非關房仲 wrote:
結果只有一位資深投資客照我說的出價,因為他非常熟該處行情價
直營公司規定不能與投資客做生意。
可以請仲介總公司不要常常拿這點出來說嘴好嗎?
這位基層人員打你們的臉打的很兇。
jim_raynor wrote:
直營公司規定不能與投...(恕刪)
恩,在公司的認定上短期買賣的客戶會被列入投資客行列,且被公司建檔.但是其實我個人是認為全民都應該要有投資的心態.因為一間房子住一輩子的機會不大,人生不同階段會有不同的換屋需求.年輕人因為打拼而不長時間待在家,或許地段及增值空間會比住宅環境是否舒適來的重要,房子的增值幅度,在各個區塊都是不同的.年輕時選擇好地段但坪數較小,增值性較高的會是對您將來換屋會有幫助的.
這位投資型客戶是我自從新人進來就跟我認識,他教導我地段,房子動線,電梯動線,電路配制等要如何注意細節,預售屋的換約以及買賣後的報稅以及節稅,我從他身上學到非常多東西.
他也不是屬於短買短賣的客戶,而是在年輕時打拼存下買房,所有資金都投入房地產拼房貸苦過來的.現在也是平均每兩年買一換一,但大多以預售屋居多.
股票,基金,期貨,債券甚至投資型保單都是投資獲利的工具之一,為什麼只要說到利用房地產保值及獲利就是原罪?如果年輕時的辛苦,住較小且環境差,但是增值性高的房子.不就等於年輕時省吃儉用只為之後較好的生活品質做打拼嗎?
菜販是先向中盤先批價(菜販得先付出成本)
再由菜市場賣給消費者
若菜賣不出去 或菜爛掉.得由菜販自由吸收成本
所以 菜販賺的是差價 而不是仲介費
還是貴公司 願意先以"合理且賣方能接收的價格"先買下賣方房子
再找買家出售呢????賺取合理的"仲介費呢?"
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小弟承認 房仲是非常辛苦的工作且又未必有相對的報酬
但工作是你選的 你怪不得別人
再者房仲收取服務業是理所當然的 就算收取買方2%的服務費
我也不覺得過份
但問題是 賣方勢必將需付給房仲的4%服務費加在房價上
這形同 買方需付給房仲共6%的服務費 只是其中4%是由賣方
拿給房仲罷了 每成交一筆 至少就將房價拉高6%<==除非賣方賠錢賣
而且就算服務再好的房仲 我也不認為他值得我付出6%的仲介費
除非他讓我能以低於市價10%買到房子
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其實 簡單的問一句版大
你認為今日房價不斷上漲且漲的不合情理
難道房仲業者真的只是伴演者"服務者"的角色嗎?
很多房仲不像投資客手頭那麼鬆
你想想 當你扮演者炒高房價的推手之一
等有一天 你或者你的小孩 想買屋時 豈不是自嚐苦頭
非關房仲 wrote:
恩,在公司的認定上短期買賣的客戶會被列入投資客行列,且被公司建檔
非關房仲 wrote:
這位投資型客戶
ok
其他都不用多說了，現在大家都知道如何規避總公司說的"與投資客來往"了。
房地產拿來投資什麼的我沒說是原罪，我甚至認識不少投資客，那都是自己的選擇，我不持任何正反意見。
各位自住兄弟，下次直營的仲介再跟你說
"這間不是投資客的物件啦(是投資型客戶啦!!)，我們公司明文規定不能跟投資客來往的，你放心好了!!"
你們應該想起這篇文章~~~
非關房仲 wrote:
預售屋的換約以及買賣後的報稅以及節稅
預售屋的換約屬短期交易行為，你要說人家是長期投資?
投資型客戶?
換約都有做了，短期快進快出的件，我想他一定會做。
有跟投資客合作就老實說，不要緊的!網路上沒人知道你是誰。
cywang40 wrote:
可否請問非關兄
如何...(恕刪)
我不夠資格去預測未來10年的走勢啦!只能憑著新聞及時事整合並告知買方.
房地產跟任何投資一樣,都會有風險.只是相對之下風險較為偏低但門檻較高(自備款)
我個人的夢想是當包租公,能夠擁有一棟隔套房收租的房子,創造我的被動性收入.
chang4432 wrote:
版大說的菜販理論 跟...(恕刪)
其實您說的沒錯,任何生意都有成本所在.
當您委託給了房屋仲介銷售,並不是當下就付出成本.
而是要房仲將房屋"售出"之後才會跟你索取服務費.
在您委託房屋的當下,我們要先去戶政機關調資料(可用電腦)
調出地籍圖,建物測量平面成果圖,該社區是否有海砂,輻射,違建報拆
查檢新聞建檔是否為兇宅.還要請經紀人實地走訪詢問鄰居詢問鄰居
並且請各個部門對資料的審核確認,並簽名以示負責.
還有廣告費,看板行銷,社區刊版租賃,新聞報紙廣告費用
行銷的電話費,經紀人站在路邊及社區信箱的派報
這些都是仲介的成本阿!而且也是仲介事先付出的
並不是如外界所想的無本生意阿.
當房屋被其他仲介售出,或屋主因各方面條件停售,
這些成本也是我們自由吸收,不會跟屋主收取一分一毫的費用阿
至於先買下後賣出,您是指賺取差價部分還是置產換屋?
賺取差價這種連法律上都明文規定不行的事項就不用說了
公司甚至有對內部同仁規定直系親屬買屋後三年內不得出售喔.
不會啦,仲介很辛苦沒錯,但是真的能學到很多東西,認識相當多的人
我一點都不後悔選擇這份工作,藉著和我的客戶深聊,我的眼界及格局會比我同期的提升太多了
您這樣計算的方式沒錯,透過仲介出售房屋的確會產生成本.
我自認光服務是不值數十萬的服務費
但是我們不光是服務還有保障以及創造價值喔,房地產動輒數百上千萬的東西,
如果引起糾紛可不是能夠認虧了事的,都是一輩子辛苦打拼的所有
如果今天您和屋主直接成交的確可以省下許多費用
現在代書也大多都有履約保證制度(額外收取費用)
但是,代書您找還是對方找?如果屋主方刻意對屋況有所欺瞞事後您能夠找代書或履約保證負責嗎?
人人都知道買保險是為了以防萬一,買賣房地產的萬一不是任何人都承擔得起的
買到低於市價10%這我就不多贅述了,我相信您只是玩笑話
房價不斷上漲不是近年來提升的,除了一些特定短時段(SARS,經融風暴)
這十數年來每次看房市不是都在高點?
我目前沒有房,因為我老家是高雄,我們家就算賣掉也只有200萬.也不會賣XD
我的目標也是希望能夠置產有家.我們的確會因為職務之便第一時間得知地段的變更或政府的政策轉變
但這也是因為我的職業導致我必須對這些資訊特別敏感
房價上漲的合理或不合理相信這不是您我所能夠評斷的,有需就有供
水電油會因為政府及企業一聲令下起漲,但房價是全民的供需所反映的
我不會夢想能夠靠我扭轉整個台灣的看法,
但是我會順應潮流並且從中找出趨勢讓我的親朋好友及客戶有機會過上更好的日子
jim_raynor wrote:
ok
其他都不用...(恕刪)
也是,每人對於投資客的看法及定義不同.
我們公司對於投資客的定義是一年內同一物件屢次透過公司成交的客戶,會被列為投資客,
是為了抵制短買短賣賺取差價的客戶.
我希望能夠知道您一直在界定"投資客"這方面,為何如此執著?
您本上應該也是有購買股票等投資理財工具,是為股票的投資客.
為何獨獨如此針對房市的投資客呢?
預售屋的買賣因為不屬於有門牌的房地產買賣,是屬於權利買賣,
所以獲利的40%會併入您來年綜合所得,提升您繳稅級距
如:購買價1000,出售1500 1500-1000=500
您來年的綜合所得收入會提昇500
這也是政府目前實價課稅的基本架構
因為預售屋買賣都會有合約記錄,是非常貼近您的真實獲利
但舊屋買賣因為前次取得成本已不可考,所以才會有公告現值的產生
非關房仲 wrote:
為何獨獨如此針對房市的投資客呢?
我都說了我對投資客沒意見了，那是個人的選擇，盈虧自負嘛~~~
我是針對"本公司不跟投資客來往"這點。
不老實，服務業是這樣不老實嗎?
非關房仲 wrote:
對於投資客的定義是一年內同一物件屢次透過公司成交的客戶,會被列為投資客
所以各位自住兄弟們現在知道了宣稱不跟投資客來往的公司其實指的內容是這樣吧~~~
基本上一年內同一物件"屢次"透過公司成交，這條件相當嚴，通常投資客設定持有時間約是半年。
奢侈稅實施後持有時間平均是拉長的，所以要在一年內"屢次"交易成功實在時很難。
又
投資客的物件來源不會是同一家仲介，所以要能符合"一年內同一物件屢次透過公司成交"又更加的難了。
別人要投資房屋我是管不著，我單純覺得仲介身為服務業應該要老實點。
原來直營體系認定的"投資客"，跟一般人認定的有這麼大的差異。
有讓我想起泡麵封面寫的:
封面僅僅供參考,,實際內容以實物為準
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