠四 一賠五 去跟他凹
如果是在那塊要開發 土地的邊邊 那你就要考量一下了 因為 如果他整塊開發 放棄去收購你那塊土地
等於你被獨立出來 到時候 你們自己想要改建 也變得蓋不了多高 (自己住就到是無仿)
還有 建商開的條件 是以後可以分到現在目前的土地坪數x 3 + 3個車位
如果說你土地 30坪 x3 也才100坪+3車位 100坪 不知道還含不含公設
我個人是覺得 建商賺太多了 常理 是 25層樓 一半以上要回歸地主 才是個合理
(25層樓 扣掉一樓當公設使用 24層樓 一半 12層樓 建商還有一半可賺 扣掉建築成本 建商還有6層樓的利潤)
(請各位去翻閱 個建案的使用執照 上面都有登記建築成本 看一看 算一算你就知道建商賺多少了)
還有 看能不能盡量凹 高樓層的房子 低樓層的在市場上 並不好賣
而且你們家又有店面效益 也可以跟建商談 分店面 + 高樓層住家 (保留店面你們以後也可以繼續收租)
別讓自己的權益睡著了
所以我個人是覺得 在跟建商談談 我們沒說要凹很多 只是求個合理
鏡頭 蔡斯 1.63 蓮花鍍膜 450度 可用ISO:1萬 人性化視網膜感光元件 機身機齡28年 記憶體 豆腐渣般的大腦 但容量還不小
等我爸回台灣被他打斷腿都有可能.......
你請個專業人士(建築師)幫你評估建商在增加妳這塊基地後,可以增加多少房屋的售坪.然後估計一下蓋這些坪數造價是多少(以25層大樓計),售價又是多少...然後就可以開始計算了.
假設你家的土地是100坪*每坪200萬,增加你家的土地後建商可以多蓋1000坪*每坪造價15萬.所以這筆生意你出100p*200w/p=2e.建商出1000p*15w/p=1.5e...按這樣算你應分得2e/3.5e*1000p=570p,建商應分得1.5e/3.5e=430p
上面這算是是有利於地主的算法.
另一種算法,你出的還是2e,1000坪的房子每坪售價假設是70w,那麼開發完成後總價值是7e,假設建商給你30%的利潤,那麼你將分得2e*1.3/70w=370p...剩下的都是建商的=630p
這是有利於建商的算法...
(上面數據是我亂掰的,應該不準)
建議你兩種都實際算一下,合理的算法在這兩種之間吧...因為100p的小基地坪效會比較低,整合成大基地後才能符合一些獎勵規定而可以增加坪效...比較合理的也許是兩種算法的折衷吧...至於折衷到哪裡就看見商缺你這塊地對整個開發影響多大而定.
以上雖是我自己發想的,但應該可以參考吧.
如果是商業區(商三)的容積率 560% 建蔽率65%來看, 100坪的土地可以蓋滿65地坪, 每壹層地坪數(65坪)加總, 8.615層高度可以將容積率用完, 當然如果要蓋的高, 就必須犧牲每壹層的地坪數.
其次, 在設計的過程中, 可否取得建築坪數的獎勵(如停獎)又可以得到20%的容積率, 如果再加上都更; 開放空間...等, 每一地坪可以開發出更多的坪數, 這些坪數還是容積坪, 如果再以銷售坪來說, 大約還要乘上 1.35 ~ 1.45倍左右(看建商黑不黑), 而消費者, 買的就是以銷售坪來計算.
但是不是所有的建築基地都有這樣的容積率, 如果你的土地是在台北市的住宅用地,
住 宅 區 種 別 建 蔽 率 容 積 率
第 一 種．．．三○％ ．．．六○％
第 二 種．．．三五％．．．一二○％
第 三 種．．．四五％．．．二二五％
第 四 種．．．五○％．．．三○○％
容積率就少掉很多, 因此向建商要求的本錢就少了許多.
地主可分配數, 大約的計算公式如下:
建物所能出售的價值 = A
建物造價 + 管銷費用 = 建商成本 = B
營業利益 約10% (估) * A = C
A - B - C = 土地取得成本 = 地主的分配數
地主的分配數 / 建物每坪平均售價 = 分配的坪數
***以上若有錯誤, 歡迎指正***
http://www.flickr.com/photos/tetjk/sets/
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