[資料] 1990 股市崩盤時, 台北市的房地產量價指數 / 資料更正在第 15樓 (第2頁)

taiwan2008

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11樓

2011-08-09 8:27

stephen02 wrote:
你的資料收集的很好，先向你說聲謝謝

不過，房市的價格如果跌掉了20%的話，對購買房子的人就相當於跌掉了100%~67%的價值了(以銀貸80%或70%計算)

所以基本上，對大部份人而言(因為大部份的人都貸款)，損失還是會很大的

只有對沒有貸款的人而言，相對感受上會比較輕!..(恕刪)

股市何不如此 ?

6000點拉到7000點還加買到8000點
當你加碼買就該知道風險了 ..

房地產已漲很久從 2003年開始一路爬上來
2008 只有小小的跌一點點 .

但前面說對 ..
買屋再手不如現金為王 .. 股票也一樣 , 一堆千元股票那時不拖手
現在跌下來想賣更多人賣 .

至於房地產會不會如此 ?
不知道 , 但任何投資都有風險 .

房屋買在高點
你為何還要買 ?
還不是一堆人房價不會跌 , 如果買了就認命吧 ..
反正現在又還沒跌 .
萬一跌就看自己能力了 .

ethan0119

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12樓

2011-08-09 13:14

eddie1999 wrote:
照例先說清楚, 我不...(恕刪)

先謝謝您提供資訊
但想請問圖中股市西元1990年跟房地產指數的民國90年一樣嗎???

eddie1999

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樓主

2011-08-09 14:12

ethan0119 wrote:
先謝謝您提供資訊
但想請問圖中股市西元1990年跟房地產指數的民國90年一樣嗎???
.(恕刪)

hello 你好啊~

謝謝你的指正, 我猛然一看, 發現我犯了的超級阿呆的錯誤, 那張國泰的圖, 用的是民國而不是西元, 所以我完全的張飛打岳飛, 把2000 網路泡沫/2001 911 恐怖攻擊時, 房價的變動拿出來貼了, 哇哈哈哈(再學一下路跑法王)

先跟大家道歉, 不過幸好張教授多年來真的太認真了, 剛剛我找到了比較正確的資料; 先出去聽個法說會等下再回來更正.

再次向大家道歉, 所以今天所有的人都可以罵我是阿呆~ ^^|||

也預告一下, 剛剛看了一下原始資料, 結論沒有太大的變化就是了.

yunyunhome

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14樓

2011-08-09 16:20

eddie1999 wrote:
所以直接拿這兩個指數來看, 我比較笨, 沒有辦法推論出來 “房地產泡沫化, 導致股市慘跌” 這個很有趣的論述~ XD...(恕刪)

我講過好幾次了，房地產下跌，主要是經濟先出問題，導致很多人失業或做生意虧損，而出現缺錢的問題，進而必須賣房子來籌錢

只是很多人，包含張金鶚，始終沒發現這個道理，以致於套用他們的邏輯，常常缺乏再現性

唯有經濟崩盤，房價跌，這個邏輯才具有再現性

但，卻很少人願意接受這個絕對性

很多人都很期盼房價崩跌，但真的房價崩跌時，真的買的起的人又沒幾個人(經濟崩盤時房價跌，但失業率飆高，收入也減少，還有能力買嗎?)

在某些情況下，股市崩盤會導致房市跌，還是經濟因素，股市跌只是表面上看起來而已

然而，股市崩跌，很多時候其實是誤殺，不見得是經濟真的出了什麼大問題

以近期股市崩跌來說，明明美國或台灣的經濟數據都不錯，甚至還創新高，但投資人卻只看利空，不看利多?!

eddie1999

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樓主

2011-08-09 16:25

嗯~ 民國西元搞不清楚, 真是呆...Orz

幸好張教授留下了很多珍貴的研究, 可以讓大家參考.

http://www.realestate.com.tw/duckhouse/bubble%20press%20conference/bubble%20paper.pdf <-- 下面的圖片, 從張教授的研究報告中抓出來, 大家有興趣可以看一下他的方法學.

簡單來說, 張教授把各個時間的房價, 用一些複雜的公式來分別跟 "房租" 和 "所得" 這兩個變數做比對, 然後從房價的 "市價" 裡面, 抽離出他認為的 "泡沫價格" 的比例.

也就是說, 從下面的圖中, 紅色的部分就是代表當時房價裡, 張教授認為屬於泡沫的部分.

先從更正本文的角度來說, 從圖上的數據, 還是看不出來在 1990年Q1-Q4 股市崩跌了 80% 的這段時間裡面, 台北市房地產發生過"慘跌"的情況. 把時間拉長到 1992 年, 很用力的看這個小圖, 我覺得最多大約是 10+% 這樣的跌幅吧.

同樣的每次找資料, 又有一些很有趣的發現~ 我們以上面這張, 對比租金的圖來說好了:

- 在張教授的報告中, 1990/Q3 達到泡沫極大化, 1993-1995 是高峰到衰退期, 而"2003 年時, 市場已不見泡沫" (請參考原文), 意思是說, 大家看2003 年時, 紅色代表的泡沫價格幾乎已經不見了.

- 而這邊很好玩的一個觀察是, 如果 1990/Q3 是最大的泡沫, 而 2003 房價已經合理了, 那大家要注意到, 其實以每坪價格來說, 2003 的價錢比 1990/Q3 還要高耶~

- 這樣看起來, 只要 "造成泡沫價格"的因素逐漸消失, 那麼房價即使上漲, 房價泡沫的現象仍可能越來越輕微. 注意喔, 意思是大家不要誤會說, 價格上漲一定是伴隨著泡沫的變大~.

另外我又想到,

- 從圖上看來, 1973-1987, 還有 2002- 2007 年, 紅色(泡沫價格)的數值是負的, 這是表示這些期間, 房價其實被低估了嗎? (哈哈請不要砲我, 歡迎不同的解讀方式, 也恭喜這段時間買房的人 XD)

- 看起來其實房價從來沒有回到 1990/Q3 (泡沫極大化) 之前的水準, 而是後來發生了一些其他的事情, 去"合理的回朔支撐"了之前上漲的房價, 導致 1990 的泡沫到後來就不算是泡沫了.

看這些資料真是很有意思~ 希望對大家吵架/交友有幫助呀! ^^

eddie1999

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樓主

2011-08-09 16:33

pengkuofeng wrote:
所以之前馬英九就已經透露出"黃金十年"了嗎?顯然大家都沒聽懂其深意....(恕刪)

我是沒聽懂耶, 請問你聽懂了嗎? 聽懂了可不可請你跟大家分享一下呀~~ XD

Ambroise

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17樓

2011-08-09 17:01

yunyunhome wrote:
然而，股市崩跌，很多時候其實是誤殺，不見得是經濟真的出了什麼大問題

以近期股市崩跌來說，明明美國或台灣的經濟數據都不錯，甚至還創新高，但投資人卻只看利空，不看利多?!...(恕刪)

完全正確

昨天外資"誤殺"了 335 億元

今天外資又"誤殺"了 330 億元,還把國安基金也套進去了

外資真是豬頭,天天誤殺,還牽拖台灣幾兆資金蒸發不見 ( 拿去炒台北市的房多好)

外資怎麼只看利空，不看利多?

真會睜眼說瞎話....不不.....我是說裝哭的白院長啦

Ambroise

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18樓

2011-08-09 17:27

eddie1999 wrote:
幸好張教授留下了很多珍貴的研究, 可以讓大家參考.

http://www.realestate.com.tw/duckhouse/bubble%20press%20conference/bubble%20paper.pdf <-- 下面的圖片, 從張教授的研究報告中抓出來, 大家有興趣可以看一下他的方法學.
...(恕刪)

大大的用心值得稱許

找時間研究一下怎麼解讀數字

初步有兩個疑問

1.1990 之後,有很長一段時間房價幾乎維持在一水平高原期
如果套用某些"虎"人的論點,某些外幣 vs 台幣 10 年幾乎漲了 80%
那麼這樣的房價持平,是否等同不保值,也就是說,價值被通膨吃掉 ( 直到下一波的快速上漲)

如果現在是高原期的開端,以史為鑑,不知道是否要恭喜不少剛買房的人?

2.雖然我仍然同意台北市中心房價 "過去"有一定的保值能力

不過那個時代,台灣經濟快速成長,特別是電子業創造了很多電子新貴,分了一堆股票,成了買房主力
現在要當新貴,不知道要去哪個行業?

另外,出口導向的台灣,不知道還有沒有購買力強大的歐美市場撐腰?

eddie1999

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樓主

2011-08-09 17:45

Ambroise wrote:
大大的用心值得稱許找...(恕刪)

hello 你好啊~

第一個問題, 等下我去游泳時也好好想一想怎麼說明比較好; 經常動腦蠻有趣的~~

第二個問題, 我的直覺(其實是身邊的經驗啦), 2009年台北市衝上來的這波, 我私以為最大的單一因素是遺產稅的調低. 有很多賺了一輩子錢, 存/藏在海外的有錢人, 把大量的資金匯回來台灣; 時機上又剛好配合了美國QE的時間, 造成資產的暴漲.

有錢人置產, 我想不外乎以精華區為首選. 比方說我一個鄰居先生, 把一輩子賺的錢從新加坡匯回來以後, 現在就是等著信義聯勤那塊地動工.......

這個英文叫做 rippling effect, 精華區一被拉高, 可能就造成周邊不斷的擴散了~ 這只是我的一個假設, 不過是我最相信的一個. 原因是比方說純粹是用股市獲利的資金來買房地產, 我感覺很快賺到幾千萬的人總是相對少些, 或者說大家"食髓知味", 賺了也最多是撤出部分資金來消費(包括買房), 而大部分資金還是繼續留在股市操作?

我到現在都還有一個很深刻的印象, 我記得好像是在那一年的農曆年假期時, 電視新聞播了陳沖的訪問, 提到說他覺得"過年後"股市會有一波因為資金造成的"無機之彈". 那時我正在吃晚飯, 心裡極度納悶, 以當時的氛圍, 怎麼會有官員出來講這麼奇怪的論點...?

事後諸葛的想想, 會不會是那個時候其實財政部/金管會已經"看見"有多巨大的資金已經/正在申請匯回了呢..?

另外麻煩你一件事情, 我很喜歡找資料討論, 也喜歡幫助大家吵架/交友. 不過在我這邊吵架的話, 那很容易純討論的篇幅就會相對變少了, 所以如果你不是很認同老虎網友的論點, 在這邊討論很OK, 不過就不要特別具名了好嗎? 謝謝囉 ~~~

pottokao

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408分

20樓

2011-08-09 17:49

yunyunhome wrote:
以近期股市崩跌來說，明明美國或台灣的經濟數據都不錯，甚至還創新高，但投資人卻只看利空，不看利多?!...(恕刪)

http://www.flickriver.com/photos/pottokao/popular-interesting/