「分享」房市淺析

joshua1124 wrote:
自SARS結束之後，台灣房市隨著公共建設、交通建設、經濟發展而日益水漲船高，甚而短期間飇漲，如此現象，導致民怨，馬政府的施政滿意度也受到不少的影響，根據個人的觀察，提出幾個觀點供大家參考。

joshua1124 wrote:
1. 政治與經濟的集散中心
自古以來，政治與經濟中心通常是一國發展地最繁榮的地方，也通常是一國的首都，作為政治中心，自然許多的政策也會顧及到首都的發展，換句話說，無論是公共建設、社會福利、經濟計劃、教育等政策的推行，執政者所提供的資源也會最多的。因此，作為首都的台北市，自然是民眾、地方士紳、富豪與企業集團等莫不爭相進駐的地區，在供需落差極大的狀況下，就看誰的銀彈多，誰就能進駐，尤其是精華區中的精華區，更是如此。

joshua1124 wrote:
2. 福利政策
台北市所擁有的統籌分配款是全台最多的，換句話說，居民佔全台約1/7，但所擁有的福利資源卻佔全台的1/3，當然，有人會說，台北市人繳的稅比較多，不過，筆者無意在此討論此事，姑且不論公平與否的問題，重點是，有錢好辦事，台北市獲得的資源多，其福利政策與公共建設自然也較佳，居住品質也較高，大家當然希望能住在台北市了。

joshua1124 wrote:
3. 居住品質
由於資源多，同時也是地方要人、政府要員與達官顯貴群聚之地的台北市，市政府在治安、教育、建設等方面的服務自然比其他地方的水準要高，因此生活機能、居住環境也比其他地方來得好。

joshua1124 wrote:
4. 工作職缺多
無論是本土公司或外商公司都喜歡將辦公室或營運總部設在台北市，尤其是外商公司更是如此。筆者一位在外商公司工作的朋友就表示，公司辦公室設在台北市或是台北縣差很多，因為印在名片上那種感覺就有差。因此，台北市的工作機會多，民眾會往台北市或鄰近台北市的地區居住就是再自然不過的事了，否則為什麼每逢特定的節日，高速公路總是塞車塞得不像話呢？顯示有許多住台北的人本身並不是台北人，而是為了工作而離開中南部原本居住的地方。

joshua1124 wrote:
1. 不當釋出國有地
每年國有財產局不斷地賣出台北市國有土地，不論是賤價賣也好，高價賣也好，最後得利的絕對是得標的財團或少數人，因為土地一旦賣斷，政府要原價買回是不可能的事情。君不見得標購得土地的財團莫不是養地等漲價或是蓋好豪宅之後大撈一票的嗎？沒有人會做賠本生意，一坪土地取得成本是六百萬，透過某些手段就可以讓它一坪變成一千兩百萬的價值，其結果是財團發財，人民遭殃，將來若政府因建設而需要土地，就無法進行為百姓謀福利的建設了，而且房產的走勢將因高價釋出的土地而水漲船高，一般民眾要入住台北市就會難上加難了。
監察院應該去查查國有財產局，為什麼百姓反彈聲浪如此高漲，這些官僚卻仍一意孤行要賣斷國有土地呢？記得曾有一個扁政府時代的官員說過，租土地要多久才能有像賣土地一樣得到大量的現金？這種觀念真是腦殘加上腦殘！

joshua1124 wrote:
2. 僵化的官僚思維
目前的不動產飆漲，其成因有許多，諸如都市更新議題、公共建設、交通建設、投資客猖獗等，但僵化的官僚思維非但不能一一針對這些根源去解決，反而製造問題。舉例來說，有許多人不想工作，只想當包租公婆收錢過日子，於是大量去購買不動產，不論是土地、店面或一般住宅，其中以一般住宅佔比最高。於是公寓變套房或是大樓的套房產品如雨後春筍般地出現，許多的包租公婆也應運而生，尤有甚者，一些建商蓋好的產品就是為了這些包租公婆的，這表示什麼？人都需要住，但未必有錢購屋，於是就只能租房來住。另一方面，想當包租公婆的人多起來，不動產交易熱絡，房價怎可能下得去？現在的銀行貸款利率甚至比出租房屋的報酬率低，這種賺錢生意怎麼不會有人要？
可悲的是，政府還在認為要蓋平價國宅去賣給老百姓，試想，如果平價住宅地點不好、生活機能差，再便宜也不會有人要買；但若反過來，地點好，生活機能佳，交通便利，這種國宅一般老百姓也買不到！政府會設限制？別儍了，上有政策，下有對策，投機客或財團難到不會去找人頭嗎？限制移轉年限？財團都有錢養地了，這些時間算什麼？所以政府只要有將不動產賣斷的規劃，無論什麼政策都將註定失敗。

joshua1124 wrote:
個人以為，政府宜規劃興建大量住宅，但不是賣斷，而是只租不賣，政府租房子給百姓自然不是以營利為目的，而是輔助剛出社會的年輕人可以成家立業，生孩子，而且租金要比一般以營利為目的的包租公婆低，如此一來，將有兩個很快可以看得見的成效：
力。

piccololin wrote:其實您這段話就矛盾了
如果政府在北市精華地帶蓋一堆房子來租人，這些人靠租房子省錢打拼賺錢
之後？之後？之後？
結果還不是要買房子

joshua1124 wrote:
a. 年輕人可以無後顧之憂地打拚，增產報國，存錢也容易，幾年內容易達成購屋的目的，有了自己的房屋，就可以將平價出租國宅還給政府，政府可以再輔助後進的年輕人。

joshua1124 wrote:
b. 因政府平價出租國宅的租金低，那些包租公婆的生意必定受到影響，在報酬率不如預期的情形下，想要做這種好吃懶做生意的人將大幅下降，因投資而買房的人也會減少，不動產的價格不必政府打壓，市場自然會令其向下修正，使年輕人購置自有住宅的門檻減低。

joshua1124 wrote:
政府若能朝此方向施政，在良性的循環下，少子化問題及民眾居住的問題相信都可以有效獲得解決。不過筆者以為，這種政策將影響一些既得利益者的獲利空間，因此被杯葛或阻撓也是理之所必然，端看當今執政者是否有此魄

sueshihwei wrote:


分析精闢，深有同...(恕刪)

cashhung wrote:
您的評論很多地方我都贊同, 不過有個疑惑,

你是不是建議要在"地點好、生活機能佳"的地方建國宅出租給"年輕人", 如果大安區不就是像空總那塊地嗎?

如果大塊地都拿去蓋出租國宅, 新房子或大坪數的房子不就顯得更稀有, 房價不是更漲 ?

所以我認為這種政策對年輕人來說是一利多, 可用平價租金享用"好的地點和生活機能",

另外衝擊到一些租給"年輕人"的包租公婆,

對附近房價可能抑制不成反助漲.

這只是我想到的, 你要不要再說明看看.

joshua1124 wrote:
筆者以為，政府宜規劃興建大量住宅，但不是賣斷，而是只租不賣，政府租房子給百姓自然不是以營利為目的，而是輔助剛出社會的年輕人可以成家立業，生孩子，而且租金要比一般以營利為目的的包租公婆低(恕刪)

ejan1969 wrote:
假如只是要降低租金負...(恕刪)

ejan1969 wrote:

假如只是要降低租金...(恕刪)

ejan1969 wrote:
假如只是要降低租金負擔那就做租金補貼就好了，何必在市中心蓋平價住宅來出租呢？而且平價出租，那可能租金收入無法支應開銷（稅金、折舊、修繕、管理等支出），那最後還是要編列預算來補，既然如此，那直接做租金補貼就好了，不是嗎？