xyz1348 wrote:
豪宅還是有人在護盤
大珠小珠落玉盤的時候再看看怎麼護....
先來看法拍屋的產生??不用說....房子設定抵押給銀行,屋主還不出錢;但你得從另一個銀行的角度來思考...
舉個例子來說,一間房子銀行借你1,000W,但是你還了200W後還不出錢來,銀行想的是什麼??
1.目前帳上損失是1,000-200=800W(利息部分暫且不顧),現金借出去1,000只拿回200
再來,銀行是非常保守的行業(真的非常保守),當他發現當下虧了800W時,他第一個想法就是...
2.趕快拿回損失的800W
方法呢?拿抵押品出來拍賣,於是乎開始法拍...但??銀行想什麼??
3.房子賣多少??其實銀行不介意,拿回800W就是滿分,懂嗎?拿回損失的800W就是滿分(銀行無損失),賣900W,1500W,2500W對銀行都無意義,他只能拿回800W,賣高對銀行無好處,賣不到800W他就出現真正虧損
4.所以你被法拍的房子,賣價只要超過800W(其他手續費,稅暫且忽略),它就無損失,它根本不在乎你這房子最後賣多少?只要讓它可以拿回800W即可
好,到這裡,應該很容易了解;再來主角換成想搶法拍屋的人,他們可不笨唷!當他們知道銀行的想法後,他會出高過800W很高的價格買嗎?自然不會....加上以下因素
5.參與下標的人非常知道銀行心態(自然不可能出高價)
6.風水習俗認知(其實法拍屋某種程度跟凶屋類似,因為風水習俗問題,才會造成還不出貸款,房屋遭到查封法拍,如同凶宅價格一定差;或是4F,14F的價格一定相對便宜)
最後,進入實際的出價下標單,當每個想下標單的人知道以上的狀況後...
7.不想出高價(怕自己是盤子,可以800W買到的東西,卻要花1200W買到)
8.出太低又怕別人捷足先登
於是乎觀望的氣氛發生....除非是非常非常超值的法拍屋,很少能在第一拍有人出價的
9.一拍,二拍,三拍....其實是在凝聚彼此間"共識"的氣氛
再參考當地附近行情及以上所有因素後,到了"合理"行情後,自然大家開始競標...
10."合理"行情絕不等同市場行情,否則大家直接去市場買即可,幹麼冒著不吉利的大不諱,跟你買法拍屋?還可能有是否點交,海蟑螂之類的處理及整修費用
11.法拍屋下標前,是得先準備好銀彈支票的,一旦標到是馬上要給支票的,可不是先標到後,再拿標到的建案去銀行設定抵押貸款,貸款下來後才來支付標金的(這點非常重要)
12.以上OOXX+XXOO後,於是乎往往出現最後得標價甚至高過前次拍賣的底價(上次底價沒人出價,這次底價下修後,得標著卻以高過上次底價標得)
最後....
13.銀行順利拿回帳面虧損的800W,若是拍賣價格高過800W時,扣掉800W的部分還回給原屋主
市場實際成交價格150W/p,法拍價格120W/p的建案,你還真以為120W/p就可以合理取得該區域非法拍的建案?
The End.
(以上盡量用最好懂的方式敘述,實際操作與以上有異,還請參考即可)
"Do it ", the best solution !!
論述的第一個問題，拍賣底價不是銀行決定的。好物件第一拍就很搶手，但前幾拍通常開價比市場行情高。 論述的第二個問題，法拍屋等於凶宅？這是我第一次聽到，那賣房子的人也是因為風水不好，所以沒錢需要賣房子，那所有的物件都等於凶宅囉， 法拍競爭也滿激烈的，債務人也會委託親朋好友出價，有時候會高出行情，所以不見得都是便宜貨。 有沒有聽過三次流標後，第四次出價還高於第三次的底價？
1.我從沒說過法拍價格由銀行決定，只闡明銀行只介意此案件拍賣後可否全額拿回屋主剩餘未償貸款。
2.一棟好好的房子遭到法拍命運，往往與屋主經商失敗，財務過渡槓桿，資金週轉不靈，投資失敗虧損所致。的確不少長一輩的人會認為與該法拍屋的風水不佳相關。我前面說的很清楚，重點在於此屋的風水。而凶宅的行情遠遜於同條件正常房屋，雖然性質與法拍屋迥異，但在風水上，法拍屋及凶宅都會給重視風水的人，一種不吉利的印象。
3.以我自己經驗，大台北地區的法拍屋，不難看到三四拍後的最後得標成交價格，高於前一拍的情況，特別是前幾年。
4.我只是用最淺顯易懂的方式說明，看到對面建案某層樓法拍成交價格是50W/坪，所以那棟建案的其它非法拍待售的正常房屋當時的行情就是50W/坪，這是有點荒謬不太切實際的想法。
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