假設持有20~30年
買進時是100/平方公尺 賣出時是500/平方公尺
不扣除物價波動
稅率會是(500-100)*36%-100*24%=120%
資料來自:國稅局 google"土增稅"
這種專業問題 還是請教代書好了
maxapple wrote:
請教專家一個問題,丈...(恕刪)
就個人印象中，農地要單獨變更成建築用地的條件很嚴苛的，不是地主說要把農地變為建地就可以變的，所以你要先確定一下那筆土地的使用分區和使用地類別。
但就你文中有說該筆土地已規劃為都市計劃用地區域，這樣的話，應該是那附近的農地原本是非都市土地，而鄉鎮公所在進行都市計畫通盤檢討時，將他劃入都市計畫範圍，這樣的話，會有兩個選項，一個是內政部尚末核定該通盤檢討，所以那筆土地還是屬非都市土地，仍舊是農地。一個是內政部已核定該通盤檢討，這樣的話，就要等到公所完成該都市計畫區域的公共設施，地主再領回土地(但因為土地會有些變成公共設施用地或政府的抵價地，所以領回的土地會變少)，一領回土地馬上賣掉時，因土地公告現值會重新計算，不會產生土地增值稅的問題，所以還是得先確定那筆土地現在的狀況是什麼才能評估。
另外每個人持有土地買賣時，一生有一次的土地增值稅減半的機會，也可善用。
(法律上來說稱為前次移轉現值，謄本有)，
用你要賣的時間點的公告現值，去減前次移轉現值，然後乘稅率，扣掉物價造成的通澎
在扣掉長期持有的優惠(20年以上)，就會等於你要繳的增值稅
所以農地變建地時的公告現值提高後稅就會大幅增加，
比如說農地是1500元每平方公尺，變建地之後是4500元每平方公尺，你的前次是1000元每平方公尺
1500-1000跟4500-1000比，它的稅基就會從500變3500是7倍
更不要說我們的稅率是用漲幅的倍數來算，500是50%，3500是350%，稅率級距馬上被拉到最高
土增稅現在最高40%而已
2、都市計畫(不是劃，二者差很多)的變更，每三年或五年一次通盤檢討，變更分區(不是地目)
(地目已經只是參考用的了，現在都是用分區跟用地)
不是隨時都可以的，如果你有辦法隨時都可以，那我教你一個密技，就是公告現值是每年
1月1日公告，你只要賣的當年變成建地，當年賣，政府來不及調公告現值，那你就還是用
農地的公告現值在課稅(其實農地的移轉稅叫田賦，只是停徵了而已)(不過下一手的人倒霉)
另外是你用農地去當建地賣，跟買的人保證可以變建地，賣他便宜一點，
因為他的前次無法墊高到建地的價值，就當是他要幫你揹
下次移轉要繳的土增稅(自用就沒差了，等繼承過後前次就會刷新了)
3、現行的稅制就是這樣，除了繼承，土地的土增稅就跑不掉，只是誰繳的問題而已，
樓上的大大說的不全對，但是確符合了一件事，就是你節稅(農地變建地這部份)，
倒霉的是下一手，這是不爭的事實
4、真的要繳稅了，就去申請自用稅率吧，跟一般稅率也是差了三倍左右
5、契稅是房屋的移轉稅，沒買賣房子就不用繳，除了你說的費用之外，去地政登記還要繳規費
6、土增稅規定賣方要繳是因為增值的利益在你身上，實務上土地搶手的話
是可以約定買方替你繳的，土地經濟學上有說稅負的轉嫁，大部分來自於市場的供需
會有一部份土地成為抵費地,領回比例要視該區都市計劃內所需的公共設施及機關用地及重劃工程費用而定,
印象中市地重劃條例法定的地主領回比例是55%,但如果是在精華地區的話,
有些領回比例只有40%,所以要視個案,
重劃後的第一次移轉有免課土地增值稅的獎勵,
所以如果撐得過重劃的話,就等重劃後直接賣給建商,那時售出的價格就是建地的市價,
而且若領回的位置較佳的話(如臨大馬路之類的),價格還可以再提高,
如果等不及那2~3年重劃籌備期的話,就直接將土地用農地市價,相對便宜賣給想靠重劃賺一票的投資客
maxapple wrote:
農地已規劃為都市計劃用地區域,
隨時可變更為建地
都市計畫區內的農業區農地
若是這種土地，不能申請變更為建地，這是由政府都計單位通盤檢討的，一般5年檢討一次，你們可以在公告期間提出建議，至於能否變更要由都計委員會決定。一般是無法通過的，除非當地人口激增，有擴大都市計畫區的時候，農業區才有機會變更為住宅或商業區，但還須經市地重劃或區段徵收，所以不是整塊地都是你們的，會剩下4-5成而已，而且土地的位置也不一定在原地。
我猜你的土地 還是農地 等變更後只能分一半回來 有的在重劃或徵收期間 還禁止買賣
逐日奔忙只為饑,才得飽食又思衣,貂皮大衣身上穿,抬頭又嫌房屋低,蓋下高樓住大廈,床前缺少美貌妻
也許是我們外行而且對土地現況也不甚瞭解,所以有些用詞或專業術語都搞不清楚,
這塊地當初買時是一大塊近一甲,旁邊別人的都被建商買走蓋了住宅,
建商也一直要買我們這一塊地蓋房子,所以我們旁邊都是房子應該都建地了,
我們的土地也有二面被劃入當成道路,只是剛好巷子目前都只是無尾巷,
還沒貫通大馬路,所以鄉公所並未徵收,目前也都方便鄰居通行,
我們是在自己土地中蓋農舍,農舍旁邊再保留當果園和其他設施等,
所以當初沒賣是要自用,現在老了用不到果園才想把其中一塊處分掉,
所以我們還是保留農地狀態,
以至於會有以上的問題.
我想我丈人應該還是會以農地賣出吧!
當初的農地公告價和現在的建地公告價,應該會被課重稅才對,
謝謝大家的回覆~
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