c601220 wrote:
不懂就別亂回!看不...(恕刪)
你才亂回 文章沒看仔細
我有說 銀行有同意一切好說 你講的情況 是銀行都同意的情況好嗎
但有講到 如果銀行不同意的情況
買方要用5.12折去直接跟屋主買(如果銀行貸8成 根本是虧的 不夠還清) 但銀行已經申請到第3次拍賣
有花到一定程度的執行費(連申請三拍的錢都花了) 不一定會同意停止拍賣的
除非是3拍5.12折底價也賣不掉才比較有可能同意
假設銀行願意同意 但買方是用5.12折賣 而且我有提醒買方 要先跟銀行確認還款
實務上不少屋主 拿了錢就跑了 再讓花錢的買方 另外提起訴訟 但房子已經被法拍掉了
只能跟沒有房子的原屋主追討
而且你沒有設想這只是一胎 後面還有二胎三胎的情況
他們當然都會奢望賣超過三拍底價的5.12折 能夠還越多越好
銀行的法務很難會同意(除非確定三拍賣不掉)
另外 你也知道抵押權是"物權" 但應該知道它的設定 除非確定銀行債務都被還清(你要還超過借款)
否則不會解除 但5.12折 可能還不到銀行當初貸款的8成
先別說屋主可能拿了錢就跑的情況 你如果欠銀行800萬 只還了512萬
你認為銀行會因此塗銷抵押權的機率大嗎?
你以為銀行跟對方請的法務是吃素的 這麼佛心還欠快300萬時直接解除??
樓主只是要買房 單純買法拍 直接拿權利移轉證書去地政登記即可 後續不用跟銀行接洽
法院就幫你把移轉跟把抵押權塗銷了 簡單快速
當然 並不是說鎖有有貸款的房子都不適合買 正常可以把錢還清 讓銀行塗銷 再辦過戶
只是賣到3拍的房子 往往不到銀行當出的貸款金額(通常7~8折)
在銀行仍有欠款的情況下 要請銀行塗銷抵押權的機率真的不高
p.s如果你是屋主 或是承辦的仲介 怕樓主因此沒跟你買 都改買法拍的話 可能會害你少賺了一筆就是了
當然 如果閣下這麼厲害 可以幫只還部分款項的 都跟銀行"申請解除全部抵押權"的話太好了
以後大家都借1000萬 然後還500萬 都請你去讓銀行解除塗銷權
等於銀行免費送500萬給大家花也不錯
借個10戶 就淨賺5000萬了 這麼好心送錢給大家的銀行介紹一下 別私藏了
因為樓主講的是"買到"房子 也就是包含移轉登記 且要無抵押權的物權行為
不是僅簽訂買賣契約的債權行為好嗎
只要純簽約 你可以簽100個 對方都無法交屋貨仍有抵押權的約 這樣是有完成你的債權行為了
但是不能交屋 就不符合樓主期待 學法律能學到這麼不切實際也很神奇
如果你為你的當事人 只負責簽約 說有讓他完成"債權行為"
實際上沒有拿到房子的物權行為(或是仍有抵押權的狀況)
賣弄你的純簽約債權技巧 看看當事人對你的評價會是如何?
月幻星空 wrote:
先別說屋主可能拿了錢就跑的情況 你如果欠銀行800萬 只還了512萬
你認為銀行會因此塗銷抵押權的機率大嗎?
你以為銀行跟對方請的法務是吃素的 這麼佛心還欠快300萬時直接解除??...(恕刪)
如果真的拍賣出了!
錢應該是直接被第一順位的銀行直接拿走不是嗎?
還會被原屋主 經手嗎? 不太可能吧
日本-大板城 wrote:
如果真的拍賣出了!...(恕刪)
就說拍賣拿到的沒有問題(專業諮詢請另洽律師 別省小錢花大錢)
問題是樓主 想要撿便宜 閃三拍競爭 直接用5.12折價位跟原屋主買 卻沒衡量抵押權問題
雙方當然可以買賣 買賣那是債權不成問題 因為賣方交不了屋頂多賠錢
但樓主想要的是拿到房子(且沒有抵押權的吧) 也就是說要完成物權登記 且塗銷抵押權
他要直接跟原屋主買 不是透過法拍 而且只要出5.12折的三拍底價
等於是叫銀行放棄三拍賣更高的機會 你是銀行或債務人你會肯嗎??
此時你跟原屋主買 要注意3件事
1.確定對方有還錢給銀行
2.而且銀行願意解除抵押權
3.並辦理過戶到你名下
正常會過戶 但如果1000萬房子 銀行以前大多是貸800萬(現行大約改7折)
你只還了512萬 然後奢望還欠288萬的銀行或債務人去塗銷抵押權??
一、所以如果原屋主有把你買的錢給銀行 但銀行不肯塗銷抵押權
此時屋主頂多辦過戶 你會買到抵押權仍在的房子 也就是銀行可隨申請法拍來清償剩下的288萬
樓主好佛心 有法拍512~640萬不買 要花超過800萬幫原屋主還錢 真好人
二、如果原屋主更惡劣 可以拿了錢就跑 不辦過戶 等房子繼續走法拍 被法拍走 房子是拍定人的
你只能去向沒有房子的原屋主追討512萬的債權
這種情況下的樓主更佛心了 送了512萬給人 還沒有房子(實務上這種很多 補打訴訟 但對方脫產了)
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此時 你直接買法拍 正常三拍是5.12折 很少會賣超過二拍的64折價位
你買到法拍 補足價金之後 法院給你權利移轉證書 你再去找地政登記 交個登記費就結束了
省事事省 此時買到的標的都是乾淨的 抵押權法院都幫你塗銷掉了
還省下仲介費 代書費 簽約費等 以千萬來計 可多省30萬左右
(當然 一般非法拍的房屋買賣可以找 有時專業很重要的 有些還可以把你把關品質)
所以說 買法拍產權最單純 只是會擔心占有情形而已
當然 如果銀行的欠款還清 也沒有所謂二胎三胎的情形(其他抵押權人)
就可以跟原屋主買看看
只是此案例 我會建議直接買法拍就好
荊棘草兒 wrote:
直接跟屋主買，為何...(恕刪)
這房屋目前剛好屋主也請仲介同時在賣，
所以就趁機去看了房屋狀況，
由這段話得知 除了法拍外 原屋主請仲介在賣 樓主是透過仲介去看屋的 因此應該要付仲介費
當然如果不是的話可以省下
用591的稅費試算售金1000萬的
買方負擔費用：
仲介服務費：(2%成交價)200,000元
簽約費： 1,000元
買賣契稅： 48,000元
登記規費： 5,000元
印花稅： 20,000元
代書代辦費： 12,000元
設定代書費： 4,000元
設定規費： 9,600元
買方合計： 299,600元
30萬只是略估的整數
賣方負擔費用：
仲介服務費：(4%成交價)400,000元
簽約費： 1,000元
塗銷費： 2,000元
增值稅：以核發稅單之金額為準
賣方合計：403,000元+增值稅
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