NQQegg wrote:
公寓合建不大能成案
原因就是分不回原有的室內面積...(恕刪)
前幾樓也常提到說「沒有室內一坪換一坪沒人想蓋」，
我的想法是「不蓋就拉倒」，
怎麼可能房價30萬是「一坪換一坪」、房價70萬也是「一坪換一坪」？
不符商業邏輯。
所以算出個分配比例，給住戶與建商參考，
要就要、不要就不要，
住戶不貪心、建商不暴利，都更才有可能走下去
建商佔有權利 (11.3*1.52 + 25*0.25/1.6)/52 = 40.54%
請參照
http://www.rocreaa.org.tw/downloads/file_management/10000/1000/134/20180516093643_134.pdf
另外, 一坪土地只能換5坪實坪, 300*1.6(容獎+容轉)*1.08(陽台) = 5.184
如果是四層樓公寓, 也有虛坪(梯間), 其實常常也沒蓋滿100%, 現有建坪扣一成二抓3.52%
要一坪換一坪實坪, 基本上就是建商分配比要小於33%. (352/518.4 = 0.679)
(11.3*1.52 + 25*0.25/1.6)/0.321 = 65.7 萬/坪
(14.4*1.52 + 25*0.10/1.6)/0.321 = 73.1 萬/坪 (大面積開發高樓層, 開放空間, 綠建築, 容獎較多)
如果必要條件是, 要一坪換一坪實坪+贈送一車位.
所以其實新北比較有可能"全四樓舊公寓"都更的區域都在板橋, 江子翠, 新埔三個捷運站周邊.
如果分回不含車位, 要加購, 數字可以下降到60萬以下.
基本上, 新北五層樓公寓, 只有新板市府對面有機會都更. (新屋每坪超過70, 容積又高)
四層樓公寓, 就板橋中永和五個捷運站旁邊300米 (新屋每坪超過60)
三層樓跟透天機會比較大.
jimmy1234530 wrote:
基地243坪蓋出1600坪的建坪
243*容積率3*獎勵1.3=947
947/1600=0.59
所以等於公設有41%嗎??...(恕刪)
1600坪是虛坪，
可銷售坪數！
jimmy1234530 wrote:
基地243坪蓋出1600坪的建坪
243*容積率3*獎勵1.3=947
947/1600=0.59
所以等於公設有41%嗎??
您提到的41%，裡面還包含了陽台喔，陽台不算公設吧
我計算出來的公設比是33.7%
想了解詳細面積，建議先打開PDF看看
面積明細表與計算過程.pdf
如果懶得開PDF，也可看下圖：
jimmy1234530 wrote:
基地243坪蓋出1600...(恕刪)
243坪, 容積300*1.3 = 390%
243*3.9 = 947 這是主建物(實坪)跟休閒公設(虛坪)的和.
如果1樓都休閒公設大廳, 實坪剩947*11/12.5 = 833.4 實坪
全棟機電設備 947*0.15 = 142 (虛坪)
梯廳(虛) (947+142)*0.0865 = 94.2
陽台(實) (947+142)*0.09 = 98.0
(合計小於17.65%, 1/0.85-1)
1. 佛心公設比
(833.4+98.0)/(947+142+94.2+98) = 72.7% -> 27.3%公設比
(有些建商1車位15坪, 地下室完全不計公設坪)
地下室假設3層40車位, 合計480坪 (一車12坪)
地下室機電設備, 480*0.15 = 72坪
機車位 40*1.2 = 50坪
2. 正常公設比
(833.4+98.0)/(947+142+94.2+98+72+50) = 66.4% -> 33.6%公設比
車道也是停車避難空間, 壓縮一下, 隔間放點卡拉OK也算公設吧
(12-9)*40 = 120坪
3. 灌水公設比
(833.4+98.0)/(947+142+94.2+98+72+50+120) = 61.2% -> 38.8%公設比
這公設比太高賣不出去, 趕快加個雨遮救一下
一層加個6坪, 6*12 = 72
4. 修飾公設比
(833.4+98.0+72)/(947+142+94.2+98+72+50+120+72) = 62.9% -> 37.1%公設比
阿彌陀佛, 施主懂了嗎?
內文搜尋
從 APP 打開
X