jerry4567 wrote:
什麼空空的鬼理論?
房貸就算緊繃,資產還是資產,怎麼會變成負債?
其實很簡單
如果出租 租金>房貸 >>>>資產
租金<房貸 >>>負債
jerry4567 wrote:
什麼空空的鬼理論?...(恕刪)
貸款借 2000 萬 =>負債 和 利息(因為一定要繳的分期負債的費用，所以是直接例為負債,一直開始是負債大於買房的資產)
買 2000萬的房子= 資產
每年還要繳 地稅、房稅、維修 。 並且 房子有 折舊
而房子 只有未來的沒漲，一折。
40年後，房屋折舊後，價值為零。大樓變危樓，可能連 200萬士地價值也沒有
買下去的瞬間 就是 負債大於資產了，因為借錢 直接從借的錢減少(直接包含)。
然後資產每年減少(房屋會折舊為零、漏水要修、要漆、馬桶…等水管 20年 電線、線路檢測、管路費)
，最後房產不漲 崩盤。)
法拍，人生直接變負債
在40年年賣掉，不然拉皮有的沒的維修 保養 地稅，累積的費用vs 房價的漲伏(可能漲 ，可能跌，但震二下不能住了。或什麼
的就沒了，或40年 危樓 直接拆，該修法了
)資產是用來生錢的報酬率的規劃，
當買下去 負債 大於 資產。就是投機要賺差價了。
撐不下，法拍 就是負債人生了。
很多時候一堆人跟你說可以出租，爛房客也是很多的，呵呵
然後如果租不出去，我會選擇賣掉．．．
趁現在房價盤整期間．．．
因為未來這種物件只會跌不會漲，除非你是很早期入手
jerry4567 wrote:
哈!!講個實例!30...(恕刪)
你的實例這是賠錢吧……民國70年 30年長期定存180 萬，不算一下現在會是多少錢？
30年前的利率很高的。10% 以上。 如果是貸款 ，賠更大吧，不查一下貸款利率，用貸的買房，現在賣這價是賠翻了？
(光從利率來看，至少要賣780萬以上才打平吧？粗估。當養屋不用錢就對了
。如果土地沒價值的話，那40年的屋價值是一折材料費，也是土地值錢而已，沒土地的話，現在就是…)
+30年 房屋會有一堆費用。
以這價格賣 40年的房，是賠售。(實際上賣的是地)
而且中間省下的租房子的是機會成本。為什不說省下來的錢 買中鋼 或中華電？
然後就算沒賣，而參與都更改建的話。
養屋成本更大，碰到下跌的話。
改建要給建商，還是要留 要看養的起與否。
https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5091010
為何老透天厝參與改建，每年房屋稅從3萬變150萬？
精華簡文為何老透天厝參與改建，每年房屋稅從3萬變150萬？
圖片來源：王建棟攝
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為何老透天厝參與改建，每年房屋稅從3萬變150萬？
Web Only 文 劉光瑩 2018-07-12
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這是個麻雀被迫變鳳凰的故事。爸爸40年前留下的房產，卻讓一對開中藥行的平凡夫妻，每年背負150萬房屋稅，後悔當初參與改建，甚至呼籲想參與都更的地主要三思而後行，以免到時陷入「抱著燒」的困境。儘管這只是特例，仍可看出讓台北市老屋這兩年都更邁入牛步化的原因之一：改建或都更後大幅調高的稅賦。屋主呼籲，建商要找地主合建或賣預售屋，必須清楚告知原地主未來將負擔的稅賦，千萬別只想著賣房子。
「當初我公公和我婆婆結婚的時候，真的是身無分文，結婚的金飾還是跟人借錢買的，」廖小姐回想起3年前過世的公公，努力經營中藥行，買下透天厝，然後又在南京東路四段與松江路買下兩間透天厝。
2010年，當建商與廖小姐接觸，要買下松江路上透天厝，與其他地主合作改建成新大樓，她堅持保留房子而不拿現金，沒想到走到今天這一步。
「房屋稅原本每年3萬，現在150萬，」她說。
原因在於，廖小姐家的地約37坪，按土地分區使用是商二地，容積率有6.3倍，換算坪數後可用土地作價跟建商買回3戶。老透天變新房後，廖小姐本來估算一戶一年房屋稅頂多十萬元，結果卻不是如此。
轉捩點在2014年7月。為平抑房價，台北市調高新建築構造單價來課徵房屋稅，漲幅平均2.6倍，再乘上松江路的路段率2.7倍，讓廖小姐持有的3戶房屋，總共得繳150萬的房屋稅，是原來的10倍以上。
問她為什麼不留一戶就好，或都賣回給建商入袋為安？「我比較念舊，爸爸留下來的房子我絕不會賣掉，」廖小姐的先生說。
都更前，建商應該要講清楚稅漲多少
儘管廖小姐有能力負擔，但她卻憂心改建後大漲的房屋稅，對住在老屋、有都更需求的一般人來說，會遭遇到都更完卻面臨10倍以上房屋稅的窘境，可謂掉入圈套動彈不得。
如果出租，房屋稅會變成自用住宅的3倍，如果負擔不起，恐怕還得賣屋搬家，讓屋主根本不願參與都更，寧願繼續住老屋。（延伸閱讀：都更肥了誰？）
兩個月前，有另個建商接觸廖小姐，希望談南京東路四段透天厝的都更案。在說明會上，她直接要求建商開誠布公，告訴屋主更新後每年房屋稅將會漲幾倍？
「我希望告訴考慮都更的屋主，千萬要想清楚，」廖小姐語重心長地說，「早知道稅會變這麼高，就談不成了。」
學者同意，這是目前都更最大瓶頸之一。「導致愈老的房子愈沒有意願都更，這真的是大問題，」淡大產經系副教授莊孟翰說。
有人說美國房屋稅高達1%~1.5%，台灣已經很優惠，但莊孟翰提醒，美國的人均GDP是台灣兩倍，不一定能類比。
此外，他也強調美國實價登錄系統會清楚載明房子過往繳稅紀錄，所以交易時，未來房屋持有成本多少，非常透明，不像台灣很多買房子的人，是到交屋那天才晴天霹靂。
老房子參與都更，房屋稅上漲十倍起跳
廖小姐也許是特殊個案，但瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析說，許多老屋因為殘值低，每年房屋稅不過幾千元，但都更後因為構造單價與路段率調整因素，可能大增10倍甚至更多，讓屋主提不起勁參與都更。（延伸閱讀：文林苑背後的４大都更迷思）
據他所知，大同、萬華區原本有許多建商與社區在談都更案，很多進行中的案子談不下去，就是因為房屋稅的調漲。
「在這些老社區有些住戶社經條件比較差，發現稅賦負擔變重後，參與都更的意願自然低，」黃舒衛說。
有人也許會說，這些住戶應該把房子賣了，搬到生活成本較低的地區。黃舒衛認為，儘管這在理性上可以理解，但並不符合一般人的期待，畢竟房子不是像車子一樣隨時可換，人對居住久的環境還是有感情。而且即便拿走了現金換房子，買新房子照樣會碰上房屋稅調漲的問題，換遠一點的地方買舊房子省房屋稅，那又何必參與都更。
台北都更進度，近兩年停擺。台北市都更處統計，都更送件最高峰在2015年的146件，隔年2016年驟降至43件，儘管去年小幅回升至60多件，但台北市屋齡30年以上的老屋有60萬戶，佔總戶數近7成。全台更有340萬戶，佔房屋總數一半。以這樣的龜速，都更是遙不可及的夢想。（延伸閱讀：都更列車 讓台北「變臉」）
都更反而讓現有住戶留不下來？
房地產政策有紅蘿蔔與棍子。高稅賦儘管在理論上能促進社會公平，但都更是具有特殊性與社會公益性的事業，提高稅賦10多倍的結果，是讓都更實質停擺。
人人都希望自己住的老房能變新房，但如果更新後的稅賦超過其所能負擔，更新後的屋主恐將不得不移居他處，都更將帶來仕紳化副作用。更多人也許因為這樣就打了退堂鼓，都市更新將繼續遙不可及。
台灣反迫遷連線執委黃慧瑜就形容，台灣的都更是「讓住戶留不下來」、「把窮人趕走」的都更。
意思是說，都更後的地價、房價和居住成本上揚，對於經濟較弱勢的租戶、持分小的地主來說，很難留在原本的地方。例如她就知道有中山北路的住戶在都更後，無力負擔每月上萬元管理費，住了一年後就不得不把房屋轉手。（延伸閱讀：台北所得最低的里 這裡只有柑仔店沒有超商）
「我們應該回頭看都市更新的目的是什麼，應該是要環境變得更好、提升現有的居住條件，如果都更後住戶被迫要搬到其他地方，不就失去了都更的目的嗎？」黃慧瑜強調，要不要賣屋是個人選擇，對自住需求的人來說，重點不在價格，而是要繼續住在原本的地方。
政府如何保障一般市民的權益？
去年底由賴揆拍板、上一會期還排不進立院議程的都更條例修正案，有望讓都更卡關稍微解套。修法重點包括將地主同意門檻從十分之一提高至二分之一，以及都更後房屋稅減免期間從2年拉長為12年。
據房地產業界人士指出，兩黨對此法案共識相當高，應該很有機會在選前過關。地主參與都更誘因提高之後，也許都市更新的腳步能夠稍稍加快。
退一步來說，不論都更條例修法過或不過，政府都該協助保障一般人權益。
首先，就是讓建商在找地主談合建或是都更時，有義務揭露將來負擔的稅賦會是多少，好讓人有心理準備。
其次，儘管將賦稅提高至國際水準是應該追求的目標，但莊孟翰說，老屋改建的稅幾乎都會是原來的10倍以上，有的豪宅更是差了30倍。他認為，應該要緩和漸進達到目標，一年調幾個百分點，而不是一步到位，結果讓房市急凍、都更停擺。（責任編輯：洪家寧）
jerry4567 wrote:
哈!!講個實例!30...(恕刪)
算一下利率，自已看有沒有賺
https://news.housefun.com.tw/news/article/147334194667.html
看18趴的歷史⋯就知道低利率害慘年輕人20年
#利率 #升息 #房貸 #貸款負擔率 #薪資凍漲 #18趴
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
央行總裁楊金龍透露6月仍不會升息，而攤開台灣的利率史，目前台灣利率又再度創史上新低，房地產人士多數認為升息會催化房市落底，但偏偏低利率讓建商、投資客有撐的空間。對照30年前高存款利率、高貸款利率時代，買房其實不容易，但低薪資成長時代，低利率彷彿在懲罰認真工作、錢存銀行的人。白色情人節！加入抽520 Line Points！
▼薪資凍漲，北市房價負擔率飆升到62％。（好房網News記者張聖奕攝影）
（好房網News記者張聖奕／攝影）
政治大學地政系教授林左裕指出，台灣低利率政策，是讓老百姓的死薪水放在銀行，但獲得的利息不多，相反地，商人可利用低利率，大幅降低借貸成本，藉此利滾利、以貸養貸，創造金銀王國。
早年台灣因為國庫資金不充裕，存款利率普遍很高，民國70年重貼現率為11.75％，銀行1個月期的牌告存款利率為10.25％。民國68至69年政府三度調高放款利率，69年的基準放款利率更來到14.5％。
▼目前利率1.375 %又是史上新低。（取自中央銀行、好房網News記者蔡佩蓉製表）央行利率走勢。（取自中央銀行、好房網News記者蔡佩蓉製表）
加上政府加強空地稅、土增稅等，導致當時不少建商如華美、葉山等公司週轉不靈，房價也受挫下跌。走過60年代，民國70幾年是台灣錢淹腳目時代，當時重貼現率落在5至7％，也是國民所得飆升的時代。
民國72年，考試院與行政院協調優惠存款利率不得低於18％，軍公教優惠存款利率18％便從當年開始。民國92年是台灣重貼現率首度到下調到1字頭的關鍵年，重貼現率為1.375％，若每月存1萬元換算，以民國80年存款利率5.583％（定存8.262％）單利計算，1年利息就是6699元，定存利息9914元。
▼華美建設當時因政策打房、銀行利率上調，房市景氣下滑而倒閉，北市芝麻酒店至今仍是爛危樓。（好房網News記者張聖奕攝影）
（好房網News記者張聖奕／攝影）
若以民國92年存款利率1.05％計算，月存1萬元的1年單利為1260元，再用105年存款利率0.6％換算，1年銀行利息為720元，甚至更低。其實「買不起房的年輕人」另外的肇因，不外乎是薪資凍漲、物價通膨飄漲，年輕人把錢存在銀行，不僅滾不出自備款，也根本追不上房價上漲速度。
氣象專家李富城曾接受《好房網》專訪分享，民國60幾年，當時月薪僅950元的夫妻倆，在北投買了一棟總價20萬元透天厝，是向親戚借款、申請低利率公教貸款才買得起，但以當時薪水換算，等於要不吃不喝17年才買得起。
只是後來，李富城因為官階提高，一路加薪到幾千元，後來退役到電視台播報氣象，月入2、30萬元，才讓還款負擔減輕。景文科技大學財務金融系副教授章定煊說，薪資的凍漲導致民眾購屋負擔大幅增加，以「貸款負擔率」低於30％代表為合理負擔範圍，但2017年第4季貸款負擔率來看，台北市高達61.5％，新北市也要52.1％。
▼氣象專家現居北投的房子，是民國60幾年以20萬元購買。（好房網News記者張聖奕攝影）
氣象權威李富城(大刊頭)
薪資的凍漲，導致民眾必須花費更多收支比重負擔房貸，在升息、利率議題來說，天時地利不動產總經理張欣民指出，房價緩跌之下，若民眾薪資能提升，才是「買得起」的關鍵。
他舉例，民國80年代，房地產景氣相對不太好，甚至貸款利率有到5至6％，但當時因民眾薪資所得有增加，即便每月房貸利率較高，還是買得起房子，如今薪資凍漲，年輕人在低利率時代，滾不出自備款，除非有父母資助，否則房價暴跌，仍是買不房子。
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