今日的舊公寓會是明日的舊大樓的縮影嗎？ (第2頁)

jovi2018

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11樓

2018-12-18 10:16

deepbluer.tw wrote:
最近偶爾會跟朋友討...(恕刪)

我依照我的邏輯來判斷這個問題

假設時光推移到30年後

1. 30年的老公寓變成60年 -->或許30年前的釘子戶態度會軟化希望都更 (所以要保佑你這區住戶大家都願意都更)
2. 10年大樓變成40年大樓 --> 40年大樓一樣可以住人因為台北車站的中央大樓都已經快80歲了
3. 政府的作為 -->政府一樣沒作為沒有非常優惠或是強硬的政策來獎勵都更
4. 土地的稀少性 --> 都市已經沒有多餘土地來蓋新房所以你要嘛選60年公寓不然就是40年大樓二選一不然就是去住郊區新房子吧

所以儘管30年後你只有幾個選擇:

選個老房子買
或是選更貴的都更後的新房子

deepbluer.tw

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樓主

2018-12-18 10:34

jovi2018 wrote:
我依照我的邏輯來判斷這個問題

假設時光推移到30年後

1. 30年的老公寓變成60年 -->或許30年前的釘子戶態度會軟化希望都更 (所以要保佑你這區住戶大家都願意都更)
2. 10年大樓變成40年大樓 --> 40年大樓一樣可以住人因為台北車站的中央大樓都已經快80歲了
3. 政府的作為 -->政府一樣沒作為沒有非常優惠或是強硬的政策來獎勵都更
4. 土地的稀少性 --> 都市已經沒有多餘土地來蓋新房所以你要嘛選60年公寓不然就是40年大樓二選一不然就是去住郊區新房子吧

所以儘管30年後你只有幾個選擇:

選個老房子買
或是選更貴的都更後的新房子

若是買40-50年的老大樓，對於買方而言，這房子只剩居住效果，因為再住個20年，也找不到下一棒了。
這時的比價效應變成是要花更多的錢去買下一個很可能無法再有殘值的物件(就算留給下一代，下一代也不見得想住)。
或是只花一部份的錢，去租比較新的大樓或是入住有人照料的養老機構。

在這個評估之下，今天20年的舊大樓(或社區型大樓)，在20-30年後，將會面臨到一個今天置產者不曾面臨的問題。
大家都以為用今天用更多的錢買樓，而不是去租的原因之一，是未來還擁有這房的產權。但事實上，從只從今天大環境的角度來看，可能會錯估這些舊大樓在未來會面臨到的問題，而錯估了所謂殘值的存在。

試想今日，如果有位於市區的幾百戶或上千戶的 50年社區型大樓，若你要入手，你會怎麼估算 10-20年後賣出/重建的價值呢？還是你只會以居住效益為主來估算其價值呢？

我個人與朋友討論時，我自己推出的建議是，
1. 以今時今日來說，20-30年左右的舊大樓(戶數多的)，其實是未來風險性很高的商品，與其去買，還不如用租的。因為他未來轉售的價值會快速下降，而重建都更的難度又很高。
2. 若要購買，則要以年份小的，戶數少的為主，至少在未來還有一次轉手價值及重建的可能性也較高。

jovi2018

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13樓

2018-12-18 10:40

deepbluer.tw wrote:
若是買40-50年...(恕刪)

台北車站的中央大樓

43年大樓一坪67萬

老大樓不是問題地點還是最大的問題

lawtaipei

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14樓

2018-12-18 10:55

整合才是最大的問題。
location 是會變動的。
高樓腐朽，商圈敗壞，貧窮居民搬不走，
黑街再現，
樓主擔心是正確的。

jovi2018

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15樓

2018-12-18 11:15

lawtaipei wrote:
整合才是最大的問題...(恕刪)

好像也有道理

不過老大樓還是會有基本的價值不會因為老了就資產歸0

所以或許只能說老大樓沒有投資的效益?

etjan64

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16樓

2018-12-18 12:16

精華地段還是首選..其他蛋白區舊大樓除了便宜，我想不出有任何好處？

以居住成本來看，正台北市中心的三房物件整層，租給小家庭行情都在三萬多以上，可以更高，看房屋條件

假設租個20年，不多不少，租屋成本可能就是800萬以上甚至破千萬，

但你享受了二十年的生活便利，孩子就學自己上班的方便，省掉了通勤成本，這金錢應該無法衡量。

所以有剛需的話，為什麼不能買？產權扎扎實實還是你的，要轉售的話，地段好當然有買盤！

幾十年的生活機能發展不是假的，賣多少錢？誰知道？如果那個時候能找到比你更便宜的全新房

（公設還不能灌太多）那你的中古屋才可能沒買盤。但隨著通膨上漲，這幾乎是不可能的。

如果台北市還算進步的話，不出十年，應該會有更強制的法令出現，幫你解決不同意戶或釘子戶，

誰知道呢？違建還危樓都是政府認定的，一條法令下來，專治刁民。

樓上說的：舊屋在市中心出租，等改建，要住新房，往郊區找應該是合理的。

oculata

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17樓

2018-12-18 13:00

deepbluer.tw wrote:
最近偶爾會跟朋友討..

以買代租的核心想法之一是若干年後仍有房產價值，但對於難以再利用的房產，這個優點是否仍存在呢？.(恕刪)

所謂利用多指大樓本身帶來錢潮, 或單指居住用途..

若大樓位於不會變動的重要交通節點附近
那商業活力應能持續保持(鄰近捷運或共構宅)

依靠商圈或大學城的風險就大多了
有時風水輪流轉不需要三十年, 只三年就能天翻地覆了

若單指居住
舊房子只會每況愈下
台灣這種所有權人無限繼承的制度
更會讓產權分散到無法處理

目前看來除了少數條件特優的舊大樓，其餘的持有風險不小啊!!

PS:
舊大樓應該會比舊公寓更慘!!!
只要幾戶短命且沒有子嗣的屋主, 那繼承人數目超過三位數不是不可能的

Bazooke

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18樓

2018-12-18 13:14

那些整天喊location, location, location的
其實這些最後上面建物都淪為商業出租價值跟用途而已，早就不宜居住
這些地段買來也只是出租，就好比整天都有人拿台北車站的某些店面說嘴，
但你不會看到那些人買來住

有很多號稱精華地段的，慢慢都變成又老又窮的地方而已
唯一存剩價值的就是土地，但就跟樓上很多大大說了，
整合一直都是大問題，你想都更你想蓋新房，但別人不見得想或想拿更多
這些房子都是在等變成危樓或哪天被震倒才有機會看到換新

至於樓上拿的中央大樓為例
就算再過１００年沒倒沒發生甚麼事情大概也就那樣而已
而且所有權戶數越來越多，每一戶只要長輩死了，孫子爭產的時候，那些都很繁雜的
看看大台北就有多少土地跟房子產權糾紛無法解決的
看看信義的正義國宅花了多久才拆，除非你是買給你子孫爭的吧？

SENDOH0420

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19樓

2018-12-18 13:58

Bazooke wrote:
那些整天喊location, location, location的
其實這些最後上面建物都淪為商業出租價值跟用途而已，早就不宜居住
這些地段買來也只是出租，就好比整天都有人拿台北車站的某些店面說嘴，
但你不會看到那些人買來住

有很多號稱精華地段的，慢慢都變成又老又窮的地方而已
唯一存剩價值的就是土地，但就跟樓上很多大大說了，
整合一直都是大問題，你想都更你想蓋新房，但別人不見得想或想拿更多
這些房子都是在等變成危樓或哪天被震倒才有機會看到換新...(恕刪)

中肯.....

jovi2018

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20樓

2018-12-18 14:30

Bazooke wrote:
那些整天喊location...(恕刪)

中肯

今日的舊公寓 會是 明日的舊大樓 的縮影嗎？

今日的舊公寓會是明日的舊大樓的縮影嗎？