歷史的教訓,看看別人想想自己
歷史上三次房地產大泡沫：投資者瞬間一貧如洗
美國：1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機
日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條
東南亞、香港：1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬“負翁”
其中的美國和日本如下:
20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地產業的興盛無疑是刺激這100年間經濟增長的重要因素。然而由於各種複雜的原因，在一些國家和地區曾出現過可怕的房地產泡沫，結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。
美國房地產泡沫：7.5萬人口的城市竟出現2.5萬名地產經紀人
上世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅裏達州出現了前所未有的房地產泡沫。
佛羅裏達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這裏迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅裏達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這裏，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅裏達的土地價格開始逐漸升值。尤其在 1923年—1926年間，佛羅裏達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是 “今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。
然而好景不長，到1926年，佛羅裏達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。
日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和
20世紀30年代以後的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9 月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協定”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
本泡沫破滅告訴我們，世界上從來沒有只漲不落的房地產市場。在日本經濟高速增長和人民生活水準普遍提高的20世紀80年代後期，日本民眾和投資者普遍相信人多地少的矛盾將導致日本地價持續升高，永漲不落。因此即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪，導致地價和房價越走越高。由於投資投機過度，造成房地產業虛假繁榮。人們從銀行貸款購買房地產，然後用房地產做抵押再去購買房地產，造成了大量的重複抵押和貸款，並加劇了房地產價格的暴漲。
最後，政府對房地產泡沫和房地產價格暴漲不能無動於衷，而應積極治理，為經濟發展創造良好的外部環境。日本的房地產泡沫最終破滅，很重要的一個原因在於政府在資產市場領域尊崇“無為而治”的思想，對地價和房價暴漲不加干預，成為導致這次泡沫經濟的重要原因。從1990年始，日本政府開始介入住房問題，採取了一些平抑房價和抑制土地投機的措施。在對泡沫經濟慘痛教訓有較深認識的基礎上，日本通過政府干預，取得了長達多年的地價、房價穩定的局面
PS.有興趣的話,我可以把放在我電腦筆記上的有關日本房地產泡沬的始末PO過來
) 來了個奢侈稅跟實價登錄...
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