開版大的推論其實蠻合邏輯的，小弟再貢獻一些工作上接觸到的的資訊（金融業），
說真的，不可否認的是「台灣有錢的人還是很多」而且可以在失業率節節高昇的情況下
支撐甚至拉高資產價格（股價、房價）；這一波股市由4千多點漲到7千點+房價回穩，
大家都知道是來自資金行情的影響，簡單的來說就是市場上錢多，所以價格容易上去，
那錢從哪裡來？
首先，國人投資海外資產的金額在08年Q3達到歷史高峰，但遭遇金融風暴後09年Q1開始轉為淨流入
加上遺贈稅最高稅率調降為統一的10％（小弟原以為會沒啥效果，畢竟香港是0％，但事實上很有效）
在這種情況下資金持續流入台灣，在09年Q1市場氣氛一片低迷，股價、房價重挫的消息滿天時，
值得注意的是，躉繳型（也就是一次繳清）的儲蓄險、分紅險賣到快翻掉...
再來，重要的是有這些錢的人打算怎麼運用？
08Q4-09Q2被觀察到的有趣現象是：銀行的活期存款金額大量增加（注意，不是定存喔、是活存）。
當然，利率創下史上新低點沒人覺得錢放銀行是划算的，但歷經金融風暴要再去買先前理財專員推薦的
海外基金、連動債等讓人搞不清楚的新金融商品，也是不可行。但，又絕對不可能拿去綁利率只有1％的定存，
在這種情況下，利率稍高的保單就成為一種選擇，另一批人則把錢放在活存等待隨時進入市場的機會！
結果，股市在09年3月展開技術性的反彈（先前已於4千5百點左右盤整了5個月，把融資餘額清洗乾淨）
這時候，最弔詭但也總是一直歷史重演的情況發生了：投資人隨著股價反彈出現了沒來由的信心！
（所謂的血氣之勇），然後大家都知道的：一直看回不回的漲到快7千點（08年9月開始的崩盤點）。
這時候景氣訊號一直是藍燈、電子業的5窮6絕大淡季、失業率屢創新高，什麼東西可以支撐價格？
「只有投資人的信心跟持續匯入的資金」就這樣3個月間股市拉了3千點、房價也開始回穩，
這就是所謂的資金行情（而且是現在進行式...）
那麼未來會怎樣？
沒人說的準！但以目前的經濟情況來看，有下列幾點值得注意：
1.美國已解決金融市場的流動性風險，雖然離經濟復疏還很遙遠，但隨著金融監理機制的強化，
要再發生金融風暴機率很低。再者，新興市場的經濟基礎在本次風暴中並沒有發生連動性的毀滅。
2.台灣外銷電子業旺季即將來臨，雖然經濟結構很畸形、勞動市場還是有結構性失業只能待時間解決，
但台灣的GDP本來就是靠外銷（內需型產業早在2000年就已陷入低迷狀態，反正也人理它），
只要全球景氣不再往下掉，需求勢必回升，逐漸的失業率、平均薪資水準就會獲得改善。
3.利率在景氣明顯回升前政府還是會讓它維持在目前的水準，這樣的好處是：
A.有利於抒解房貸壓力，以免銀行呆帳導致倒閉風險。
B.同步維持新台幣匯率低檔，有利於電子業外銷與他國競爭。
C.緩解中小企業資金壓力，避免關場導致失業率大幅攀升。
由此可見，版大所提的3個崩盤要件，在未來半年應該不會發生，反而會有改善，
合理預期房價將因此獲得支撐（但也不會漲太多，畢竟全球經濟尚未復疏、台灣結構性失業無解...）
比較可怕的是，現在看到景氣稍有回升、原物料的價格立即同步上調，又一堆人背了房貸，
（先前銀行貸放房屋貸款的金額幾達30％的上限），需求面好轉伴隨的通貨膨脹、利率調升，
首當其衝的就是受薪階層（廣大的上班族），因此大家真的要好好想想是否真的有買房的能力再出手，
除非你是現金買斷，不然說自住而非投資絕對是自欺欺人，畢竟你將面臨利率風險、資金壓力。
從另外一面來看，任何買賣都是一筆投資，這就要好好考量資金運用的效率（白話就是買什麼會比較賺錢）
除非你有足夠能力，不然就算房價到低點你也不應該買房，而要去買增值潛力更高的東西！
更直接一點講：景氣回升時股價是先行指標、房價是落後指標...
總之，我認同版大的意見，並認為「房價要跌不易，但並非現在一定得買」
1.房價要崩盤除非嬰兒潮世代的人坐吃山空→以資金行情的現況看來，很難。
2.但現在要用房地產投資賺錢→不宜，不如尋找更有增值潛力、或你很熟悉的金融商品。
3.除非你是現金買斷不然你就不是純自住→一定會面臨投資風險（畢竟也是運用了財務槓桿）。
以上僅提供一些資訊與想法跟大家分享，
可能有些地方並不周全，希望各位批評指教。
: )
maxboss wrote:
從過去10多年來的經...(恕刪)
對
去年金融海嘯來臨
的確在短期內造成房價大幅下修之現象
只是我在本文中也說過
這樣的重大利空強度雖大
但發生機率小 可能數十年才遇得到一次
(題外話,目前還是有少數人認為更大一波的金融海嘯正在蔓延中.看的快一點的,認為是今年底,看的慢一點的.就是看2012到2015間)
為何目前台灣房價似乎出現V型反轉?
因為台灣人的儲蓄率高 嬰兒潮的財富或許因為去年的金融大海嘯有受傷
但老本還是很厚（更別說台股的反彈讓他們的老本又回來一些）
所以這些老本資金投入房市 房市自然有支撐
美國的狀況不一樣
美國家計部分資產負債表的狀況比台灣惡化很多
自然沒有台灣方式這種類似V型反彈的走法
10年內我尊重大趨勢 所以不敢看太空
10年後我尊重大趨勢 所以敢說萬里長空
tktky11 wrote:
開版大的推論其實蠻合...(恕刪)
感謝您的討論
我有朋友家裡的資產因為賦稅規劃
全部放在香港
這次遺贈稅雖然調降
但是他們也完全沒有匯回台灣的打算
我的理專(某英商私人銀行)
我問他 你其他大咖一點的客戶有沒有把錢從香港匯回台灣
他的答案也是沒有
(據我所知 他的某客戶還曾任政府財金高官 深受現任總統器重)
所以遺贈稅的效果
就我個人經驗
和您有一點落差
因為台灣無處去的游資太多
才有這波股房市的資金行情
不過 資金行情就是在比誰不要當到最後一隻老鼠
還是冷靜一點比較好
美國目前的確解決金融市場的流動性風險，看美元Libor就知道,可是家計部分資產負債表狀況還是不好,
這部分難保不會發生危機,我自己是注意商業不動產 以及 美國國債
前者出問題 危機應該不會比去年大 但是影響也不小
後者出問題 那就等著全球金融市場"徹底"崩解
我覺得這次經濟
還真的是溫和復甦
而且只是統計上基期低的復甦
很容易讓人有謬誤
不過因為這樣
利率要走揚也不容易
btjeff wrote:
更精確的說 台北市的房價要大跌,十年後機會也很小,日本房市再怎麼跌,東京市區內的房價還是嚇死人!
就算人口變少了,大部份好的工作機會還是會留在大都市,有一大部分的人還是希望居住在台北市. 畢竟這裡建設和資源都是比較豐富的!
台北市以外的縣市,我就無法很確信這個理問成立,看看高鐵經過的各站就可以明白......(恕刪)
台灣房價要"崩" 有可能
台北房價要"跌" 也有可能
大安信義這種精華區要大崩大跌..........很難
不是迷思 而是開發的早 生活文教就業醫療機能樣樣齊全
被洗出台北市的是因為買不起 若中心大跌誰不想回來(方便啊 保值阿)
像sars短暫下滑了一點 馬上一堆人跳進來補
不要說這些人都是投客 看上機能方便學區等等自住的更多
結果房價一下子就回穩 這幾年繼續緩慢往上漲
以後很難說 我也覺得大安信義到頂了 就是那副德性 不會大漲也不會大跌了
如果真的喜歡 當開始下修就要準備好進場了 因為修不了多少就會被補回(5年內)
10年後等環狀線、新莊副都、大新板都起來會怎樣就不知道了
如果因為這樣市中心轉移 造成大安區下跌我更開心
因為從小住這住習慣也住喜歡 到時一定馬上進場買大間..
話說如果大安信義大崩跌 其他一堆地區樓比人多的不是銼屎了嗎
還是老話一句地段阿地段
但是因為老本厚
(嬰兒潮那批中年人都存了不少錢 兒女縱使賺不了太多錢 父母還是有點錢給他們)
所以房價真的要崩 可能等"老本"燒完才有可能出現明顯大修正
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基本上..樓主打這麼多字.很感謝分享看法
不過..我對於你文章中上面那段不認同
1.台灣老本厚?... 很難看的出來台灣老本厚在哪? 有數字嗎?
所以我不知道台灣老本厚不厚?..我只知道台灣家庭負債比例是全亞洲最高....
簡單來說, 就是台灣家庭運用槓桿比率居亞洲之冠...
2009-07-25 中國時報 【林上祚／台北報導】
"根據亞銀統計，台灣家計單位負債占國民所得比率，這幾年始終維持54％的高水位，不僅居亞洲之冠，也高於歐盟平均的52.7％，顯示台灣民眾負債壓力不小。"
"亞洲國家家計單位負債占國民所得比率，超過五成的國家，還包括香港與新加坡，亞洲所得最高的日本，家計單位負債比僅22.4％，美國家庭負債情形最嚴重，負債比率高達120.8％。
"即使在低利率環境下，台灣家計單位的房貸壓力仍然不減，根據亞銀統計，台灣房貸負擔占國民所得比率，去年高達38.4％，在亞洲國家僅次於香港的38.8％"
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所以我只同意..台灣人大部分身家壓在房地產, 而且房價是由債務堆起來的泡沫.
至於何時崩盤?. 無法預測, 因為泡沫特性就是無法預測何時破滅.
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