不管債務人他借多少最多只能借600*0.8=480萬
但是有些人還會去錢莊借錢假設借300萬
有些時候錢裝會要求設定第二順位
就是一般銀行所稱第二胎房貸
並跟親戚朋友借錢200萬(反正要倒了就借多一點)
這時他項會出現第一跟第二順位他項設定
但是當發生債務人還不出錢的時候
債權人拍賣債務人房子(簡單範例先不說訴訟費,利息,違約金等等金額)
這時會發生
1.景氣不好拍賣價遠不足清償金額假設拍賣只有300萬,銀行拿回300萬並繼續追討其餘貸款,但錢莊什麼都沒的拿
2.景氣好點拍賣價500萬,銀行拿回480萬錢莊拿回20萬,錢莊繼續追討
3.景氣牛氣沖天拍賣價900萬,銀行拿回480萬,錢莊拿回300萬,則其他人債務人照債權比例平分剩下120萬
所以借人家錢最好寫好借據並去做設定以保障自己權益
terry_tu wrote:
恩恩～所以以這邊來看...
所以以這邊來看的話就是，銀行認為這間價值 600
但是銀行最多只願意借 500 給他（假設），這個所有人有欠這家銀行其他的錢不還，銀行可以拿這對這個房屋採取法律動作？
(恕刪)
不是這樣的啦!
同樣坪數規格及價格的ABC三戶, 假設都是1000萬成交金額
A戶貸了850萬, 建物他項權力部的貸款金額 上是1020(850*1.2)萬
B戶現金多一點, 只貸 500萬, 建物他項權力部的貸款金額 上是600(500*1.2)萬
C戶現金更多, 根本沒貸款, 就沒有 建物他項權力部 這項
所以是先有貸款金額才產生 建物他項權力部的金額
他項權利的金額不等於該屋價值
以上面B的例子, 該屋有1000萬價值, 他項權利金額只有600萬是因為他只須貸500萬
但一棟大樓或社區多戶時, 會有不少戶都貸滿額度
所以假設可貸8成, 便可回推其購買房價 權狀上金額除以1.2再除0.8 ( 就是除0.96)
1.房貸的金額推算，銀行的擔保總金額與房貸與可能的購入成本的推算，就如ruby大所言。
2.債權的問題與順序，
a.要看當初銀行設定的權利種類，早期都是設定抵押權(稱一般抵押權)，債權僅止於房貸。這幾年由於大家都有理債的觀念了，就貸了一大推其他的金融商品，銀行為了確保本身的權利，設定就變成了"最高限額抵押權"，一但分配債權時，銀行可以把所有你在它家的債權都綁在一起追償，例如法拍時的所得，該銀行可以先追討其他高利率的金融商品債權，如信用卡，信貸等，分配完再分配房貸，吃剩下的再輪到其他人(不過應該都吃不夠)。美其言，"最高限額抵押權"在你要增貸時，可以免除再次設定的費用等，基本上個人認為在資金的彈性運用上是百害一利。
b.債權的順序，謄本上可以看到的格式長的像(00X)登記次序 000Y-000，那個X就是債權的順序，1就是第一個可以分配的債權人，吃剩下的才會分給第2。Y則是這個物件的設定歷史，就是他被設定了第幾次，不代表都是在同一個所有權人的名下所發生。
3.貸款年限，上頭應該是依房子的使用年限下去寫的，不是真正的貸款年限，真正的貸款年限是下一行，清償日期"依照各個契約約定"。目前我所知，除了依房子的使用年限限定貸款年限外，尚有分區域(就是依地段),A、B、C區，A一般就是20年，B是15年，C(sorry 我不知道 XD)。還有貸款人的年紀，一般銀行，只抓65~70歲，如果你是55歲才去貸款，只放貸10~15年。
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