連棟老公寓的地權劃分問題 (第2頁)

WonderDragon

WonderDragon
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11樓

2014-06-23 9:12

去查一下當年台北市使用執照看看！

lulalla

lulalla
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12樓

2014-06-23 9:31

民國6X年以前的公寓常常有這種狀況，
有的地主想要土地多一點房屋少一點無所謂，
有的地主想要土地持份少一點房屋多一點，
常常會用各種方式玩弄土地分割。

還有人會把法定空地獨立割成一塊，
然後找機會塞紅包偷偷再蓋起來。

缺口真

缺口真
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13樓

2014-06-23 11:05

我覺得就是這樣了，即便你認為不公平，但就法理上並沒有不合理之處。

換個角度思考...
你就當做人家藍綠都是邊間，坪單價比你高，這樣換算下來心裡會不會好過點?

nicekimo

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14樓

2014-06-23 11:15

滷啦啦大是房地產專家

WonderDragon wrote:
去查一下當年台北市使...(恕刪)

nicekimo

nicekimo
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15樓

2014-06-23 11:34

為什麼我們家的土地持分比樓上的少?樓上樓下的坪數明明一樣也都沒有買車位，為什麼土地持分會不一樣呢?!這樣的問題時有發生，甚而因此導致不動產買賣糾紛。幸好於99年1月23日修正民法799條，其中第五項規定「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」如此一來，區分所有建物之土地持分的分配，有了依循標準，可減少因分配不均的現象

日後在辦理不動產之抵押權、買賣、贈與…設定或移轉，都必須依其規定辦理。例如設定抵押權時，所有權人於一公寓大廈(區分所有建物)有A、B、C三間房子，今欲拿其中A向銀行抵押借款，其土地持分只能以A所對應的持分做設定，而不能以A、B、C所含之範圍全部設定，剝奪B、C建物所應有的土地持分。早期地政機關在登記時，A、B、C建物各有一張建物權狀沒有問題，但是土地部分通常就只集中在一張權狀上，容易造成建物若非同時移轉時，建物應有的土地持分不均的現象。亦可防止日後如實行抵押權(法拍)時，產生土地持分不均的問題。

而區分所有建物之專有部分與基地應有部分不屬同一人時，於出賣時之優先承買權，則依民法物權編施行法第8條之5規定辦理。

peace63

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樓主

2014-06-23 15:19

WonderDragon wrote:
去查一下當年台北市使...(恕刪)

查到的使用報照是整個連棟社區的執照，面積都是加總的，看不出個別單位面積。

又nicekimo 兄列出的民法799條修正條文內容，個人解讀能力有限，不知在這個特定個案上，是有利於我宅爭取更多權利，或有利於鄰宅維護既有權益？
（感覺這個條文是針對現在一般大樓，同一地號共同持分者間的權利劃分而定，而本案老公寓地號各自獨立，無法據以向鄰居提出主張？）

ysc_kyy

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17樓

2014-06-23 16:09

peace63 wrote:
我家有棟老人家留下的...(恕刪)

老公寓這樣登記沒錯啦，樓上樓下是同地號，左右邊不同地號，所以這例子土地是分成三筆，樓上樓下共有一筆土地，左右邊互不相關。

建議憑地價稅單或權狀上所載地號去地政事務所申請地籍圖，就可以看出四周土地地號與互相連接關係，或是簡單一點拿地價稅單或權狀看該筆土地總面積與持分比例也可以找到答案，個人猜測持分約25％，即樓上樓下四戶所共有，若是三棟全部同一地號，那總面積會比較大持分會變小(約8％)，共有人會變成12人，這應該很容易判斷。

ysc_kyy

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18樓

2014-06-23 16:21

peace63 wrote:
當初老人家買房(向建商買一手新房時)，計價應該和現在一樣是依建坪數算的，果真如此，四十坪的單位就比三十坪貴，但以較廉價錢買三十坪房，腳下踩的產權竟然比四十坪大？

即使是算坪數的，一樓跟二樓價錢會一樣嗎？相同道理左右兩側算是邊間，通風採光比中間好，價格比較貴也是正常的，依民間習俗，連棟房子會儘量避免蓋成奇數棟，因為正中間那棟很多人有忌諱，所以依常理推測，中間那棟銷售時每坪單價應該較便宜，當然也有人喜歡中間棟，因為沒有兩側外牆滲水與維護問題。

peace63

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樓主

2014-06-23 16:45

的確各樓層以及左鄰右舍單價可能有所不同，雖然當年新屋單價已無從查考比較，我想中間棟比較便宜是合理的推測，只是當年的單價差距，差別不可能像今天各戶地權差距那麼大，再加上現在的地產價格，就有點讓人無法接受了。這倒讓我想起另一個問題：現在一般大樓的持分分配，是否也考慮到這種不同樓層、邊間或前後棟景觀造成的單價差異（也就是同樣坪數單位，單價便宜的持分會比單價高的小一些？）

ysc_kyy

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20樓

2014-06-23 17:02

peace63 wrote:
現在一般大樓的持分分配，是否也考慮到這種不同樓層、邊間或前後棟景觀造成的單價差異（也就是同樣坪數單位，單價便宜的持分會比單價高的小一些？）

我遇過的大樓建案都沒有這種狀況，因為整棟大樓是蓋在同一筆上，區分所有權人按建物坪數比例持分土地。

貴府上這案例是不同筆土地導致的，雖然是同時起造也是連棟，但坐落土地不同筆在法律上就互相沒有關係，新房子時大家都不會考慮到土地持分大小，有些人還喜歡土地小一點可以少繳地價稅，但時空轉移土地價格狂飆，又到了需要改建的時刻，這時才發現土地的重要性，但這也是沒辦法的事，土地產權以登記為原則，不是自己名下的，怎麼爭取也爭不到。