要看當時的時空背景和產品類型....才能"相互"比出個合理值
合不合理....是"相對"的....而不是絕對!!!
十幾年前設計集合住宅....前輩告訴我公設比要控制在20%以下才是好的設計
17,18%是個OK值
但時空背景改變....法規修改....產品類型演進....消費者需求提高
有些東西似乎是回不去了
現在30,40似乎都變常態了
內政部建照改革史=建蔽率/容積率/容積獎勵
以前建照(建蔽率)=陽春型中低樓層,無公設
88年建照(容積率)=實用型中樓層,公設20%
94年建照(容積獎勵)=美觀型高樓,公設28%
...建商捐地(開放空間)換容積獎勵蓋高樓
...建商增設(獎停車位)換容積獎勵蓋高樓
...以前基地大見高樓,現在基地小到處蓋高樓
100年建照(雨遮屋簷)=建坪可登記,房價攀高
103年建照(買容積)=公設比>33%,房價飛漲
...取消捐地換容積,建商蓋高樓須跟政府買容積
...修改獎停車位,建商蓋營業停車場才能換容積
容積獎勵/建敝率,決定蓋幾層樓,,,見範例
建蔽率=每層最大建築面積/基地面積
容積率=地上各層樓地板面積之總和/基地面積
容積獎勵=容積率/標準容積率
標準容積率=(住)300%, (商)440%
1建案.不論基地面積大或小.它有很多蓋法
如建蔽率40%,中層後改建敝率30%,蓋更高
獎勵1.2倍,容積率360%,建敝率40%,蓋9F
獎勵1.5倍,容積率450%,建敝率40%,蓋11F
獎勵2.0倍,容積率600%,建敝率40%,蓋15F
獎勵2.5倍,容積率750%,建敝率40%,蓋18F
大樓中間改建敝率30%,總樓層就可蓋到25F
依台灣建築消防法規,台灣的公設規範如下
房屋權狀範例 https://goo.gl/xMYwxS
權狀登記=主建物+附屬建物+公設(含車位)
見公設範例,,,見大公中公小公的解釋
(大公)是車道面積,大廳,機電室,蓄水池,管理室
(小公)是當層樓電梯間,通道,走廊,逃生梯,門廳
(中公)就是住戶的生活品質休閒娛樂設施,如
地面垃圾冷凍廚餘室,B1機車腳踏車停放室,
接待大廳'中庭花園'交誼廳'會議室'閱覽室'
視聽室'游泳池'健身房'桌球室'親子遊戲區'
KTV'廚藝教室'信箱區'曬被區...
建坪含公設=建坪的公設登記幾坪充滿玄機?
政府規範建築消防法規,沒規範建坪的坪數
建坪的公設坪沒規範,公設比登記多少才合理?
建坪的車位坪沒規範,車位坪登記幾坪才合理?
在營建署核發使用執照建坪給建商,合法售屋
所以,不論實價登錄,建商,代銷,房仲,買賣雙方
公設比車位坪單坪房價,不論怎麼報都可無罪.
建坪的公設坪沒規範,公設比登記多少才合理?
TVBS=高公設比53%!北市買屋錢,逾半付公設
新建案,無造型無中公,公設比30%,40%,50%,
新建案,大樓造型美含1大堆中公,公設比27%,
新屋捷運新都星-公設比27%-永和頂溪站50M
新屋希望城市-公設比27%-蘆洲站出口就到家
建坪公設合理嗎,年年調漲無止盡,建商印鈔機
除非主管當局嚴審建坪公設,嚴審使用執照
99年,內政部營建署遭監察院糾正大樓亂像
東森新聞=前營建署長葉世文四大貪污弊案
中時新聞=營建署主秘洪xx涉收賄貪污弊案
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國外(實坪制),台灣(建坪制)
民怨:(建坪制)-樓高: 公設高,房價高,住鳥籠
感嘆台灣拒絕國外(實坪制)拒絕與世界接軌
建坪含公設的亂像:容積獎勵與公設比
容積獎勵-,建商印鈔機,都市亂像.
中庭花園,變成開放空間,住戶告建商詐欺敗訴
開放空間,建商換容積獎勵撈錢,住戶付錢整修
家旁小公園,建商拿獎勵換容積,蓋高樓賺xx億
樓高,消防要求多,建坪的公設比34.5%,誇張
中和購屋總價1500萬,雨遮>臥室浪費150萬
此屋格局圖,建坪26.4坪,雨遮2.7坪超過1成,
基地小內湖華廈公設53%,屋半價買消防公設
買屋合約沒看清,貴婦花1500萬買雨遮牆壁
建坪相同,房價高,公設高,室內小根本很難住?
舊樓公寓三房建坪,住的面積有30坪,住的舒服
新樓三房同樣建坪,住的面積不到20坪,住鳥籠
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台灣(建坪制含公設):公設高建坪大
大樓蓋越高,消防法規越多,公設越高,建坪越大
以前基地大才見高樓,現在基地小到處蓋高樓
樓高,消防要求多,建坪的公設比34.5%,誇張
拿到容積獎勵,依消防法規,決定樓高/建蔽率
如高樓1F需保留防災面積>40M2供架設雲梯
蓋到6F必需電梯.就蓋4F5F走樓梯,俗稱公寓
蓋8F需2支逃生梯,太浪費.就蓋7F俗稱小華廈
蓋11F需自動灑水火警警報設備,蓋10F稱華廈
樓高50公尺需中繼水箱馬達機房,就蓋13F14F
19F雲梯達不到需室內室外消防拴,就蓋到18F
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台灣(建坪制含公設):建坪大住鳥籠
賣(建坪)扣掉公設坪,高樓的實坪像鳥籠.
(實坪)=室內實際面積,標示各單位房廳衛面積
公寓的(實坪):1房18坪,二房25.5坪,三房33坪.
(建坪)=實坪+雨遮外牆皮面積+高公設比面積
大樓改用(建坪):二房建坪27坪,三房建坪40坪,
大樓的(實坪)幾坪? 室內實坪是否小到很難住
別等購屋後才知室內空間不足,後悔搬家虧錢
參考雨遮篇,雨遮面積比臥室大,室內面積更小
舊樓公寓三房實坪,住的面積有33坪,住的舒服
新樓三房同樣建坪,住的面積不到24坪,住鳥籠
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台灣(建坪制含公設):建坪大房價高
建坪把(公設)(雨遮)面積當房價賣不合理
*建坪面積=住的面積58%+公設34%+雨遮8%
*房價58%買住的面積,34%買公設,8%買雨遮.
範例,權狀面積. 建坪面積, 公設面積, 平面圖
權狀建坪=主建物+附屬建物+公設(含車位)
(主建物陽台):住戶私有專用,當房價賣無爭議
..它供住戶睡眠休閒讀書伙食衛浴曬衣倉儲
..它的牆內裝置水電瓦斯管排氣管錯綜複雜
..住的面積成本高功能多,當房價賣毫無爭議
(雨遮露台):能看不能用水泥牆,它值多少錢?
(公設)所有住戶共有公用,折扣半價賣都嫌貴
這些(公設雨遮)鑲金戴鑽嗎?當房價賣合理嗎?
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