1.雙方買賣契約。
2.買方把款項匯入履約專戶內。
3.代書先去辦過戶及設定買方的銀行的抵押權(此時第一順位是賣方銀行、第二順位是買方銀行)。
4.代書拿他項權利書給買方銀行要求撥款。
5.如果買方貸款>賣方欠款(意即房價漲價)，買方銀行會把錢匯到賣方銀行代償(多會附帶條件，如不能塗銷請匯回)；如果買方貸款<賣方欠款(常發生房價下跌時)，就必須動用履約專戶內的錢去還賣方銀行。
6.代書去賣方銀行拿他項權利書(賣方的抵押權)+清償證明，去地政辦理塗銷(此時買方銀行就變成第1順位)。
所以買賣雙方合議於過戶完成3日內,動用買賣款項清償欠款，也有可能發生在沒有二胎的情形。
只要找到買的價格比賣方當初買得貴的房子，就沒有這種困擾了，這跟二胎真的沒有關係。
會去問債權人多少錢可塗銷
才不會錢去了，還跟你說不能塗銷
例如銀行有抵押權
有時他不會要債務人光還屬於這棟房子的債務
其他如信用卡等，銀行如果覺得不保險，
也會將金額加進去
上次不是有人有一堆銅板去銀行還錢
就是類似這種糾紛
因為一般人會認為房貨還完了
關信用卡或其他無擔保債務什麼事
所以這時候，事前的調查抵押權債務狀況
會比較有保障
上述的條款不應輕易答應
另外設：動用前取得債權人同意，收到xx元即出據塗銷證明，未經債權人同意而動支，代書負連帶賠償之責
或動支後債權人未出據塗銷證明，代書負連帶賠償之責
類似相對的保障條款來保護自己
(以上條款純自己想像，無實務經驗)
===如果看到我在賣東西，那就是帳號被盜了。===
目前法律規定是債、物分開，債係指簽訂契約，如買賣契約，相對應物就是所有權，跟銀行借款就是借貸契約，對應就是抵押權。
跟銀行借款情形：
1.跟銀行借款一定要簽一個借貸契約(俗稱借據)後，再去地政機關設定抵押權，拿到他項權利書之後，銀行才可能撥款，如果是房貸，銀行更要求必須是第一順位，其中抵押權跟跟著房子，就算房子移轉至第三人，只要銀行不塗銷抵押權，房子是有可能被拍賣的，拍賣的價值不夠清償的話原先債務人(即賣方)之債務時，銀行還是可以拍賣債務人(賣方)其它財產，對買方的損失就是房子被拍賣掉，因為買方沒有跟賣方銀行簽借貸契約。
2.現在買房子都是跟銀行借款，這時候會有賣方銀行及買方銀行的抵押權順位。為配合買方銀行下列規定
(1)設定抵押權。
(2)必須第一順位。
所以，正常程序，賣方必須先移轉所有權給買方(通常要求買方簽訂本票擔保，如果是建商除了簽訂本票外，可能還須提供印鑑證明給建商，以利有問題可以反移轉回來)，就設定買方銀行的抵押權(此時是第二順位)，買方銀行會撥款去賣方銀行代償，代書(或賣方)去賣方銀行拿清償證明，再去地政機關辦理塗銀行賣方銀行的抵押權(買方銀行就為第一順位)。
3.一般非故意詐騙情形下，會有爭議大多發生在賣方銀行不願意塗銷，導致買方銀行不願撥款(依法律規定，借貸契約是要物契約，須撥款才生效)，如果此時買方不願意撥款，就會有下列爭執
(1)移轉所有權及設定抵押權的地政規費及代書費由誰買單就會爭執。
(2)這到底是買方的錯還是賣方的錯，也有得吵。
4.至於要動用履約帳戶的錢，在下列情形常見：
(1)二胎要先清償，賣方沒有錢。
(2)賣方對同一間銀行，還有其它債務(信用卡最常見)，此時，賣方也沒有錢可以先拿出來。
(3)在房市空頭時，賣方貸款金額遠較買方金額高，以致於買方銀行撥款後，仍有餘額債務要清償，也必須動用履約帳戶內的錢。
5.如果怕動到履約帳戶的錢，可以找不缺錢的賣方，只是價格會硬一點(就是不缺錢啊)。
順流 wrote:
所以說只要過戶完成 這房子的就跟前任屋主沒任何瓜葛對吧
拿到清償證明不去塗銷是買方的問題.但至少產權已經在買方這裡
樓主擔心的是買賣完成後.房子還有可能因前任屋主拿房子去抵押所延伸的債務而產生問題
不是這樣子....您還沒搞清楚！
以現在交易習慣來說，買方大約付了3成屋款就開始過戶了，過戶完成之後買方才能向銀行申請貸款來支付未付的7成屋款，而賣方在收到7成尾款之前當然沒錢清償，所以會有一段模糊期，所有權在買方名下而賣方抵押卻還沒塗銷，過戶完成不代表銀貨兩訖，這也是目前業界慣用的代償程序。
若是過戶前買方必須付完所有屋款，賣方也必須還款塗銷設定，這種交易當然是最單純的，但很難得遇到雙方都有此財力，若強制一定要這樣辦理，那房地產市場必定是一灘死水！
不動產買賣過程中，對雙方都有一定風險，沒事就沒事，遇到了可是終身難忘！
真的~您誤會了
過戶前*標地物發生損毀*你當然可要求解除合約
火災~~跟~~~欠地下錢莊的債,都轉到新屋主身上
是兩碼事喔~
1買賣合意~簽訂*買賣契約*~因賣方有2胎問題~所以需動用買方頭款價金(當然要買方的同意)
2要過戶也須*清償塗銷*後.拿到清償證明地政才可過戶
3交屋完成也需*所有權移轉*(所有權人變買方姓名)且確定屋況無誤~
才完成交屋
從簽訂合約~價金有進*履約保證專戶*到交屋(需動用都要買賣雙方簽字)
且內行都知~履約保證專戶~其實80%是保障買方
反正1.2.3.4.5.............不管幾胎
都不可能*不繳.不處分.直接轉移買方*
但有例外~~就是*****私契*****(1買賣方自行找代書簽定.2無第3方仲介.或履保)
*****私契*****非常非常.........可以動手腳有空再說吧~
james 蘇~
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