機電設備, 安全通道, 跟管委會使用空間, 這部分不佔容積上限是15%, 建商一定用好用滿
陽台(實坪)+梯廳(小公), 這部分合計15%, 但各自不得超過10%
因此, 如果是大坪數建案, 一層兩戶以下, 前後陽台用掉8%, 梯廳7%.
最小公設比 0.22/1.3 = 17.7%, 這公設比真的好低
(如果是一層多戶小坪數, 梯廳空間幾乎用滿, 就是19.2%)
跟我們平常看到的差好多耶, 一部分, 因為一二樓被拿去當休閒公設跟美麗大廳, 假設20層大樓, 一二樓全部拿去當公設
(0.22+1.3/10)/1.3 = 26.9%
(小坪數 29.2%)
還是沒對起來耶, 忘記機車停車位了, 目前沒有獨立權狀(雖然我覺得應該要有), 所以建商收錢也是很合理的.
假設每36坪, 需要配一個1.2坪的機車位
(0.22+1.3/10+1.2/36*1.3)/1.3433 = 29.3%
(小坪數 31.5%)
以上是良心建商, 大坪數可能不太準, 因為豪宅可能到3樓都是公設
那一定會問, 有建案一樓明明就是店鋪, 不是公設, 為什麼公設比高達36%?
引用樓主12坪車位, 劃4坪出來做公設,
(0.27+1.3/20+0.0433+4/36*1.3)/1.4878 = 35.1%
建商還開破盤價, 每坪單價還比隔壁建案少8%耶, 佛心吧!!
回歸實坪制，讓公設到底有多少能夠現形，才是正途。
或可以規定公設不得超過25%，且必須為管委會、大廳之類的必要空間。
車道、停車場等等，讓買車位的人來負擔，很多社區非住戶且無車位根本無法停到地下室去，卻要分攤公設和管理費。
真的獨步全球，嘆為觀止。
renewhouse wrote:
公設就是來自「建築技術規則」的「免計容積」，
這個「免計容積」設有上限，計算方式頗複雜，
其上限大概就是「允建容積」的0.55倍，
建商基於利潤極大化，當然是要蓋好蓋滿。
灌公設通常有三種途徑：
1.管理委員會使用空間：
各式各樣的娛樂性公設(大廳、交誼廳、健身房...)，
在正式建築圖中都叫做「管理委員會使用空間」
依「技術規則162條」有規定上限，當然是蓋到滿。
2.地下室免計容積：
依照法規，地下室每設一個車位，就可免計12坪，
實務上，車位(含車道)只佔8坪，
所以多出來的4坪就劃到公設了，100個車位就能生出400坪公設，
也就是地下機房、B1垃圾回收室、B1卡拉OK、B1會議室...
3.車道的模糊地帶：
在高房價地區，同樣一條車道，
劃入「汽車位權狀」大約30萬/坪，劃入「房屋權狀公設」大約60~120萬/坪，
因為這條車道汽車、機車都在用，劃入哪邊都有理，是目前常見的模糊地帶。
最後介紹一個反例：今年的新成屋「潤泰雙子星」
它的公設比只有19%，為什麼？
因為它是12層海砂屋，重建成15層大樓，算是建商做功德「蓋還」給原住戶，
自然沒必要灌公設，畢竟公設也是要成本價的，沒必要白花錢。
從這個案例就知道，
某些建商在新聞上哀哀叫說「法規越來越嚴，導致公設增加」的說法，並不完全正確。
以上分享供各位議價、驗屋參考！
如果想了解大樓建案、都更的坪數計算，可自行算算看：
https://sites.google.com/view/predesign
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