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泡沫關頭的房地產危機，該如何「拆彈」？

☆天之牙~海之腳☆ · 2016-01-01T00:54:18+08:00

下一任總統須面對的問題(1)瀕臨破產的年金制度(2)即將達到舉債上限的債務問題(3)嚴重泡沫化的房市(4)經濟成長幾近停滯的經濟(5)國安危機之少子化危機(6)年輕人低薪問題轉貼http://www.peoplenews.tw/news/438e65c5-c0e9-4ce3-934f-0f63c362ef42房地產價格是否泡沫化，國際金融界有幾個參考指標，其中最主要的指標包括：房租房價比、房價所得比、房貸佔GDP比等等，從這三大指標來看，台灣房地產都嚴重泡沫化。瑞銀發表2015年《瑞銀全球房地產泡沫指數》報告，在15個國際城市中，選出泡沫化程度居首的國際城市為倫敦，這份報告研究的城市未包括台北市，否則台北泡沫化指數必定大幅超越倫敦，因為倫敦房租房價比為30，也就是說買了房子出租要30年才能回本，但台北市房租房價比則高達6~70；而論房價所得比，倫敦以熟練技術勞工的平均薪資，要14年才能買得起一間約18.2坪的小窩，但在台北市可能要超過2~30年以上，也就是說，台北市的房地產的泡沫化程度比起瑞銀判斷的最泡沫化城市還要更嚴重得太多，且英國還只有倫敦房地產嚴重泡沫化，台灣是連花東地區都遭炒作漲升數倍。台灣房地產嚴重泡沫化與經濟不景氣就房貸佔GDP比例而言，2014年台灣全體銀行對不動產放款佔總放款比重則為31.8%，不動產放款餘額達7.73兆元，佔GDP比重48.2%，是「2008年以來最低」──2008年為48.8%──但這個佔GDP比重，可是比西班牙當年房地產泡沫崩潰時還高上一倍。所以從三大指標來看，台灣的房地產情況，聳動點說，已經「比泡沫化還嚴重」一倍。倫敦的泡沫化指數為1.88，瑞銀依據1985年到2009年之間的歷史經驗表示，若泡沫化指數超過1，3年內有95%機率房價平均向下修正3成，且中長期的房價都不看好。台北市泡沫化比倫敦更嚴重，若計算指數應該更遠遠超過1，參考瑞銀統計的歷史經驗，3年內有相當高機路會看到房價下修3成，甚至5成都有可能，但我國銀行對不動產放款曝險嚴重偏高，佔 GDP 比例竟高達近半，且央行從2010年啟動房貸管制，卻全無作用，佔GDP比例只下降零點幾%，也就是說銀行曝險危機完全沒有解除。屋漏偏逢連夜雨，台灣當前總體經濟前景並不樂觀，各機構紛紛預測經濟成長連「保一」都沒有，展望2016年，中研院雖寫出1.74%的數字，但數字一出，產業界馬上揶揄「是不是少了個負號」，較悲觀的市場人士甚至預測其實將會是-3%，當經濟無成長甚至負成長，企業融資需求低落、周轉不靈產生壞帳，對銀行產生壓力，同時銀行體系降低房貸曝險動作遲緩，抱著不少房貸燙手山芋等待慢慢消化，若此時房地產暴跌，恐發生系統性危機，在此情況下，可以發現央行聯合台北市長柯文哲有志一同「緩打房」，央行8月宣布放鬆2010年以來的房貸管制，台北市長柯文哲於提出修正台北市公共住宅租金政策時表示：「亂打房會影響台灣經濟，這不是我們承擔得起。」可說意思是「病人狀況不好，只好暫緩治療。」然而暫緩治療，不能把腫瘤弄更大，12月29日金管會加入「緩打房」行列，宣布取消銀行不動產貸款及中度列管措施，回歸「銀行自主管理」，預計從銀行體系釋出高達1.3兆元的資金投入房市，這簡直讓人傻眼，因為緩打房是希望給金融體系有時間趕緊處理過高曝險，以免屆時發生系統性危機，豈能手段當成目標，為了緩和房市下跌，竟然還讓金融體系投入更多資金在房地產上，更增加系統性危機風險？央行的鬆綁宣示，不也會增加房貸？但央行可以是宣示作用，釋放消息旨在影響市場心理，在金融實務上，只要金管會仍然針對房貸曝險高的銀行把關，對風險過