cjlilee wrote:
1.我想再請問，那在"房子出售價格"上，是否可以要求各房仲"統一售價"之後，再進行廣告刊登
(我在591上，常看見同一物件，卻有2~3種不同售價，這樣子，對賣家方面是不是有不好的影響？)
2.要詢問"財政部稅務局"土地增值稅的問題，請問我要事先準備什麼資料嗎？是親自去"當地財政部稅務局"詢問呢？還是撥打這隻電話詢問呢？(國稅與地方稅免付費電話:0800-000-321)
...(恕刪)
1.是可以在合約上要求所有仲介都依一個價格刊登。但是為什麼要這樣做？
以前家具街同一個老闆開三家店名各不同的店。
同一張桌子，A5000、B5000、C3800。大家來不及思考就趕緊搶購。
AB會因此倒店嗎？ 不會的。 因為另一張床，A12000、B10000、C12000。換B大賣。
客人買得很高興，殊不知道他們後面倉庫是相通的。
所以，管好你的底價就好，不須管仲介要登多少。頂多限下限，不限上限。
2.您就先打電話去問問看。我個人是先電話預約後人再過去。
他們有一個服務台。跟他們表明來意後，服務人員會請承辦人出來跟你解答。態度通常很好。
接下來，我想繼續請問你的是:
1.如果在第一次"託售房屋合約"到期時，我的房子仍未售出，如果要繼續與原本各家仲介簽約！可否沿用"舊有合約"，將"日期重新訂定後"，再與"仲介"雙方於"新日期"的部份"簽名蓋印"！這樣作會有風險嗎？還是建議重新簽訂"新的合約"？
2.為什麼版上，有好些文章都是建議"賣房子"，除了一開始與房仲簽訂的"一般委任約"之外！之後，其他像是：轉簽"專任約"、"房屋帶看授權合約"等等...不同的合約，都別再簽訂！免得一不小心！就落入"違約"的陷阱？！
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不知你是否有興趣看看這兩篇發文？！
以下是我目前看過的版友發文，我轉貼連結(但不知是否有違反版規？有的話！麻煩你和我說一聲喔！)
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2632670&p=1--------這是"tiny530"樓主的發文
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2533776&p=1--------這是"陳小春2525"樓主的發文(我不是看得很懂！)
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我的提問！還要繼續麻煩你為我解惑了！
再次謝謝你！！~~~~~~~~^^
cjlilee wrote:
1.如果在第一次"託售房屋合約"到期時，我的房子仍未售出，如果要繼續與原本各家仲介簽約！可否沿用"舊有合約"，將"日期重新訂定後"，再與"仲介"雙方於"新日期"的部份"簽名蓋印"！這樣作會有風險嗎？還是建議重新簽訂"新的合約"？
2.為什麼版上，有好些文章都是建議"賣房子"，除了一開始與房仲簽訂的"一般委任約"之外！之後，其他像是：轉簽"專任約"、"房屋帶看授權合約"等等...不同的合約，都別再簽訂！免得一不小心！就落入"違約"的陷阱？！...(恕刪)
1.任何合約都可以在上面備註續延合約效力，由雙方在備註處簽章並加註日期。
但如果是有如我首頁說的是營業員代簽，不是經紀人親自簽約的。續延怕會有所爭議。因此，就重立新約為宜。
2.我不清楚您問的是甚麼？
如果是一般約轉專任約，那其他的一般約就不能同時存在。因此我前面也有說："轉專任約之前，必須逐一通知中止一般合約"。
這時候，我首頁說的那兩點，就很重要。
【六】簽約重點內容。
3.每一家仲介對斡旋金的條文不同。但是最好在合約上寫上：
在屋主尚未簽屬出售同意並實收到訂金之前。所有買方與仲介的任何合約，包含所謂的斡旋金皆與屋主無關。
4.無論是專任約或一般約建議都能寫上，無責解約的條例。
其中包含：為防範一屋兩賣，即便售金已經達到底價以上，亦必須經屋主同意才算正式成交。仲介不得主張要依此收取服務費。
當然，如果怕萬一處理不完全會落入"違約"的陷阱，那就不要輕易轉約。
"tiny530"的那一段連結，我不知道您要表達的是甚麼？
至於陳小春，就是沒有在合約上註明這兩點，才會有所爭端。
陳小春認為既然有簽約前買方必須先看過房子的但書，所以拒絕帶看就是合約不成立。
但是仲介認為價位已經到了，無論但書為何(買方也可放棄但書)，屋主都不能拒收。所以主張屋主必須付給服務費。
陳小春與仲介之間確實是條件不對等。買方看過不滿意可不買，可是屋主卻不能不賣。
我說的"簽約重點內容"，看似很一般，但主要在避免條件不對等。所以都很重要。
今天我又重新看了你所分享的"實實在在賣房子的程序與注意事項"這篇文章，以下是我不明瞭的幾點問題
1.在【六】簽約重點內容中，提及了"記得要求履約保證。而且最好是銀行直接保證"，這句話的用意是什麼呢？再來我也想了解的是，第一、"買賣雙方"可以直接要求"房仲"如此辦理嗎？第二、我曾看過其他文章中有網友提到，如果透過"房仲"(房仲公司)那兒辦理"履約保證"手續的話！在買家將"購房餘款"匯入"履保專戶"時，房仲會先一步，將他後續的"服務費"領(轉)走！而不用再經由"買賣"雙方了！這樣的事情是真的嗎？該發文的連結--https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2427652--這是"et888"樓主的發文
2.在【七】收取訂金(斡旋或要約書)中，提及了"價錢先談清楚了才下斡旋(訂金)"，我不太明白這句話的意思？！不是先下"斡旋"給房仲，然後房仲才與屋主談"房屋願意售出的價格"嗎？
3.在【九】買賣合約重點內容中，提及了"有的買方會要求寫上貸款成數的保障。除非這間房子真的很難脫手，否則盡量不要答應"，請問這段話的用意？而賣方如果"答應"了！會有什麼不好的情況嗎？
不好意思！我又問了好幾個問題！
先謝謝"happywork01"樓主的幫助喔！！
cjlilee wrote:
1.在【六】簽約重點內容中，提及了"記得要求履約保證。而且最好是銀行直接保證"，這句話的用意是什麼呢？再來我也想了解的是，第一、"買賣雙方"可以直接要求"房仲"如此辦理嗎？第二、我曾看過其他文章中有網友提到，如果透過"房仲"(房仲公司)那兒辦理"履約保證"手續的話！在買家將"購房餘款"匯入"履保專戶"時，房仲會先一步，將他後續的"服務費"領(轉)走！而不用再經由"買賣"雙方了！這樣的事情是真的嗎？該發文的連結--https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2427652--這是"et888"樓主的發文
2.在【七】收取訂金(斡旋或要約書)中，提及了"價錢先談清楚了才下斡旋(訂金)"，我不太明白這句話的意思？！不是先下"斡旋"給房仲，然後房仲才與屋主談"房屋願意售出的價格"嗎？
3.在【九】買賣合約重點內容中，提及了"有的買方會要求寫上貸款成數的保障。除非這間房子真的很難脫手，否則盡量不要答應"，請問這段話的用意？而賣方如果"答應"了！會有什麼不好的情況嗎？...(恕刪)
您好！
1.我前面有說，履約保障是保障錢，所以有利於買方。
但是基於本樓是"實實在在賣房子"，所以保障買方才是實實在在的作法。
好像百貨公司的周年慶，不是便宜了買家嗎，為什麼還要周年慶？
有時候吃虧就是占便宜。讓買家在履保上佔便宜，讓交易容易完成，並換得賣方可決定採用仲介的代書或是自己找代書。
有人爭議服務費會被先領走。那是在簽委託合約時，賣方沒有寫服務費先付一半。所以代書就依照合約將"仲介費用和過戶的所有費用"由履保帳戶內提撥，讓你簽署。
不是沒經過賣方的同意就先由履保提撥，應該是有讓賣方簽屬。可能是多數人沒注意。
如果賣方在簽委託合約時，有寫上服務費先付一半，最後交屋時再付另一半。那履保就可以提醒代書，只能先撥出一半的服務費。
也不用怕萬一買賣不成，仲介已經先拿了服務費。除非錯在賣方，否則那個錢仲介是要還回來的。
不過過戶的費用，就不會退了。
其實認真地說，履保裡面撥給仲介的錢根本是買方的錢(買方兩頭付)，賣方一毛錢也沒出。必須完成交屋後錢才會一次變成賣方的(就當成一手交錢一手交屋囉)。所以履保先墊的是買方的錢，賣方反而是佔便宜。
至於我說最好是銀行直接保險，這個可以自己找銀行，簽買賣合約時銀行會派行員到場。這個最保險。只是費用可能要自付。
大品牌仲介搭配的代書通常也接受銀行委託，可以代接履保。看似沒行員親自來辦的好，不過我也沒碰過出問題的。這個費用便宜一點。
最不建議的是，各仲介自行成立的履保公司。這種費用更便宜，或是費用由仲介自行吸收。
2.下斡旋是因為雙方價位還未談攏，但仲介怕買方只是談假的，喬好之後也無意購買。所以用斡旋金表示買賣誠意。
但是如果，第一次斡旋已經被退回了。後面還有繼續搓談的，基本上仲介也知道你的誠意。
所以就先免了斡旋金，三方都喬好價錢之後，再拿斡旋金，這時候名為斡旋金其實是準備當訂金了。
我有一篇文章"被仲介乎巄騙了一次斡旋"。
裡面寫的就是，我已表明"不先下斡旋，除非屋主已經願意接受這個價位"。但是仲介還是騙我說賣方已經同意這個價位，害我白花1個多小時的車程跑去簽斡旋。
3.買方如果要求寫上，"如果借貸不到多少錢，本合約無效取消"。
你可以答應，也可不答應。我只是建議，除非房子真的很難賣，否則不需要簽這種不平等合約。
因為貸款的變數很大，爭議很多。一個老實人何須去惹這麻煩。
譬如，他如果存心不買，故意低報收入，說貸不到該款項。那你如何能證明一定可以貸得到？
每個人條件不同，你貸得到的他未必可以，你也不可能幫他背書。
最後浪費時間又浪費錢。
我想再繼續請問的是~
1.我這兩天觀看其他文章中有提及，大多數"房仲"的認證，好像都是"營業員"，而每間房仲公司的"不動產經紀人"，平均只有1~2人，對嗎？
那我想請問的是，如果在與房仲簽署"房屋託售合約"時，如果當下並沒有該公司"不動產經紀人"的簽章的話！我可以依法要求嗎？
再者，我如何確認該公司"不動產經紀人"的"真實性"？
2.在勾選"屋況說明書"時，如果有些狀況，是連我自己都不清楚的情況下！(如:氯離子過高？)，我要如何處理或勾選？
3.或是在買賣交易完成後，才有"其他不良屋況"產生了！那對我有何影響？我又該如何處理呢？
又要麻煩您了！
再次謝謝樓主您的幫助了！！
cjlilee wrote:
1.我這兩天觀看其他文章中有提及，大多數"房仲"的認證，好像都是"營業員"，而每間房仲公司的"不動產經紀人"，平均只有1~2人，對嗎？
那我想請問的是，如果在與房仲簽署"房屋託售合約"時，如果當下並沒有該公司"不動產經紀人"的簽章的話！我可以依法要求嗎？
再者，我如何確認該公司"不動產經紀人"的"真實性"？
2.在勾選"屋況說明書"時，如果有些狀況，是連我自己都不清楚的情況下！(如:氯離子過高？)，我要如何處理或勾選？
3.或是在買賣交易完成後，才有"其他不良屋況"產生了！那對我有何影響？我又該如何處理呢？...(恕刪)
1.現在房仲店面，最少須有一位不動產經紀人。
如果您簽約的是房仲，不是自然人。那基本上是必須由不動產經紀人來和您簽約。
但是現在都馬便宜行事，由營業員來代簽。不過契約上還是要有不動產經紀人的簽章。
一般不動產經紀人簽章上會有頭銜和姓名。如果是假的，那恐怕會涉及偽造文書。所以作假的可能性不高。
2.屋主自己都不清楚的屋況，就不要勾選。像是氯離子，就寫上"尚未檢測"。
3."其他不良屋況"如果是政府認列的重大瑕疵。都有各自的期限。像漏水習慣上是半年。輻射屋和非自然死亡就比較久。
當然為了避免麻煩，自己事前就要調查清楚一點。並且在屋況說明書上寫清楚。
舉幾個例子。
一，如果是靠海邊，或是以前常漏水的屋子。屋主最好先自行檢查氯離子。
如果超過1.2的幾乎就是海砂屋。就只能當海砂屋處理。
如果0.3~0.7之間。那是氯離子偏高，氯離子來自水氣，不是原本來自砂子的海砂屋。
政府規定現在的檢測標準是0.3(以前是0.6)。這個主要是針對受檢的新屋。
如果是有些屋齡的中古屋，因為氯離子會隨著屋齡和濕度而提高。所以就以『誠信交易』為原則。沒明顯規定要多少以內。
今天賣屋時，如果屋況說明書有附上氯離子檢測書，寫明氯離子為0.5左右。那事後買方不得用政府規定要0.3為理由請求賠償。
所以屋主賣屋前先自行檢測，有利無害。
二，壁癌不算重大瑕疵但是漏水就是重大瑕疵。
所以壁癌可以寫上"依現況"。屋主也可以拍照存證。
但是漏水，就算寫上"依現況"，還是受半年的保障。
因為，很多漏水狀況是人住進去之後才會凸顯出來。譬如馬桶、排水系統、浴室牆壁漏水。
外牆漏水，也要連續雨天才能知道。
解決方法一，如果買方打算整間重整。那就和買方說清楚，一切漏水和壁癌都由買方承受，房價算便宜一點。
解決方法二，把漏水完全解決。壁癌部分，用矽酸鈣板外鋪並拍照。(用敲除解決壁癌的時間較長)
就是事前實實在在的坦白並存證，就能避免事後的麻煩。
不好意思！我可以繼續請問幾個問題嗎？
因為，我的房子位在"台南北區"，所以我想請問您的是~
1.尋找房仲公司，如果有"直營店"與"加盟店"時(目前應該是"信義"與"幸福家")，找"直營店"會比較有保障嗎？
2.房仲都有所謂的"職稱"(店長、經理、副理、專員)，尋找"房仲人員"時，依您的經驗，尋找高階職務的房仲會比較好嗎？
3.有網友建議尋找房仲時，參考選擇"跨區"的房仲來賣房子，房仲會比較"努力"？！依您的看法呢？
4.如果我想和房仲談"降低仲介費"的事情，請問有什麼合適的切入技巧嗎？
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"happywork01"大大，真的很謝謝您！一直不厭其煩的回覆我的提問！
希望不會造成您的困擾！！~~~~~~~~~^^
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