Ambroise wrote:
不過現在台北市很多老...(恕刪)
其實台北市"老公寓"的好處,就是坪數實在,座落地點佳!
房子屋齡大,管線老舊,是比較讓人"垢病"的地方....
小弟最近有看到人家,一次買4樓兩戶拿來翻新+頂樓增建部份,全部都嘛拆到見骨...
翻過以後,其實舒適程度,也不會輸給新房子,但是保留舊的使用面積和地點優勢!
小弟對新大樓那種30~40%的公設,實在不太敢領教,
寸土寸金,結果還不能使用?
30~40年後我看這種的才會"完蛋",要都更沒容積?我看還得自費都更勒!
端看誰才會是最後一隻"老鼠",
不過"地點好"的大樓就沒差!另外為了容積,戶數勢必很多,光開個管理委員會,我看就是"災難一場"!
各有利弊,完全看要住的人的想法?
如果是要投資?那就沒意見,風險自負!
非關房仲 wrote:
無關多空，純以平盤來看(假設不漲)房屋除了自住之外是個什麼樣的工具
房產是一個不動產，在最大資金借貸者［銀行］的評估之下，它是目前市面上所有擔保品中，風險相對之下最小的擔保品
假設平盤, 就不會有所謂的風險了, 先假設了沒有風險再來討論此資產的風險度,
像落入某多方的說法, 先射箭再畫靶, 邏輯上已有錯誤的開始; 再者, 當風險發生, 急迫需要的
不一定只是低利率的借貸, 更重要的可能是變現率與轉手速度, 在這兩點上來看, 現金定存都比
房地產更好, 更何況房地產還跟定存一樣有匯率風險, 所以若房地產產生的報酬沒辦法超過
定存一定程度, 在變現率與轉手速度的劣勢下, 是輸給定存的一種資產配置, 而定存大家也都同意
是目前較差的一種配置方式(那現階段雙北市房地產就實在更排不上邊了)
非關房仲 wrote:
這也造就了房屋本身可以［以貸款未還完的情況下以極低的利率增貸］
既然做了平盤的假設, 就更該與貨幣做比較, 平盤的房地產除了居住的需求與出租的報酬之外,
還有何投資價值呢? 定存在風險承擔上, 比任何擔保品都要高, 緊急動用也不需要額外利息
(只須放棄某部份定存利息), 所以在平盤的假設下, 雙北市的房地產報酬率只跟定存差不多甚至更差,
越往南走其報酬率越高, 但出租率與租房需求也相應下降....平均算起來可能也討不了什麼好處,
只有中南部精華區的報酬率與出租率總和來說會比較好; 要說房地產在現階段還有什麼價值, 就只剩下
上漲的機率了, 但同時也有下跌的機率, 更遑論下跌時可能增貸不出個鳥來了....好處是好像
沒聽過房貸需增提擔保品, 不過相對的跌價了你也得還足原貸款金額...還有在財產計算上,
不足額認列的某些優勢而已....
非關房仲 wrote:
有人會說當房貸繳不出來被法拍，會被法拍的房子通常都已經綁了３～５胎
貸款額度已經遠高於房屋價值本身，通常是增貸拿去做風險過高的投資才會如此
身邊朋友跟我自己的經驗並不是這樣, 當然, 你說的狀況不是沒有, 但不能以通論之
但絕對都是現金流斷掉, 也就是風險發生時更需要的是變現率與轉手速度
非關房仲 wrote:
以純繳貸款來看，２５００現值的房屋，貸款２０００萬，房屋增貸至少可以貸４００萬（不含民間２胎）２０００萬月本利攤１０萬，在"沒有任何收入"的情況下可以撐３。３年（４００／１０）＝４０期／１２月＝３。３年 用民間２胎可以撐更久，但是利率較高 "一般情況下"被法拍的可能性非常低
你要增貸的部分除非有漲價, 否則一定是"你得先繳還銀行,且沒有跌價超過你已繳還額度",
定存就相對沒有還款壓力問題更沒有所謂撐多久的問題, 有/無自住房的差別也只會租金....
所以平盤狀況下, 你實際付出去的利息vs房租, 哪個划算自己可以去評估, "現在雙北市"我是認為
買不如租...
非關房仲 wrote:
如果沒有更方便的投資,自用,兼活用的標的出現,現金可能會持續流向房地產
事實上, 這幾年開始有"現金為王"這種說法不是沒有道理的, 當某種標的的波動性已經失去了原有
的安穩度時, 他原先的安穩性質也跟著變了, 就像各國的房貸泡沫爆掉一樣.....
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