一、未標明開工日期，只寫完工最後期限" 自主管機關核准樣勘驗日起算一千一百個日歷天內完工"，但售屋小姐有口頭告知一月開工。
二、驗收，完全未說明，裡面有一句"自通知交屋日(含視為點收完成)......."，意思是否為當建商通知我交屋時，我亦同意點收完成了。
三、沒有自備款或貸款的保留款，全都要付清才交屋。
這是一間中大型的建商，最近炒新聞炒得很兇(不是遠x)，因為是第一次買預售屋，所以心裏也很擔心
，麻請板上先進指點指點，感恩
~WISH~ wrote:
中大型建商預售屋制式...(恕刪)
1.建商建物的開工日期在於建照內容有明定,但實際開工日期會受到很多因素影響,通常會比建照核准天數延遲,因此開工日期不是重點,重點在於何時能夠交屋的完工日期,建議務必註明確定的"完工交屋日期",合約中寫了1100日曆天完工(三年耶),後面肯定有附帶很多因素不列入天數計算的排除條款(例如鄰房抗爭,法令變更....等),預售屋最擔心就是交屋日期遙遙無期,因此違約條款要明訂:除天災人禍或政府法令變更,如果延後交屋,買方有權解除契約,賣方另賠償不超過總價二成的違約金或依延遲天數每日計萬分之１到５的延遲交屋罰金.
2.(含視為點收完成)這句話應該是指.買方經通知交屋,超過一定期限(例如一個月)無理由不辦理交屋手續,合約將明訂視為完成交屋,即比照"自通知交屋日"...此條文的後續說明內容執行.
如果是預售屋.付款期數應該會有最末期的完工交屋款,也就是驗收完成無誤,買方同意交屋,後續款項才會支付建商,因此一定會有實際驗收動作.雙方確認無誤且建物無重大的使用瑕疵,才算交屋完畢,
至於建物如何驗收?請備齊當初的預售屋合約及宣傳廣告單,並準備相關器材查驗面積,建材,規劃,施工品質等.網站文章很多,在此就不多說了
另外在銀行貸款及交屋部份,建商一定會有一條註明,買方不得以任何理由,阻止銀行撥付貸款予建商或無限期延遲不交屋,但您於合約中務必註明,以上情形除海砂屋,輻射屋,其他經第三公正單位鑑定使用有害人體安全健康之建材,或類似房屋品質履修不好,造成無法達使用目的的重大瑕疵(完全不能使用或住人),可不予同意銀行撥款或視為違約無法完成交屋.
3.請參考第二條說明,當然是驗收後沒問題,銀貨兩訖,付錢了建商才把房屋過戶(產權移轉登記)到您的手上,並由您真正所有,開始入駐使用.
另外比較容易出現糾紛的,可能是買方的銀行貸款成數不足,導致買方需增加自備款自行補足,如果買方無力支付.是否有權解除契約?（官方版本有類似條款）,如果您是購買特殊產品或者放貸成數較低的地段,這部份最好跟業代問一下類似案例的處理方式,
其他部分請您對照官方標準版本,幾百甚至幾千萬的交易.一定要仔細了解.
狗頭123 wrote:
我不是律師或法律系畢...(恕刪)
感激您的說明
狗頭123 wrote:
如果是預售屋.付款期數應該會有最末期的完工交屋款
我詳細看了合約書一次，裏面並沒有所謂的"完工交屋款"、"保留款"或"尾款"，我是否可以反應並爭取呢?
另合約有一條"金融機構核撥貸款至乙方(建商)通知辦理交屋於二十日內完成，此期間之貸款利息仍由甲方(我)負擔"。
通知辦理交屋的期間會不會太久，我付利息給建商慢慢辦理交屋，有點不合理耶!!
因為已付訂金，合約審閱期(五天)已過，還沒簽約是因為我人不在國內，要過幾天才會回來，如果對合約有問題，建商也不願更改，如果"不買了"，訂金還拿得回來嗎?
2.當金融機構核准您的貸款,均撥款至您的指定戶頭(不管是當初預售屋契約的建商指定戶頭,或是您自行辦理貸款的指定戶頭),此時理所當然開始計息,而利息理所當然由您負擔(肯定是用您的名義申請).
請放心,如果使用執照下來,建商會非常主動請您辦理交屋手續,因為他們也想趕快結案落袋為安,就怕您挑三揀四或是無故失蹤不辦理交屋.因為後續的八成或七成貸款由銀行撥給建商,才是真正大船入港.
3.合約審閱期五天,是法定最低標準,也就是不得低於五天,如果優於法律的規定期限,雙方也相互同意OK,就沒有這個問題.也就是不能以"超過合約審閱期五天"為由,要求沒收訂金.
審閱期就是讓買方檢視合約內容,如果有違法或不合理之處,買方有權要求修改,對方不同意則代表買賣合約不成立,訂金當然要退.
合約審閱期作用在此,否則直接付訂金立即簽約即可,就不用審閱期了.
，心中的疑問獲得答案，輕鬆不少。skuldy wrote:
即使消保官檢視後發現...(恕刪)
揭露建商不願讓大家知道的事實
消保法以及內政部有規定預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項均有規定
定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。
中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。
違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。
消費者保護法
http://tw.myblog.yahoo.com/rd_house/article?mid=14&prev=16&next=13&l=f&fid=6
消費者保護法施行細則
http://tw.myblog.yahoo.com/rd_house/article?mid=16&prev=17&next=14&l=f&fid=6
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 (節錄)
http://tw.myblog.yahoo.com/rd_house/article?mid=17&next=16&l=f&fid=6
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