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關於只購買建物所有權

katsumi

katsumi
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563分

11樓

2010-10-30 1:11

說實在的，住這種地上權的房子，就是很擔心地主什麼時候會把土地收回去

尤其，在看到地主（仁濟院）對遭法拍的房子的處理方式後.....

我覺得站在地主立場，當然希望能夠有朝一日需要處理自己的土地時，能夠輕鬆順利；
但是從住戶的立場而言，卻不希望自己的房子所在土地被輕易的處分掉
尤其從個人住戶與財團法人來講，個人住戶一個事業失敗，就有可能被迫處分掉房子，
財團法人卻是輕鬆的大地主啊

yhksirius wrote:
但是會不會像正義國宅這樣鹹魚翻身呢

我覺得很難，因為相對地主而言，住戶應該還算是弱勢，都市更新的狀況下，建商應該就是直接找地主，
那些住戶就交給地主處理就好啦。
所以，就像租屋一樣，今天房東要趕走房客，相對比較好趕走；
如果可以的話，還是建議找有土地的房子，雖然一定比較貴，但是有個根啊～

ps.都市更新的問題也許有誤，還請熟悉的大大指教。

夜之旅人

夜之旅人
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12樓

2010-10-30 13:41

信義計畫區內也有一棟豪宅是地上權的建案，名叫台北花園，它應該是信義區內唯一地上權的案子，賣的還不錯。

順便附上2006年一個房產報導

地上權住宅房價低3成包租公最愛

以位於台北市長春路上的「南京東錄」為例，太平洋房屋調查，該棟10層大樓，土地為國有財產局所有，住戶只有地上權，但沒有限定年限。周邊的大樓套房價格，現一坪約在40~45萬元，而「南京東錄」目前行情則只在28萬元上下。

當地的套房租金行情，一坪約在1800元左右，如果買正常的套房，投資報酬率，即以單坪價格乘12個月，再除以單價，約在4.8%~5.4%之間。

南京東錄投報率7.7％

但換成是「南京東錄」，因取得成本低，投報率則可達到7.7%，換句話說，約13年就可拿回投資成本，接下來的歲月，則是坐收房租。

再以也在附近地區，位於龍江路巷內、華航大樓後方的「京華DC」來說，這棟有160多戶的大樓，地主也是國有財產局，民國85年間由環泥建設興建，再以地上權方式出售，租期為50年。

太平洋房南京店經理高國隆表示，「京華DC」雖然有租約期限，但因走路到捷運南京東路站，只要十分鐘，因此房價比較高，一坪30萬元左右。比起「南京東錄」，這棟大樓一坪雖貴了兩萬，但還是比周遭套房價格，一坪便宜了10~15萬元。大樓目前的套房租金行情，一坪約1800~2000元，以1800元來算，投資報酬率還是高達7.2%。

京華DC 7成買來出租

高報酬率吸引大批收租型投資客進軍，據太平洋房屋調查，該案多數是附近上班族所購買，而購屋者中，多達7成是買來出租，自己並不住。

房仲業者表示，國內地上權住宅不少，早期大多是國宅。最近十年來興建的地上權住宅，除了「南京東錄」、「京華DC」外，交易比較熱絡的有位於撫遠街、塔悠街一帶的「河畔皇家」，萬華區的「成德VIP」及「東京凱悅別館」，5年前由新光、味全合作的，位於信義計畫區松勇路上的「台北花園」及最近才剛交屋，位於南京東路五段的「南京333」。

這些住宅，除「台北花園」屬於大坪數規畫外，其他多是中小坪數，並以十來坪的套房產品為主，而且都位於鬧區或辦公密集區，可說是為出租市場量身打造，空置率相當低。

依據太平洋房屋調查，由於房價低於行情，這些地上權住宅，都有不錯的投資報酬率，像東京凱悅別館約可達到8%，皇家河畔有6%，成德VIP較差，約4.6%。一般認為，地上權住宅因是「買屋不買地」，且有租期年限，房子價值會隨著使用時間拉長而遞減。不過，由於投報率高，以報酬率反推房價，這些住宅在交屋後，房價並未明顯下挫，部分反而逆勢上揚，像是京華DC10年前推案價在28萬/坪左右，現在有30萬元/坪行情；台北花園位推案時42萬元一坪，現在也已喊到50萬元一坪。

不過，這類產品在投資操作上，仍有一定困難，像是銀行貸款成數就相當低。永慶房屋代銷部經理財旺說，現在，大多只能貸到4~5成，甚至更低。

需繳地租約公告地價5％

另外「地上權住宅」雖然沒有地價稅，仍有房屋稅及地租費用，地租通常是公告地價5%左右，還有大樓管理費用等，也要計入成本。

目前市場上的地上權住宅分成限期和無限期兩種，南京東錄、成德VIP、東京凱悅別館、南京333，都沒有租期年限，而京華DC、台北花園、河畔皇家租用年限都是50年，到期就得還屋走人。

如果是設定使用年限的產品，愈接近到期時限，房子價值愈低，雖然當房子被收回時，可能擁有優先購買權而仍有一定行情，但數十年後畢竟難測，因此投資這類產品，如何增加租相，在最短時程達到損益平衡，是投資者必須考量的重點。

【2006/10/13 聯合晚報】

2688Y

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13樓

2010-11-03 17:28

最近有在看北平東路的一樓~才了解到原來地跟建物可以分開所有權人~

google一下才知道仁濟院取得土地也是因為官商掛勾~~

連戰的爸爸連震東當台北市長時直接將一堆地配給仁濟院,然後連家在擔任仁濟院董事..

好黑暗...
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像這種買了建物(1樓)~如果按時繳租金(每月約5000元)

會不會有以下房東(仁濟院)趕人的情況???

1.亂漲租金

2.以都市開發為由將地取回

3.合約到期轉租他人