hotandhard wrote:
其實我認為台中很有機會取代台北成為台灣的首都圈
腹地大,交通便利,沒有隱性風險,如果,我說如果,台北遭遇不幸
台中一定會取代台北
不過台中現在只是比較慢跌而已,先漲先跌,後漲後跌
台中沒有隱性風險?? 921地震也才幾年就忘了啊
看了中央地質調查所的圖, 台北盆地主要就一條山腳斷層, 台中有幾條我也數不清, 你自己數數好了.
網路上的嘴砲理論家以前是喊棄房入股，現在是喊拿台幣換美金。
但可惜國內買方會把買房資金拿去玩股票只是少數，會把買房資金拿去換美金的也是少數，
嘴砲理論家自己進場也常常去當別人最後一隻白老鼠。
另外網路上的嘴砲理論家喊空房市也已經喊了10幾年，
結果就是被嘎到天上下不來，只能不甘心地眼睜睜看房價一路往上走，
網路上的嘴砲理論家總以為自己能像神一般的神準預測，
但小弟認為在市場面前要謙卑啦，世事難料，
就像房市也許下個月就崩盤也說不定，我覺得啦。
E.TTsai wrote:
不曉得p大買房子是...(恕刪)
HI,BABY
令人驚訝。et大很顯然沒有認知到房地產的槓桿作用，這其實是個簡單的數學題。
例如，現金有200萬，放銀行一年期定存利率約是1.205%，一年收息是24,100元。
買房透過槓桿作用購買總價是1,000萬元的房屋，貸款800萬元，利率1.9%，每年付息是152,000元。
假設上開房屋出租淨收益率是2%(扣除房屋稅與地價稅等成本)，每年實收200,000元，
200,000元的收入-152,000元的成本是48,000元，
48,000元/200萬元=2.4%，大約是定存利率的2倍，
這個差距在降息循環時會更顯擴大，
這也是為何國外在實施超低利率時會去推升資產價格，造成「資產泡沫」。
至於你說的銀行端存款與房市年交易值，
只代表了國內投資管道有限以及社會大眾對含房市在內各種投資的保守謹慎心態，
對於上面的數學題的結論完全不會有任何影響。
然而，實際上的現實是，房價不會只有持平一種可能，
既可能上漲、也可能下跌，其中更包含了非理性上漲與非理性下跌，「參與其中者須自負風險」。
E.TTsai wrote:
如果以房價持平的觀點來看，
持有現金跟持有不動產，
哪個具有保值效果?
(至於上漲或下修就不列入討論)
從銀行端的存款跟房市的年交易值來看，
其實也已經很明顯了，不是嗎？
pds1 wrote:
2.你說建商跟投資客賣不掉? 去年利空不斷也移轉了29萬戶，其實也沒有賣不掉，賣得慢而已。
29萬是包含了大量新成屋(並非是去年銷售的)
去年利多一大堆，怎會利空不斷?
年初的陸資掃貨，大媽來襲，
再來房地合一拍板(有些人說奢侈稅退場有利炒作)
還有第一波降息，
第一階段解除信用管制，
第二波降息，
黃金省稅期.....等
如果p大覺得去年沒利多，
那今年肯定是利空不斷orz恕刪)
去年是北市新制房屋稅、囤房稅、豪宅稅實施，房地合一制定、過關的一年，
政府的利多則大多是在第四季與年底時實施，例如
104/11/25 金管會調降保險業投資不動產最低年化收益率至2.555% 上兆資金入房市
104/12/17 央行降息半碼
104/12/29 金管會鬆綁銀行不動產貸款比例，釋出1.3兆資金
104/12/31 行政院上調青年安心成家貸款至800萬
而這些政策的實施都會有遞延效應，所以是否真的有用需要再多花點時間觀察。
至於你說29萬是包含了大量新成屋，每年的統計數字不是本來都會包含嗎?沒有不一樣。
而且新成屋移轉也要買方願意交屋啊，不然像網路嘴砲理論家喊的直接斷頭不就好，您說是吧。
HI,BABY
pds1 wrote:
1.et大應該研究房市甚久，居然會認為如果房價持平，現金比房地產保值，
令人驚訝。et大很顯然沒有認知到房地產的槓桿作用，這其實是個簡單的數學題。
例如，現金有200萬，放銀行一年期定存利率約是1.205%，一年收息是24,100元。
買房透過槓桿作用購買總價是1,000萬元的房屋，貸款800萬元，利率1.9%，每年付息是152,000元。
假設上開房屋出租淨收益率是2%(扣除房屋稅與地價稅等成本)，每年實收200,000元，
200,000元的收入-152,000元的成本是48,000元，
48,000元/200萬元=2.4%，大約是定存利率的2倍，
這個差距在降息循環時會更顯擴大
持有不動產跟出租不動產好像是不太相同的概念~~~
pds1 wrote:
至於你說29萬是包含了大量新成屋，每年的統計數字不是本來都會包含嗎?沒有不一樣。
去年核發使用執照數量是近年來最高~~
但成交量卻是近十年來最低~~
你不認為比例上會差很多??
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