去看看審議紀錄裡面都會有各案件的獎勵容積比例
基本上50%以上...很難
大概都30-40多
小弟因為對合建案完全不了解!所以才來詢問!目前所以將所有資訊po出來.
因為目前只有拿到建商的企畫書,還沒開第一次會議!所以想依建商的企畫書來了解內容!
在po一次詳細內容,合建案基地位在光榮國中後門的公園街(約有8公尺寬,另一條道路約5公尺寬)上,距離捷運站約400公尺,面積約有1417mm^2(約428坪)此土地有22個地主,建商給的條件:
容積率300%,建蔽率50%,可移入容積40%,要蓋地上13樓地下3層(總共四棟;3棟為一層兩間各30坪;另一棟1層1間45坪),住戶建商分配比55%/45%,算出可以換回44.78坪,建商提供的坪效計算:每坪土地*300%*1.4*1.6=6.72,地主可分配55%,地主每坪可分配建物面積為3.7坪(本人持有地坪12.1坪)
橘子 wrote:
在po一次詳細內容,合建案基地位在光榮國中後門的公園街(約有8公尺寬,另一條道路約5公尺寬)上,距離捷運站約400公尺,面積約有1417mm^2(約428坪)此土地有22個地主,建商給的條件:
容積率300%,建蔽率50%,可移入容積40%,要蓋地上13樓地下3層(總共四棟;3棟為一層兩間各30坪;另一棟1層1間45坪),住戶建商分配比55%/45%,算出可以換回44.78坪,建商提供的坪效計算:每坪土地*300%*1.4*1.6=6.72,地主可分配55%,地主每坪可分配建物面積為3.7坪(本人持有地坪12.1坪)
如果八米跟5米的兩條道路都是計畫道路(非既成巷道)
照條件看是可以用都市更新的方式進行，都更跟合建差別就在於有沒有容積獎勵
但你後面提到的40%，你說是容積移轉??
這個我很懷疑，因為基地有做都更的條件，本來就可以申請獎勵
為什麼不用都更而要用合建??
還有容積移轉是要買古蹟或道路用地做容積移轉的
是要花錢買的，加上蓋這些容積也是建商自己要出的建築成本
為什麼要跟住戶分??
坪效的部分乘以1.6(產權係數)就已經算到公設了
所以你的44.78坪是含公設的
車位呢??應該可以分配到一個吧??
企劃書內有提到建設公司會購入道路來增加樓地板面積併入分配!
其實我也搞不懂就已經有原本道路!蓋房子時都要往內推1公尺,為何還要買道路?
車位有分到一個車位,有個疑問就是為何坪效部分不是乘以1.65而是1.6?
橘子 wrote:
謝謝你的回答!
企劃書內有提到建設公司會購入道路來增加樓地板面積併入分配!
其實我也搞不懂就已經有原本道路!蓋房子時都要往內推1公尺,為何還要買道路?
車位有分到一個車位,有個疑問就是為何坪效部分不是乘以1.65而是1.6?
所謂的購買道路是指買道路用地這種公共設施保留地
各地實施都市計劃後，可能會造成原本屬於我名下的土地
卻被市政府規劃成道路用地
但所有權還在我名下，市政府應該跟我買下來提供給公眾使用
可是市政府沒有預算可以買，就造成了公共設施保留地
所以為了解決沒錢買，土地又不能給地主利用的情形
所以就規定可以透過捐贈道路用地給市政府來換取容積移轉
這樣地主可以用移轉的容積到別的地方去蓋房子
市政府又不用出錢，一舉兩得
坪效其實乘以1.6~1.7都算正常
主要是看建商規劃的公設比
這是一個經驗值啦，你可以上房仲的網站看
新房子的總坪數(不含車位)除以主建物坪數就會得到1.6~1.7的產權係數
這樣的公設大概30%上下
如果是公設比接近40%的新套房或是一層一戶的產品
係數大概就會在1.8以上
1.容移上限都更40..合建30...大多不會作滿..因為三重現在容移還是很貴...
2.你家做都更也好不做也好..都該有設計獎勵值..你的算式裡強調只有容移部分.但我覺得因該都有含了
3.你家基地不到500坪公設要做到32~35％這樣太黑了啦!1.65的銷系公設約32~35...你家基地大小最多
1.62也就是公設約30~31％就很多了喔~太多的話就是灌水不然就是建商寫好看的
4.如果單純合建1坪土地換3.7坪建坪....個人覺得挺好的了..因為計算式裡的1.4雖不知名目是啥
但一定有含容移..合建容移算他25％加個開挖率6％退縮10％其實跟40％差不多..重點是他是連容移都
跟你55.45分了..這很少見!因為容移貴!在加上建築成本一坪約12萬..如果跟你55.45分他等於沒賺.
是為了增加你們住戶的坪效他才作容移的.
5.如果要可以做都更.(因為那5米的不知是既成還是私設巷道.地主是政府還是私人產權).就剛剛我說的獎
勵值再加個10多％不超過25％爾以(因為臨八米巷.基地小.非完整街廓.)幫你算一下
3(容積率)*1.75(0.4的都更獎勵加0.35的容移)*1.62=8.5 8.5(坪效)*0.55(分比)=4.68
等於一坪土地可以換4.68建坪 你土地持分12.1*4.68(坪效)=56.63(權狀坪)室內約40坪吧..
6.按法規說法都更獎勵最高是真的有100%拉但我真的沒看過(除特定開發區)..經過文林院..政府打房.學
者抨擊政府容積浮濫..都更真的沒那麼厲害了拉
7.如果真的可以送都更.會有公聽會..公聽會上建商一定要列出所有爭取的獎勵值.不用怕被騙.依現行都更
法.只要不簽合建契約.那怕到達權利變換階段你都有權利撤銷..(所以建商都會先簽合建契約)
8.建議你..合建條件可以更好些...但不會超過一坪換四坪..分寸你自己拿捏囉!!
9.因為不知道你家基地整塊是圓是扁..所以沒辦法給你停車位的建議..但至少有一個(平面機械無論)
10.能合建就快合建吧...
衷心的祝福你!衷心的祝福你!衷心的祝福你!衷心的祝福你!衷心的祝福你!衷心的祝福你!住新房子喔
內文搜尋
從 APP 打開
X