AMG88 wrote:
請問如果台北市.住4...(恕刪)
三面臨路 基地面積達2000平方公尺 那就OK
不過你需要做1件事情 去調出你們那邊的地籍圖
然後用比例尺估算一下 就知道你們面積有多少
至於可以蓋幾樓 這是建商考慮的問題
假設本來可以蓋兩棟15樓 1坪賣50萬好了
如果建蔽率用小一點 蓋1棟30樓的 那1坪可能會賣到60-70萬
所以蓋幾樓這件事情 要讓建商來考慮整體利益 因為還有建築成本的問題
但一個政策的公布,一定有利弊得失,有人持"贊成"態度,但反對者也沒有"錯",只是執政者要用"同理心"的和平方式去解決問題,而不是"政策逼人就範",
甚至用"愚民政策"來合理化,用法律去立法,進而"非我族類必異族,殺無赦"手段去達成自己要的目標或東西,這樣就是不對的!
而我相信你是一番好意,一直想要分析"都更的好處"給大家知道,
既然你寫了都更這問題,我想你應該還是會堅持自己是對的,也不在乎別人怎麼說,
不想要知道問題的根本,要不然你為什麼要替政府政策背書?
原本我是不想回應你,但我覺得你根本不知道這政府在想什麼,而且政府有點失去厚道,所以才回應你,
因為你挑選的題目是在討論別人財產的問題,我不知道你的用意為何??
但我又很想知道你在這"都更議題上所扮演的角色問題,只是想與你分享我的看法,希望你能很客觀又理性的去看待"都更的好處"?
首先我要強調我沒有藍綠色彩,更沒有統獨理念,我只是一個平凡的老百姓,我每年誠實納稅,甚至不想觸法或罰錢,只期望我全家平安生活在台灣,
其實共X黨,國X黨,民X黨,誰執政都沒關係,只要我和我的家人能在台灣生存下去就好,因為我家當都在台灣.
王永慶,郭台銘,馬英九,陳水扁,蔡英文,蘇貞昌,我都不認識,甚至郝龍彬,朱立倫都不認識都沒關係,也不會因為認識他們而賺了大錢,而他們只是電視機裡的"新聞人物",他們也不會想要認識你我,政治人物為了"選舉",他們才會與你我握手拜票,因為當選後的利益才會他們要的,
而你我的朋友會比他們偉大,願意跟我做生意,讓我賺錢,而政府只是一直要我繳稅納錢,花錢的單位,但他們的政策卻是會讓你我的薪水和資產縮水而已!!
或許你會說他們有做事啊!
其實人活在這世界,就是要努力賺錢,更要正當賺錢,因為你富有後,才能有"能力"去回饋鄉里,但你我也沒虧欠這國家社會,因為你我都是誠實納稅啊!
但這問題不是一加一就等於二,
我覺得應該讓事實還原真象,如此才能讓大家有更客觀的看待都更問題,如果你是所有權人,應該會認同我的看法:
首先要先了解你在這"都更的好處"政策上所扮演的角色,為什麼要如此支持這政策,如此才能知道要站在什麼立場說話:
(絕對獲利者,有二)
1.建商或房屋仲介業者,
2.政府,
(希望獲利者,有一)
3.想買在"好地段"的人,但又買不到的人(ps.有點錢,但又沒有辦法買到)
(看不慣別人是有錢人,就是"羨慕又忌妒者",有一)
4.一般看不慣"有錢人",但又喜歡湊熱鬧的"不相關人",(ps.沒有錢,又沒勢的人)
(愚民政策支持者,有一)
5.喜歡為政府政策備書的人,或為了政治色彩,為了藍綠政策,但又沒有辦法從中獲利的人
(路人甲乙,事不關己者,有一)
6.不表態支持與否的路人,事不關己
(真正被害者,有一)
7.房屋或土地所有權人,
我的問題及看法如下:
1.都更是真的是為了改變都市面貌才要都更嗎?
房子住久了,多多少少都有問題,但以前建商會遊說而且先花錢收購,甚至無所不用其擊,甚至黑道白道介入,
而房子一經改建後,價格就會翻好幾倍,說穿了,就是"賺錢謀利",最近台北市的建地越來越少,取得不易,於是建商就遊說市政府推行"都更計畫,
而市政府也樂於"都更",因為都更可以增加更多的稅收,
建商的營業稅,房屋稅地價稅可以重訂,而交易稅案件會增加等等...
更可以因此更改市容,最重要的是會因此取得更多的"公共空間",政府當然希望你改建!!
但因為台灣政府年年都有收地價稅及房屋稅,而一般人民都有繳稅,礙於選票問題,它並不會自己去強制執行,
因此"劊子手"的角色就推給建商,但怕建商遇到"釘子戶"或"不缺錢",甚至不想賣,你也沒辦法改建,所以才獎勵你去重建.
但你真能獲利嗎??
2.建築法規的公設比會讓你的房子使用權更縮水
假設你是住3,你有一間32實坪的無電梯四樓公寓,樓梯佔2坪,連棟是四棟共16戶.土地總建地8*16=128坪
所以你的土地持分是1/4,所以土地是8坪,而房屋是使用30坪,
而假設房屋仲介估你的房子是每坪60萬,
但因可以重建,所以建商會希望蓋成20層大樓,而公設比會增加很多
１２到２０樓的住宅大廈 ２０％～２５％
包含開放空間的大廈或社區 ３０％～４０％
基本上多從30%起跳，甚至達35%以上
"一坪換一坪"要怎麼算呢??
當公寓變高樓,房子30變80坪,土地持分從8坪變4坪,那你要怎麼算??
3,如果地點很好,像大安區,內湖區,而建商都設計80坪以上的豪宅,新成屋是每坪120萬以上.
原住戶的你只有30坪的權利,你會要補償金?還是要補差價??
而且你是要用每坪60萬計算,還是每坪120萬來算??
4.拿了這些補償金,再也無法用同樣的錢買在同一區的房子,只能往郊區住,
很多人從年輕時買了一間房子,貸了20-30年的貸款,養了一輩子的房子,付完貸款,卻因"都更"而迫搬離,這樣對嗎??
如果他有能力,他一定會買更多或更好的房子,最少不會"都更區",
如果只是要重建地貌,繳了20-30年的房屋稅與地價稅,政府應該出錢重修或重建.而不是嫌棄人家房子舊,
所以....難啊!
alexlu0658 wrote:
其實一個都市要發展,...(恕刪)
小弟覺的您有點先入為主個觀念
我想都更未必全然是只有你說的獲利者有獲利,如果能創造雙贏的局會不是更好嗎?
當然你說的最明顯獲利者是建商沒錯,但是這不也相輔相成的結果.難不成請飯店業來蓋房子嗎?
我覺得都更是除了能改善市容,但是更主要能提高生活環境
每個人到三峽北大特區看,走在街道上很多人看了都很喜歡,寬敞的人行道,整齊的大樓
那人行道並不是政府的,那也是私人土地,只是現在鼓勵建案退縮,讓行人有更多的空間,給一些獎勵容積補償
以前的老舊公寓,就變成騎樓,騎樓這東西也很奇妙,那是私人土地,但卻又要當公有使用
alexlu0658 wrote:
我的問題及看法如下:
1.都更是真的是為了改變都市面貌才要都更嗎?
我相信改變都市面貌是其次,提高生活環境才是第一
alexlu0658 wrote:
2.建築法規的公設比會讓你的房子使用權更縮水
在你持有土地坪數過小的情況下,絕對是會縮水,例如住三,30坪的5層樓公寓(或許還有更小的坪數)
北市市長說一坪換一坪,只是好像還沒有看到有哪幾個改建案有這樣的資料,畢竟喊不到一年,都更前期作業
4-5年跑不掉,這部份就還有待商榷是不是市府做的到
但是如果是住三-2,或是住四又只有二-三層樓的建築,基本上,換回來的是1.5倍以上都有可能
這問題都要看你本身的條件,說難聽點,條件差不要合建都更就好了
但是請別把別人的條件套在自己的身上,這是很自我感覺良好的想法
alexlu0658 wrote:
3,如果地點很好,像大安區,內湖區,而建商都設計80坪以上的豪宅,新成屋是每坪120萬以上.
如果建商是拿著趕人的方式來談,基本上反對的會大於贊成的,除非他的本錢真的很粗,要不就是素地來蓋
alexlu0658 wrote:
其實一個都市要發展,...(恕刪)
我的文章看來你沒有看懂 也沒有仔細看清楚
我單純就板上有人對於都更不瞭解而發文
因為有人有疑慮 所以我熱心解釋給他們聽
跟政治有啥關係? 你是被藍綠傷害過? 搞清楚 我們是談都更的細節好嗎?
既得利益者都出來哩! 自己去看看我以前發的文章 有哪個是既得利益者所寫的?
去看看我的文章 我去年才買的新成屋在中和 我家並沒有都更
我支持都更跟你有啥關係? 滿馬路的舊房子 人人都走在馬路上 人車爭道
電線電纜到處掛 停車亂停到處路霸 綠地公園少之又少 你覺得這叫做一流的城市嗎?
我文章也提到 我本來就想當個投機客 但後來沒做成 我講得很清楚 是你看得很模糊
誰告訴你公寓沒辦法1坪換1坪 室內面積不縮水?
誰跟你講12-20樓公設是20-25%
誰跟你講有開放空間的大樓公設是30-40%
亂扯一通 不懂裝懂
你好好去研究相關法規法令再來跟我講 不要懂的皮毛就亂扯
別人辛苦一輩子最後被迫要離開原居住區 是我的問題嗎?
你應該問問那區的住戶 為何8-9成以上都同意吧!
政府為何要出錢幫民眾修繕重建房子? 只因為你有繳稅? 那你也有繳所得稅 政府要不要幫你開間公司?
如果你是說政府應該蓋社會住宅這還有點道理吧!
都更是不是一件好事情他是可以討論的 但像你這種懂得皮毛就亂扯的 我無法認同
甚至動不動就懷疑論者 我談都更 我就是既得利益 我談馬英九 我就是藍軍
我談蔡英文 我就是綠軍
奉勸你還是放下你的成見 好好去研究城市規劃的東西 不要只會扣帽子!
deep impact wrote:
我的文章看來你沒有看...
別人辛苦一輩子最後被迫要離開原居住區 是我的問題嗎?
你應該問問那區的住戶 為何8-9成以上都同意吧!(恕刪)
都更嚴格來說,算是強迫拆遷的手段,只是用都市更新的大義包裝起來
平心而論,台灣一直以的建築亂象,算是官民各取所需的惡性循環,這也是我一直看不起台灣的不動產市場,不管有多少人因此發了大財.就算你有錢也買不到最寶貴的周邊環境,就算你的社區規劃的再好,走出大門還是一片混亂.
不知道是哪個單位讓舊時代的頂樓違建用"暫緩拆遷"的法規幾乎是讓它們就地合法化?所有的陽台外推沒有單位敢去抓?有多少違建把院子圍起來當室內空間,車子停再巷子裡還把靠圍牆的空間佔用起來當路霸,左鄰右舍各自劃地為王.
如果說都更的理由是改善類似的狀況,營建署應該先把法令徹底執行後,該拆的該罰的都搞定在來談所謂的都更吧?要把餅做大也不是這樣硬上的.不管政府,民眾,或者是建商都要把自己的本分做好才有立場往下走
為什麼要說的這麼天龍?
那是因為,所謂的都更走的路線,有點像是危樓改建的情況,"在公共安全的前提下,不需要所有的住戶同意即可逕行改建的動作",一個社區的都更案如果通過,等於是贊成的陣營得到了合法行使多數暴力的令旗,這種行為在民主國家不應當是常態.一定要在人民對政府有一定的信任度,法規面跟執行面都夠水平的前提下才能做,不是為了要拼經濟,衝GDP在那裡炒作.
自己家裡的房子就有兩個案例,
一個是失敗的,921之後被貼了黃牌的舊公寓,本來有條件用硬上的危樓改建原地重建,所有的條件都幾乎談好了,某些住戶已經拿了建商的租屋補貼搬出去住等拆房,最後居然是因為最後一戶認為條件不夠好,不知道怎麼橋到把黃牌拔掉,整個案子告吹.
另一個是整個祖產做社區的重建,建商加上委員會花了五年以上的時間,終於收集了五大戶共同所有權人100多顆印章才把整個案子搞定,用拆帳方式的蓋了五棟電梯大廈
發了半天牢騷,就是想要強調釘子戶的正當性,如果你是在法律保障下的釘子戶,不能用都更的大旗一揮就被污名化,大家也都知道都更效率最高的是什麼樣的地方,不用選舉的地方都更的效率最好.城市發展,建設的最快.嚮往這些地方的可以搬過去住,它們對移民的限制都不是很高的 .
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