SENTRAA wrote:
我想最近大家應該都看...(恕刪)
台灣再怎麼炒都有個極限。
房地產要炒到頂上頂，只有像香港那種地方才有可能。
地太小，人卻一直增加，那就炒得上去。
台灣跟日本比較像，台北市買不起，可以買新北。
新北都買不起，那可以買桃園。
如果是超大量自住客買房造成的漲價。
漲得慢，相對要跌的時候也會跌得慢。
這波漲得太快，相對地，跌下來也會很快。
因為超低利率和寬限期，使得投資客一窩蜂進場。
從2011開始，房屋的交易量當中，可能有八成都是投客在買。
因為房屋一直轉手，價格一直會疊上去。
這樣才有辦法讓雙北在五年就漲一倍。
現在量縮很嚴重，今年遇到寬限期結束就倒出一堆法拍屋。
槓桿開太高，只能承擔寬限期的投客，接下來通通都會法拍。
明年利率一升，扛不起高額本金+利息的投客或自住客也會法拍。
只要房價明顯向下，所有的投資客全部轉為賣方。
大量的賣壓也會讓房價下跌。
除非開放陸客來台灣買房，不然這跌勢，不可能擋得住的。
自住買盤，真的比想像中還要小。
民國八十幾年那時候，是40萬出生人口在買。
假設這40萬通通結婚，也就是有每年有20萬對夫妻。
所以一年會買20萬棟房子，那一波新成屋蓋到24萬棟還算合理。
這四、五年的情況，得用出生人口數去算自住買盤。
因為房子太貴了，結婚如果沒生小孩，租屋其實也無妨。
前幾年，一年就生20萬個。
假設有生小孩的夫妻，平均生1.5個就好。
那20萬個新生兒，就是13萬個家庭，需要買13萬棟來養小孩。
可是前幾年的交易量，明顯比13萬還要高很多。
多出來的，大部份都是投資客。
不管怎麼炒，最終還是得回到基本面。
房子最終的價格，終究由自住買家決定。
壞消息是，自住買家會一直縮水。
七、八年後，自住買家只有前幾年的7成5。
15年後，自住買家只有前幾年的一半。
再加上減少的總人口。
多軍還能有信心，真的很了不起。
SENTRAA wrote:
我想最近大家應該都看...(恕刪)
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