因為房仲業者非直營很有信譽的公司，乃中部最多加盟金很低的XX房屋.....朋友稱很多這種公司售後服務很差，收了錢和交屋後，就不太服務了！.....很怕這種事情發生在小弟身上～～～
目前僑馥的尾款價金今天都付清了，買方的仲介費和其它買方需付費用目前付了一半(還有一半未付)，房屋標的物現況聲明書副本已看過，正本尚未簽名，交屋時需得簽名～而仲介催促本方這禮拜一定得簽名交屋，現況聲明書買方也要簽名～～～
目前小弟能補救的能有哪些呢？防水和壁癌沒處理好前可以不簽訂交屋嗎？因仲介恐嚇不得藉此故拖延交屋，他們允諾交屋後處理！
另外自來水場前兩天有來貼單子～附近的朋友發現的，朋友說上面好像寫水管破裂漏水，以超過啥金額之類的～～～因為小弟沒看到，只是聽到朋友轉述，稱看到仲介來撕走了....所以詳情不知.....朋友說有看到仲介請人把自來水箱的源頭鎖緊關掉！
今天已打電話去自來水公司請他們補寄那張單子～～～
很怕仲介知道後，欲蓋彌彰，把這件事情隱蓋掉～～～～仲介都沒說到水公司說漏水這件事～
到時候交屋後才發現自來水管破裂漏水！
請各位達人再幫幫給個意見吧！~~~甘溫囉！
ACE:請問一下 上面的勾選是什麼?
2.目前小弟能補救的能有哪些呢？防水和壁癌沒處理好前可以不簽訂交屋嗎？因仲介恐嚇不得藉此故拖延交屋，他們允諾交屋後處理！
ACE:和第一項同 先看勾選什麼 再來看後面怎麼做
若是已勾選 無漏水
告知賣方及仲介端 請他們修善後始得辦理交屋手續
若無法修繕 則看是否可以就專業第三方的報告書及估價單 就屋款方面做減讓
若無法減讓 再來看是否可以舉證 物之暇疵 包含 屋主對屋況方面的虛偽不實 要求解除合約
若是勾選 有漏水 另一欄屋主是否修繕後交屋勾什麼?
大家在說的 您今天有沒有仔細的看一下 屋況說明書上的東西?
3.目前僑馥的尾款價金今天都付清了，買方的仲介費和其它買方需付費用目前付了一半(還有一半未付)
ACE:你目前的手段 就只有最後的履約保證專戶 不辦理撥款手續 去對抗仲介及屋主端
1、真的買賣中古屋，仲介就不保固防水壁癌等問題嗎？因為仲介只想刮除壁癌，再刷水泥漆！.....但一個月左右應該又會因滲水問題開始壁癌！(因目前都空屋沒人使用浴廁，住進去後應該會大量用水了)
ACE:
你有沒有仔細的看過這間仲介的保固條款?
各家仲介的保固條款內容都不盡相同
都是有附帶但書的....有的必須買方服務費付足2% 有的以屋齡做限制(如15年以上不適用 以房屋竣工日為準)
唯一不變的是暇疵擔保責任
2、我覺得因為防水不好產生的壁癌問題應該讓屋主知道(屋主因都沒住那裡，先前租別人，別人搬走後就請仲介賣，不知道目前屋況)，為啥仲介稱交屋那天不能讓屋主知道，怕屋主不高興反悔不賣，所以一定要隱瞞，他們仲介事後會處理(很怕之後就對我們不理不彩了，因為簽約前和簽約後的態度就不太一樣了！)..............這是很不合理的，為何仲介要這麼說呢？
ACE:第一個句段是多說的 不然你要跟國小老師說你新買的房子有漏水嗎?
當然在發現的第一時間 就要立即通知屋主及仲介 記得要拍照存證
屋主反悔不賣最好 你可以要求解約.....
1.委任契約是成立在屋主---仲介(委賣契約)及 買方----仲介(委買契約),仲介在雙方當事人間都是一個受委任人,必須要依委任契約盡其受任人之義務,且故意及重大過失之責任均不得事先免除.因此若仲介知有漏水但確不告知或告知沒關係,其處理委任事務就有瑕疵,委任人得主張減少其報酬,甚至可以主張仲介有刑事上的詐欺或民事上的侵權行為.
2."屋主已就房屋漏水部份 明白指出位置 並於屋況說明書上明白指出屋主不負責修膳"<---如果屋主給仲介的屋況說明書上所載之內容如前述,仲介必須要明白的告知買方,才有盡到委任契約中之報告義務.
3.而屋主當然有權如上這樣主張,但勢必會影響其房價.舉例來說,若這間屋子沒漏水,可能市價是1000萬,屋主明白表示後,屋價一定會有所減損,可能是減低30萬或50萬,買方可以自己評估是否要購買有漏水的房子,因為若於買賣前明知買賣標的物有瑕疵,該瑕疵即不視為瑕疵了.因此您說的消費者(精確的來說應該是買方,因為消費者的對向是企業經營者,而賣你房子的通常是屋主,是自然人) 不能主張契約顯失公平而無效.
4.消費者得主張契約顯失公平的標的是"仲介公司給您簽的委買或委賣契約",而不是屋主跟你簽的買賣契約.不過若屋主是企業經營者,且利用定型化契約賣你房子,則該契約就有消費者保護法的適用,一般個人對個人的契約是回歸契約自由原則及民法的相關規範.
彭天石 wrote:
1.委任契約是成立在屋主---仲介(委賣契約)及 買方----仲介(委買契約),仲介在雙方當事人間都是一個受委任人,必須要依委任契約盡其受任人之義務,且故意及重大過失之責任均不得事先免除.因此若仲介知有漏水但確不告知或告知沒關係,其處理委任事務就有瑕疵,委任人得主張減少其報酬,甚至可以主張仲介有刑事上的詐欺或民事上的侵權行為.
就此一案例中 就當事人目前陳訴的情況而言
當事人可就買方服務費部份提出減少報酬
並
於仲介端有刑事詐欺及民事上的侵權行為 提出訴訟?
前提是建立於 仲介事前無明白確實告知當事人此屋有漏水的情形 不論屋況說明書上是否有載明漏水位置?
彭天石 wrote:
2."屋主已就房屋漏水部份 明白指出位置 並於屋況說明書上明白指出屋主不負責修膳"<---如果屋主給仲介的屋況說明書上所載之內容如前述,仲介必須要明白的告知買方,才有盡到委任契約中之報告義務.
了解~!!
好仲介跟壞仲介的差別............報告義務...
彭天石 wrote:
3.而屋主當然有權如上這樣主張,但勢必會影響其房價.舉例來說,若這間屋子沒漏水,可能市價是1000萬,屋主明白表示後,屋價一定會有所減損,可能是減低30萬或50萬,買方可以自己評估是否要購買有漏水的房子,因為若於買賣前明知買賣標的物有瑕疵,該瑕疵即不視為瑕疵了.因此您說的消費者(精確的來說應該是買方,因為消費者的對向是企業經營者,而賣你房子的通常是屋主,是自然人) 不能主張契約顯失公平而無效.
是的 謝謝彭律師的說明
所以 實務上可用預先告知暇疵部份
並於屋價款項做減免 (或房價因暇疵部份而有的減損)
為買方漏水修繕費用的補償
彭天石 wrote:
4.消費者得主張契約顯失公平的標的是"仲介公司給您簽的委買或委賣契約",而不是屋主跟你簽的買賣契約.不過若屋主是企業經營者,且利用定型化契約賣你房子,則該契約就有消費者保護法的適用,一般個人對個人的契約是回歸契約自由原則及民法的相關規範.
所以簡單的說
目前的情況 得視屋況說明書的部份 去做為責任歸屬的問題?
如
賣方有告知仲介(屋況部份載明) 仲介無告知買方此一情況 仲介有責?
賣方有告知仲介(屋況部份載明) 仲介有告知買方此一情況 買方自理? (屋價已因明示之暇疵而有減損)
賣方無告知仲介(屋況部份無載) 仲介無告知買方此一情況 屋主與仲介有責?
賣方無告知仲介(屋況部份無載) 仲介有告知買方此一情況 屋主有責?
謝謝 彭律師撥空說明 ^^
也感謝彭律師撥空指導灌輸正確的觀念......
小弟目前要寫存證信函，不知內容該寫些啥呢？因為第一次遇到此問題，家人都很傷腦筋～仲介威嚇還硬凹...
目前：
1、仲介指稱牆壁發霉和漆掉些微掉落是因為房子潮濕的關係～但幾組統包工程的人都指浴室防水不佳導致水慢慢滲出而發霉漆剝落，若重擦漆約一個月一樣會再發生，況且這幾個月都無人居住，昨天又去看房，發現發霉和漆膨脹更嚴重了！......之前剛看房發生的部位不大，應該是看房前仲介都定時擦漆～～～師傅來看說，一看就知道一直補漆了.......
2、自來水公司稱疑似室內管線破裂，導致水費異常增加，近幾個月都空屋，卻收到萬元之譜的帳單......自來水公司稱不處理，需自行請水電工人去抓漏維修..........此事仲介隱瞞，附近的朋友說仲介把此單撕走了，目前均未告知！....也不知近幾日會不會偷偷的叫自己的工班進去維修～～～～
若是知道自來水管破裂漏水，小弟家人絕對不會購買此屋的～～～小弟該如何自保權益呢？
對了！簽約履保日期是在4月17號，但仲介都沒給房屋的現況說明說，這幾天給我們後，我們還沒簽名，剛家人打電話來說，發現前幾天給我們的現況說明書副本是寫4月15號～～～要等本方簽名.............現況說明書這幾天才給的，可以寫在契約之前嗎？是否在耍手段？是否有詐欺之嫌？
可否請各位達人，幫小弟想想該如何寫存證信函，幫幫小弟呢？
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
家人晚點會傳真現況說明輸給小弟～～～到時候在請各位達人幫忙審閱
存證信函怎麼寫,建議你可以找律師寫,如此也可增加對方收信時的威嚇力,如果要自己寫,必須將人事時地物及你的目的(如要求解除契約或減少價金)簡潔寫明,限期回覆,且最好不要塗改(塗改要蓋章).
建議你也可先向消基會反應網址如下(多少能給你些法律上幫助的.)
http://www.consumers.org.tw/unit340.aspx
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