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泰國房地產淺談

在泰國,千萬別投資沒有實際產權的酒店公寓,那其實是吸金
,像芭塔亞那個案子至少,都吸了二十年,不知道玩(完)過多少人了。
什麼保本五扒六扒,都千萬別信,這就是吸金~!
只要簡單講,這酒店倒了,就是投資者沒有任何權利可以求償
,沒有產權及地上權權利,連REATs還不如。
人家在玩斷金流,只要不是叫你直接匯泰國權責公司
,一律千萬都別碰,別被鬼址話術給框了。近幾年曼谷市區,也有一些這樣的案子在玩。

泰國,也不是不能買公寓或大樓以外的產品,而是要有條件,泰國土地也有很便宜的,可以看泰國世界日報,
那是聯合報系的,那裡三不五時有些不動產在賣,二個月前還有離谷八十公里遠有件十四萬七千平方公尺的土地,才賣泰銖552萬。
泰國公寓或大樓是會折舊的,另外不是有麼高的出租率,投報有是有,但租不出去,投報都是假的。
基本上,泰國跟日本比較像,我是不知道那些從業人員怎麼吹的,總之有些台商專門騙台灣人,小心點才是。
一樣曼谷門牌,全新連排透天四房二衛,有車庫花園,二百泰銖以內就有了
離地鐵三分鐘,一房一廳的一百七八十萬也有,遠一點一百五萬以下。
會去買ASOK 這種跟去日本,指定買新宿一樣SPP。
最近,我是看了不少在曼谷BTS及MRT,週遭十分鐘腳程內的土地
,開價一平公尺都在七十萬到一百二十萬間,則有極少數開到近二百萬。
開歸開,灌水灌凶了,都懶得理。


counter65 wrote:
投報率真的是蠻高的...(恕刪)

linext wrote:
在泰國,千萬別投資沒有實際產權的酒店公寓,那其實是吸金
,像芭塔亞那個案子至少,都吸了二十年,不知道玩(完)過多少人了。
什麼保本五扒六扒,都千萬別信,這就是吸金~!
只要簡單講,這酒店倒了,就是投資者沒有任何權利可以求償
,沒有產權及地上權權利,連REATs還不如。
人家在玩斷金流,只要不是叫你直接匯泰國權責公司
,一律千萬都別碰,別被鬼址話術給框了。近幾年曼谷市區,也有一些這樣的案子在玩。
泰國,也不是不能買公寓或大樓以外的產品,而是要有條件,泰國土地也有很便宜的,可以看泰國世界日報,
那是聯合報系的,那裡三不五時有些不動產在賣,二個月前還有離谷八十公里遠有件十四萬七千平方公尺的土地,才賣泰銖552萬。
泰國公寓或大樓是會折舊的,另外不是有麼高的出租率,投報有是有,但租不出去,投報都是假的。
基本上,泰國跟日本比較像,我是不知道那些從業人員怎麼吹的,總之有些台商專門騙台灣人,小心點才是。
一樣曼谷門牌,全新連排透天四房二衛,有車庫花園,二百泰銖以內就有了
離地鐵三分鐘,一房一廳的一百七八十萬也有,遠一點一百五萬以下。
會去買ASOK 這種跟去日本,指定買新宿一樣SPP。
最近,我是看了不少在曼谷BTS及MRT,週遭十分鐘腳程內的土地
,開價一平公尺都在七十萬到一百二十萬間,則有極少數開到近二百萬。
開歸開,灌水灌凶了,都懶得理。


看来水很深,感恩学习了。
小弟的一個好友,2000年金融風暴後,房價及泰銖都正在低點時,因他常去泰國過著愉快的假期,所以陸續在曼谷日本區買了四間condo,二間二房的,一間三房的,一間是四房的。

我跟他聊天時,他已經不太記得每間condo的坪數及購入價格,但他一直記得第一間在Thong Lo的70平方公尺二房含車位(泰國condo有的是買房會附停車位)的購入價格是390萬泰銖,月租4萬5泰銖,姑且不論增值部份,這報酬率真聽得我口水直流...

我覺得曼谷鬧區condo的出租率蠻高的,他除了一間二房的是留著旅泰時自住,其餘三間都是持續一直租出去,且他只租歐、美、日本、新加坡的房客,大多是公司租給外派海外的員工,所以出租投報率是二房優於三房優於四房。

我二年前去參觀過他最後買的那間四房的,就在Phrom Phong站旁,泳池、健身房等公設又完善,地點超方便的,斜對面就有Emporium貴婦百貨,對面就是愉快的Soi 24,現在隔壁又開了EmQuartier商場,一走出門就可以搭BTS,一百多平方公尺那時才買一千多萬泰銖,真的是沒天理啊,照樓主說的曼谷鬧區現價,這戶現在應該至少得拿個四五千萬泰銖才買得到了。

只是我有一點一直覺得很好奇,我在曼谷見到的condo好像都沒有地下室,停車場都是從一樓開始往上停的,有的一到十樓都是停車場,大廳就在十樓,十樓開始往上才是住家,難道蓋三四十樓的大樓,都不用往下挖地基嗎?
2000年金融風暴後,是不錯的時間點。
淹水,是沒有地下室的主因之一。
另外,曼谷很多地方低於海平面,洩排不易,最遭的是土壤液化。
可以google map看一下曼谷南方的海岸線幾乎沒有住人,自己想想吧。

BMPMFMA wrote:
小弟的一個好友,2000...(恕刪)
原來如此,您這樣說我就回想起有次在曼谷市區,才下了二個小時的大雨後,整條sukhumvit淹得像河一樣,一下車水深到膝蓋,那時候就想說曼谷下水道系統的性能也太差了。

曼谷市區的房地產,若以投資來講,因為這十多年來曼谷房價已經漲很多了,而且超多單位數的condo一直在蓋,供給也增加了很多,所以投報率也沒以前那麼誘人了,但是我覺得因為曼谷人口感覺起來持續還在增加,所以市區的房價應該還是會有支撐或繼續微漲,但是肯定沒辦法像早期投入的人那樣吃肉了,現在投入可能只能喝喝湯,若投入金額不夠大,只是買個一間或兩間的,有可能光支付給房仲的佣金、管理費用,又會把投報率拉低。

若以自住來說,若不是常駐曼谷的人,由於曼谷住宿的選擇太多了,我覺得住酒店優於租房子優於購屋自住,朋友在Soi 26租了一戶140平方公尺的apartment,月租8萬5泰銖,若以每個月在曼谷停留不超過15天的人來說,算下來一天已經有五千多泰銖的預算可以住服務公寓了,應該可以也住到二房或三房一廳的房型了,還可以在不同的服務公寓換來換去,依照每次行程的需求選擇地點較適合的住宿,不然曼谷交通那麼亂,有時候真的很浪費時間。
linext wrote:
2000年金融風暴後...(恕刪)


曼谷有自己的好友已經移民過去20多年了,她也不認為現在是時間點。
那時台中捷運綠缐開工前就叫台北的同事投資,但他們對台中不熟,印象中還是停留在金錢x丶慶記的台中,就沒投資台中,投資中永和。

所以台中那波上漲只有我賺到。

最好是對在地比較熟的人玩,才有可能找到好的對的物件。

三峽那波賺到也是我最好的同事住三峽,常常去找他覺得環境不錯才買的。
CRS第一波交換不含不動產,這樣T大知道了吧!
我才會一直強調,少數金字塔的人,資金外移要讓錢變不見的合法方式之一。
泰國及日本,以投資的角度,不是不行幾個小細節要注意,
1.千萬別買預售或新成屋到十五年以內的房子,這時買光折舊,未來幾年賠死。
2.酒店公寓連問都不要問,玩資金的商業模型,賠到連本都不見。
3.出租率真的沒有那麼好,現在很多都轉成日租,重點又不是每天有人會租。曼谷那些1房型的物件,多到不行。
以泰國基本工資一萬不到,外國人也不是會有很多人會長期入住,現在貴到不行,投報真的沒有想像中好。
4.前二年,有人套了幾十間紅單,都被建商沒入,我想上YOUTUB或新聞都有,目前這批人現在去騙大陸人。
5.投資泰國,千萬別投資你唸得出來的地名,往往會比人貴。不單單你只是外國人。
6.在泰國的台灣人不少,坑殺台灣人也有,投資房地產或搞開公司被玩的,只要用心去看,就固定那幾個,多問問不會吃虧。

terrybog wrote:
曼谷有自己的好友已...(恕刪)
一个台商在曼谷附近种菜,
好几年只能打平,
去年电视受访,
说大发利市,
因为淹大水,
传统菜园都淹水了。
只有他因为用企业化生产,
大棚高,
只有他有能力供应曼谷青菜,
声名大躁。
东南亚多雨,
市区淹水没那么容易处理。
基础建设都是用黄金堆砌起来的。
linext wrote:
出租率真的沒有那麼好...(恕刪)


的確是這樣沒錯,我昨天才發現,我朋友的出租率會那麼高,是因為他十幾年都沒漲過房租,他的同棟condo的其他單位,在租房網站上的出租價格是他的兩倍多,難怪他的幾間condo總是滿租,他之所以會跟我說投報率不錯,是因為他都是以當初的購入價格去計算投報率,實際上他根本不知道他的房產現價已經漲到什麼價格,若以房屋現價來計算的話,他租金投報率只有3%甚至不到,這得講清楚,免得誤導了正在考慮要投資的人。
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