J1977 wrote:
土地分區通則是由內政部營建署規劃，但開發強度可由各地方政府彈性調整......
商業宅住人不是不行，看地方政府願意怎麼規劃罷了....
至於大直北段這件事，應該可以有更有智慧的作法
市府直接跟市民對幹完全沒有配套又沒有方案收尾
議員關心就撤單了事延後再議，實在是場鬧劇。...(恕刪)
土地使用分區不是「內政部營建署」規劃，這個要強調一下。
土地使用分區有關主要計畫的，仍然是由地方政府規劃，經過地方的都市計畫委員會審議後，再送到內政部的都市計畫委員會審議，所以規劃者仍然是地方政府。此外，開發強度就是建蔽率和容積率，就不用經過內政部的都市計畫委員會審議囉。
大直北段的開發是有他的歷史背景，所以當初才會用單純的商業使用為主，禁止作住宅使用。
商業區在以前年代誰會拿來當住宅區使用，根本不會，因為商業區的土地比住宅區貴很多。這個現象是因為現在「豪宅」價格遠比開百貨公司好賺，而且商業區都在比較好的地段，面臨馬路又大又寬，建商一坪上百萬的賣，賣掉直接拿現金，遠比開百貨公司還要聘經營者，還要鋪貨、招商，每個月也不過營利幾百萬或上千萬，生意不好時還虧錢。
但如果所有商業區都作住宅，那辦公室要去哪，當然是跑去便宜的工業區或是住宅區，工業區跑去農業區或保護區，一直惡性循環，生生不息。當政者不取締，只會喊口號，然後過幾年這些老闆就可理直氣壯講，從我誰誰誰開始，我們家就在農業區蓋工廠，在工業區做辦公室。理直又氣壯。
以台北市第四種商業區的土地，他的建蔽率是75%，容積率是800%，
也就是100坪的土地，每一層可以蓋75坪，總建坪可以是800坪，
一般住三用地是建蔽率45%，容積率是225%，即100坪土地，每層可以蓋75坪，總建坪是225坪，
遠比一般住宅區高，
如果商業區可以蓋住宅，那建商取得成本非常低，可以賣給老百姓的房價也越便宜，
對附近住宅區的房價是很大殺傷力。
當然，工廠老闆也會要求蓋在商業區，畢竟廠房可以蓋到最大。
再來，商業區蓋住宅就是違建，如果允許違建，那住宅區可否也蓋違建，只要繳房地稅就好了
我的房子就可以蓋好蓋滿，
甚至可以去都市計劃外的農業區買農地，一樣蓋好蓋滿。
看一下，新北市中和區跟永和區，當初規劃是花園城市，跟南投中興新村的規劃一樣
但現在中永和道路系統，外地人進去可能要耗到2小時才可能出來。
為什麼從花園城市變成這樣，就是人口大量集中，地方政府一直允許綠地變住宅用地，
讓外來人可以買到便宜房子，讓地主可以賣土地賺錢，久了就變這樣了。
當然，有人喜歡住花園城市，但也有人喜歡住中永和的這種環境，但目前都市計劃的委員
大多都是留英、留歐，通常在審訂都市計劃都會往花園城市的方向訂，
如果可以多一些台灣本身出身或大陸出身的委員，說不定這些地目就會取消，隨你蓋，商場、工廠住宅三合一，
上班購物超方便，一切蓋好蓋滿。
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