kangksh wrote:
如果是蓋在既成道路旁...(恕刪)
小弟剛補上了代銷給我的1f平面圖,請各位前輩幫我看看,
似乎問題不小啊
只有特定幾戶居民進出的私設道路想要政府幫你免費養護,
政府當然說NO囉~
這種社區型的建案,
你花錢買的道路持分會再分回建蔽率及容積率,
你也沒有吃虧到~
不然目前法定你家的建物得離道路退縮多少(建蔽率),
還有地坪多少才能生出多少建坪(容積率),
你如果只持有你本身的地坪,你整間房屋的一樓樓板及總坪數會再縮水的~
不然臨公家道路的住戶又不經過社區私設道路,
為什麼要跟你們巷子裡的住戶分攤私設道路持分?
這就是因為臨公家道路的那幾戶不跟你們分攤道路持分的話,
臨公家道路的的那幾戶建物部份就得整排退縮進來了~
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什麼是建蔽率？容積率？
何謂建蔽率與容積率？所謂建蔽率，便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60%，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80平方公尺的空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施(如游泳池)等。
而容積率呢？就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為10層樓（即50﹪×10＝500﹪）。
再看兩率綜合解析但事實上，兩率的因素皆須考慮進去，兩者綜合之後就變成：基地面積200平方公尺，該區建蔽率50%，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為100平方公尺，又該區的容積率500%，則至少需蓋10層樓。
而實務上，也許基地附近有山河景觀或附近皆為五樓公寓，若甲建商欲蓋高樓，高樓層視野佳價錢也好，則建蔽率不一定要用到完，假設同上例基地面積200平方公尺，該區容積率500%，如果甲建商的建蔽率僅用到36%，則可得到建物的最大投影面積為72平方公尺，這樣一來，建商就至少需蓋十四層的大樓，若又有頂樓退縮、地下法定停車位及機房不計入容積或容積獎勵(政府因建商幫助都市更新等事項，免費送給建商的容積)，搞不好可以蓋到15、16樓。
兩率話說從頭在了解了兩率的計算方式與運作流程之後，那麼，兩率的實質意義何在呢？
首先，在建蔽率的部分，政府在早年就有所限制，原因顯而易見，因為在都市中建物林立，假如建物與建物間不預留空地的話，採光、通風有所不足，棟距不足，私密性也受到影響，結果就造成雖然建物的「最大投影面積」受到限制，假設容積率不限，建物競相比高，以「塞進」更多的人、建商賺更多的錢，甚至造成某些地方「一線天」的人造奇景，產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形。
有鑑於此，北高兩市較早採取容積率管制的措施，以限制總共可建築面積、杜絕上述亂象發生可能，台灣省則慢了一拍，以致前幾年還有建商用建蔽率配合臨街寬度大量搶建、造成量體過大而餘屋激增的情形。目前建蔽率與容積率政府都有明確規定。
不同類別的建地有什麼差異？明瞭了建蔽率與容積率的定義後，接下來我們來看看幾種常見建地類別的分析：住二用地由於位坡地地形或鄰近保護區，大多位處郊區以外，兩率也就較低，環境較優質，樓高不高（樓高限高21米），透天產品居多，房價較高，但交通可能稍嫌不便；住三用地則位市區，兩率較住二略高，為純粹的住宅用地，在台北市為分佈最多之使用分區。
在台北市由於高度都市化，除住宅區外還是商業用地，尤其是商二、商三用地，在辦公產品供過於求、再加上兩率數值高，可運用空間彈性大，因為商業使用空間樓層高度不受限3.6米高度之規定，便有為數不少的挑高非住宅產品產生，以符合寸土寸金的台北人需求。（商業用地的建物高度有優勢，但不符合優惠住宅之規定）
至於在非都市建地利用方面，由於位於都市計劃外圍，土地取得價格便宜許多，一旦該區有發展遠景，便很容易成為建商大舉購地的目標。
其中甲、乙種建地為農村及鄉村建地；丙種建地則為山坡地建地，前些年由於容積率驟降至120％，引起領有舊建照(一般稱為老丙建)的建商搶建，造成位處偏遠的大型造鎮案林立，但因水災及土石流，形成餘屋充斥的慘象；而丁種建地就是工業建地，容積率300％為四者最高，一樣受到廠辦市場低迷影響，建商把腦筋動到蓋工業住宅上，雖然因地價低、容積率高，房價也相對便宜，但因環境不良，始終乏人問津。
至於有提到說要捐給政府，以下我分享一個例子
我有同事他家社區就是做，好處是路損壞由當地政府維修，路燈壞了也是當地政府維修
但.....後來該地區發展不錯，人口增加了...就代表需要更多道路
既然是政府的地，就開始有單位要求該道路要全面開放讓大家可以使用
第一階段就是大門警衛被要求撤離，因為該區塊已屬於政府用地........
接著大家都可以自由進出該社區了，有些人穿過該社區上下班確實更方便
但是.....身為住戶，社區內的車輛更多人也更多，安全性就降低了，大門警衛形同虛設
不知道要管誰，搞到最後好像只是收信收包裹而已，現在跟一般透天住宅沒兩樣
重點是.....那些地已經先付錢給建商買下來，假設一坪要是30萬，道路持分部分也要花一百多萬
只為了省下後續保養，全部送給政府，每戶都送了一百多萬給政府喔..............
後來吵了很久，目前是警衛在上下班時間會把閘門都打開，住戶非住戶都可自由通過
其他時間要進入，如果是訪客就換證件，非訪客非住戶只是要通過就是要取票，可前門進後門出
聽說住戶現在都很後悔，如果當初不捐，是政府主動來談，再把路賣給政府就好了.....
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