房地合一稅對投資客收益的影響

bradhuang9999 wrote:
其實我也有去算過槓...(恕刪)

gn01771020 wrote:
好專業 搬沙發 站好...(恕刪)

ryanku wrote:
1. 大大沒算到至少5...(恕刪)

bradhuang9999 wrote:
多方說：雖然有房地合一稅，但是只要賺的夠多就不怕課稅。
空方說：房地合一稅之後，投資客會慢慢退場。
在此篇文章中，試圖用數字分析房地合一稅對投資客的影響。
站在投資客的角度，房地產現在是否是一個好的投資商品呢？
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先寫結論：要達到定存股報酬率6%，較為困難。
結論1：持有1年，預期年報酬率6.0%，房價需要1年內漲21.1%
結論2：持有2年，預期年報酬率6.5%，房價需要2年內漲31.0%
結論3：持有3年，預期年報酬率7.0%，房價需要3年內漲39.0%
結論4：假設房價再一次10年變2.5倍，代表年報酬率7.82%
所以可以看出，房地合一稅之下，投資客的進場誘因較小。
因為要達到定存股報酬率6%，較為困難。
除非他可以肯定3年可以漲20 or 30 or 40%
不然定存股也許是一個更為穩定的投資標的。
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假設如下
假設1：[購入]以1000萬買入，仲介費2%，契稅+印花稅+代書費共1%
假設2：[售出]仲介費4%，土地增值稅依照漲幅決定，先大概抓總漲幅的2%。
假設3：[收益]投資客要求年報酬率至少6%(定存股的收益)，持有時間越久，風險越大、加上更久不能動錢，因此每多持有一年，要求多0.5%之年報酬率。
假設4：[無貸款]在高槓桿的情況下，能夠獲得更高的報酬率。但是也因為承擔更多風險，因此投資人會要求有更高的報酬率。此處為簡化分析，假設投資人純粹以現金購屋。(拿五百萬現金，再貸五百萬，每個月還要繳利息，要求年報酬率10%以上不過分吧。)
假設5：[租金]房價租金比64，找代租代管公司，或自己管理(每年成本房租的15%)。因買賣時的空窗期，因此期間內有1年沒有房租收入。年租金收益率：1/64*(1-0.15) = 1.33%。
假設6：[養房]每年管理費+瓦斯水電基本費+房屋稅、地價稅50000。年成本0.5%。
假設7：[裝潢]因房屋折舊平均每年需花費1%金額進行裝潢與維護，此成本可列入房地合一稅成本折抵。(一個房子過了五年，想回到原本的價值，拿5%出來整理，應該不多吧。)
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分析如下
持有1年，房地合一稅45%
賣價：12,110,000
平均年漲幅：21.10%
總漲幅：21.10%
總成本率：9.266%
購入費用3%+賣出仲介費1.21*4%+土地增值稅21%*0.02+裝潢1%
總獲利率：11.83%
稅後獲利：6.51%
房租收入-養房支出：-0.50%
實際獲利：6.01%
年報酬率：6.01%
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持有2年，房地合一稅35%
賣價：13,100,000
平均年漲幅：14.46%
總漲幅：31.00%
總成本率：10.860%
總獲利率：20.14%
稅後獲利：13.09%
房租收入-養房支出：0.33%
實際獲利：13.42%
年報酬率：6.50%
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持有3年，房地合一稅20%
賣價：13,900,000
平均年漲幅：11.60%
總漲幅：39.00%
總成本率：12.340%
總獲利率：26.66%
稅後獲利：21.33%
房租收入-養房支出：1.16%
實際獲利：22.48%
年報酬率：6.99%
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持有10年，房地合一稅15%
賣價：25,000,000
平均年漲幅：9.60%
總漲幅：150.00%
總成本率：26.000%
總獲利率：124.00%
稅後獲利：105.40%
房租收入-養房支出：6.95%
實際獲利：112.35%
年報酬率：7.82%
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最後附上信義房屋房價指數供大家參考
季度指數年漲幅
2001-Q1100.00
2002-Q194.22 -6%
2003-Q199.63 6%
2004-Q1110.32 11%
2005-Q1122.14 11%
2006-Q1134.34 10%
2007-Q1162.39 21%
2008-Q1176.30 9%
2009-Q1164.68 -7%
2010-Q1209.79 27%
2011-Q1240.76 15%
2012-Q1254.19 6%
2013-Q1284.55 12%
2014-Q1298.50 5%
2015-Q1302.06 1%

bradhuang9999 wrote:
請問你覺得這樣的投資是否划算呢？

rickchiu wrote:
今天新聞房地合一申報...(恕刪)