還有原住戶可否分回到原有室內面積
公寓如果是住三225%,五層樓公寓公設接近0,分不回原有面積
建商有興趣的
是商三的透天與四層樓公寓
如果以60/40來說
住戶分60%
容積率560&
也就是一坪可以蓋5.6坪的室內面積(公設為外加)
那總共坪數
1*5.6*1.6(公設系數)=8.96建坪
建商拿回40%=3.6坪
那建商拿回的3.6坪要負擔8.96坪還要有賺
如果建造費用一坪20萬
那8.96*20=179.2萬
建商拿回的3.6坪,如果可以賣60萬: 3.*60=216萬 (有賺)
也就是說商三的建案
只要一坪的市價60萬就有
(216-179.2)/179.2=20%利潤
當然還有一些獎勵等賺更多
那地主的部分
如果是20坪的5層樓公寓
那持份4坪好了
4*5.6(容積率)=22.4坪(室內實坪)
分地到原來的室內面積
建坪為4*8.96=35.84坪
商三的五層樓公寓因容積率沒用完
所以分一些給建商
還能分回原有面積
所以建商有興趣
如果是住三容積率225%的五層樓公寓
住戶分不回原有面積
那誘因就小很多
還不用管那些獅子大開口的釘子戶
1F要店面,5F加蓋要更多坪數
只有2,3,4樓住戶願意都更
所以都更難如登天~
健人就是腳勤
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